都知道買(mǎi)房要貸款，現(xiàn)在幾乎沒(méi)人會(huì)去全款買(mǎi)房了。不是所有的人都能想清楚貸款首先是負(fù)債，但它又不同于其他短期負(fù)債，這是一種長(zhǎng)期的負(fù)債，而且是以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)，讓不動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)的一種手段。低成本、低利率是其主要特征，也是炒房盈利的主要原因。

然而，杠桿用對(duì)了，可以撬動(dòng)財(cái)富，杠桿用錯(cuò)了，會(huì)讓財(cái)富損減?？梢哉f(shuō)，會(huì)不會(huì)用杠桿，杠桿用的對(duì)不對(duì)，直接關(guān)系到房產(chǎn)投資的成敗。

那么在利用金融杠桿的時(shí)候，會(huì)有哪些問(wèn)題和技巧呢？

從國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)情況看，首先，打鐵還需自身硬。雖然說(shuō)房貸對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，是優(yōu)質(zhì)貸款，但是有的朋友平時(shí)不注意維護(hù)自己的征信，要么不注意細(xì)節(jié)，信用卡經(jīng)常逾期還款，要么網(wǎng)絡(luò)借貸筆數(shù)較多，什么花唄之類的；這種小額消費(fèi)信貸，即便不逾期，也會(huì)在個(gè)人征信留下記錄；借的多了，銀行就會(huì)懷疑你的還款能力，很可能導(dǎo)致被銀行拒貸。所以，在計(jì)劃買(mǎi)房的3-5內(nèi)，都要讓自己的征信干干凈凈。

其次，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)于貸款利率，是根據(jù)基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)的。每家銀行利率優(yōu)惠力度是不一樣的，有的利率下浮，有的利率上浮。事實(shí)上銀行在一定程度上是有自主權(quán)的，即便調(diào)控最嚴(yán)控的時(shí)候，也會(huì)有利率不上浮的貸款名額。因此，在選擇貸款時(shí)候，要懂得貨比三家地看；對(duì)比之下，才能找到最為合適、貸款成本最低的那個(gè)銀行。

此外，如今金融產(chǎn)品魚(yú)龍混雜，當(dāng)貸款額度不夠的時(shí)候，很容易被迷惑辦理高息產(chǎn)品；這無(wú)形中就增加了購(gòu)房的成本，這一點(diǎn)是務(wù)必要注意的。

國(guó)外市場(chǎng)的情況，說(shuō)復(fù)雜也簡(jiǎn)單。所謂復(fù)雜，是他們的金融體系更為寬松，很多貸款的政策都是銀行根據(jù)自身情況去安排的。所謂簡(jiǎn)單，是他們的市場(chǎng)規(guī)則意識(shí)很強(qiáng)，暗箱操作的情況并不多；何況有專業(yè)的代理人、律師可以幫投資者去做這件事，用專業(yè)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)外購(gòu)房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自于購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)類型出了問(wèn)題。

比如近兩年經(jīng)歷了從天堂到地獄的公寓物業(yè)。通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)公寓樓花，所帶來(lái)的一連串的問(wèn)題，最嚴(yán)重的就是貸款。

比如，隨著悉尼樓市泡沫退去，房?jī)r(jià)開(kāi)始縮水，一些物業(yè)甚至跌了近10%。在澳洲購(gòu)買(mǎi)樓花，如果遭遇樓市降溫，可不是“買(mǎi)貴了”那么簡(jiǎn)單。

現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格跌了10%，意味著市場(chǎng)不景氣，到了房屋交割需要辦理貸款的時(shí)候，估價(jià)可能會(huì)更低，如果估價(jià)僅為交易價(jià)格的80%，那就意味著他們?cè)诮桓钍切枰F(xiàn)付貸款不能覆蓋的20%。如果補(bǔ)不上這筆錢(qián)，那么不好意思，這算違約，不但要支付違約金，首付也會(huì)打了水漂。

綜上，金融杠桿、房貸是每個(gè)購(gòu)房者都要經(jīng)歷的事情；很多購(gòu)房者在逃開(kāi)了開(kāi)發(fā)商的坑，中介的坑，房主的坑等問(wèn)題之后，最終在貸款的坑上栽了。這不免讓投資者覺(jué)得惋惜或者遺憾。所以，看清楚杠桿背后的邏輯，避開(kāi)金融杠桿的陷阱，是每位投資者都必須要考慮的事情。