成功登陸港交所之后，正榮地產(chǎn)去年又邁入千億房企行列，可謂好事成雙。然而之前風(fēng)光無(wú)兩的正榮地產(chǎn)近來(lái)卻行船頗為不順。7月下旬以來(lái)的十幾個(gè)交易日中，正榮地產(chǎn)的股價(jià)已有10個(gè)交易日出現(xiàn)下跌。

對(duì)此外界分析，當(dāng)前正榮股價(jià)疲軟，顯示出投資者對(duì)正榮業(yè)績(jī)的擔(dān)憂。雖然邁進(jìn)千億的正榮正試圖通過(guò)規(guī)模降速、擴(kuò)大融資以及組織架構(gòu)調(diào)整等方式尋求降杠桿、提質(zhì)量，但在上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和新增貨值兩項(xiàng)重要指標(biāo)上的低迷表現(xiàn)，無(wú)疑給未來(lái)前景蒙上一層陰影。

股價(jià)波動(dòng)

在7月下旬以來(lái)的十幾個(gè)交易日中，正榮地產(chǎn)的股價(jià)在10個(gè)交易日中出現(xiàn)了下跌。這也是正榮上市以來(lái)罕見(jiàn)的股價(jià)連續(xù)下跌。截止到8月6日收盤(pán)，正榮股價(jià)已跌至4.41港元，接近上市以來(lái)的最低點(diǎn)。

對(duì)此外界認(rèn)為，股價(jià)波動(dòng)或許與7月底正榮地產(chǎn)完成配售股份有關(guān)。據(jù)7月30日公告顯示，正榮成功配售2.44億股股份，每股配售價(jià)4.95港元，完成融資11.99億港元。本次配售股占擴(kuò)大后已發(fā)行股本約5.6%。

但一位機(jī)構(gòu)地產(chǎn)人士分析，擴(kuò)股對(duì)股價(jià)的影響和波動(dòng)通常是短暫的。股價(jià)的持續(xù)下跌，顯示出資本市場(chǎng)對(duì)該股票信心明顯不足。

統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年，正榮地產(chǎn)完成586億元銷(xiāo)售額，雖然達(dá)到歷史最高值，但增長(zhǎng)幅度卻為歷史的最低水平，比2018年上半年的581億元銷(xiāo)售額只增長(zhǎng)了5億元。正榮地產(chǎn)規(guī)?；瘮U(kuò)張從2014年開(kāi)始啟動(dòng)，據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2014-2016年連續(xù)三年間，正榮規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)35%，2014-2017年，增速更是達(dá)到近100%的規(guī)模，到2018年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額1080億元，同比增長(zhǎng)54%。

一位熟悉正榮的相關(guān)人士透露，雖然上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)一般，但從行業(yè)推盤(pán)規(guī)律來(lái)看，下半年才是企業(yè)推盤(pán)的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)今年正榮仍有機(jī)會(huì)完成年初制定的1300億元銷(xiāo)售目標(biāo)。

“比銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊傧陆蹈钍袌?chǎng)擔(dān)憂的可能是正榮上半年在土地市場(chǎng)上的低迷表現(xiàn)。”一位市場(chǎng)觀察人士分析，土地儲(chǔ)備是一家公司的未來(lái)，該數(shù)據(jù)的大幅下降，不得不引起資本市場(chǎng)上的敏感。

億翰智庫(kù)發(fā)布的《2019年1-7月新增貨值排行榜》，正榮地產(chǎn)新增貨值為582.2億元。該數(shù)據(jù)在2018年則為1309.9億元。

對(duì)于銷(xiāo)售增速和新增貨值的“雙降”，正榮地產(chǎn)方面表示，在千億規(guī)模后，公司進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展期，強(qiáng)調(diào)規(guī)模、利潤(rùn)、杠桿之間的平衡，追求發(fā)展的高質(zhì)量，不追求絕對(duì)速度。

亟須改善的債務(wù)結(jié)構(gòu)

從業(yè)績(jī)和土地儲(chǔ)備來(lái)看，正榮似乎意在主動(dòng)收縮。

對(duì)此，外界分析，此前沖擊千億時(shí)，正榮擴(kuò)張迅猛，甚至可以說(shuō)預(yù)支了部分企業(yè)財(cái)力，尤其是當(dāng)下銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷的情況下，企業(yè)需要保證當(dāng)前的資金安全。數(shù)據(jù)顯示，正榮2014-2016年負(fù)債分別為418.55億元、532.11億元、777.69億元。到了2017年，負(fù)債總額已高達(dá)941.97億元。 正榮地產(chǎn)2018年半年報(bào)顯示，截至2018年上半年，公司總負(fù)債1069.86億元，其中短期負(fù)債260余億元。

正榮地產(chǎn)也正在著力改善負(fù)債狀況。截至2018年，正榮地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率從2017年的183.2%降至2018年的74%，已處于行業(yè)平均負(fù)債水平之下。但正榮地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)兩年為負(fù)，2016年為-26.64億元，2017年為-42.39億元。

此前正榮副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健曾表示，為改善盈利水平，希望今年融資成本降低到2017年的7.3%，甚至更低水平。

千億之后如何落子

“沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有行業(yè)地位，沒(méi)有行業(yè)地位就很難吸引優(yōu)質(zhì)資源、優(yōu)秀人才。”正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝在闡釋千億規(guī)模對(duì)企業(yè)的意義時(shí)分析。

在正榮的新三年計(jì)劃里，規(guī)模之后，“高質(zhì)量”的內(nèi)容之一就是組織升級(jí)。組織架構(gòu)調(diào)整上，正榮2019年提出“精總部，強(qiáng)區(qū)域”的方針，持續(xù)完善體系、制度，加大授權(quán)力度，以培育出更多的百億級(jí)區(qū)域；總部層面，進(jìn)行職能的整合。

對(duì)于下一步的發(fā)展，黃仙枝表示，做出準(zhǔn)確的投資仍然至關(guān)重要。 據(jù)正榮地產(chǎn)2018年年報(bào)，正榮土儲(chǔ)超70%位于一二線城市。2019年正榮提出全國(guó)化布局的“1+6+X戰(zhàn)略”，把之前單一的核心城市升格為城市群，聚焦城市群中的“核心城市+都市圈+強(qiáng)三線”，釋放出了強(qiáng)烈的“做強(qiáng)區(qū)域，深耕城市”的信號(hào)。

目前，正榮內(nèi)部設(shè)立了一個(gè)專(zhuān)門(mén)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)研究城市輪動(dòng)以及相關(guān)城市數(shù)據(jù)的分析研究。

分析來(lái)看，正榮已進(jìn)入城市需求相對(duì)穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 “拿地要看大形勢(shì)，看人口流入以及城市產(chǎn)業(yè)等多個(gè)維度。但寧肯錯(cuò)失一個(gè)機(jī)會(huì)，也不要做錯(cuò)一個(gè)決定。”黃仙枝表示。