戶型、產(chǎn)權(quán)、貸款三宗“罪”

盡管很大一部分推新的老盤具有“區(qū)位、配套、價(jià)格”的多重疊加優(yōu)勢(shì)，但是北京商報(bào)記者在近期關(guān)于“探訪老筍盤”的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，更多數(shù)量的陳年舊盤再入市時(shí)，實(shí)則也不同程度地暴露出了部分戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)略顯過(guò)時(shí)、產(chǎn)權(quán)年限有所縮水、加推房源精裝交付變毛坯，甚至違規(guī)禁止購(gòu)房者使用組合貸款的問(wèn)題。

戶型設(shè)計(jì)上，以強(qiáng)佑·府學(xué)上院為例，根據(jù)售樓處提供的89平方米小兩居、126平方米大兩居的主力戶型圖，戶型設(shè)計(jì)則略顯平庸。“總體來(lái)說(shuō)，上述幾個(gè)戶型設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn)，居住舒適度一般，如果和市面上熱門樓盤戶型相比，強(qiáng)佑·府學(xué)上院的戶型設(shè)計(jì)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 ”一業(yè)內(nèi)人士如是分析上述項(xiàng)目戶型。

產(chǎn)權(quán)年限縮水的問(wèn)題，在老盤上則更為普遍。強(qiáng)佑·府學(xué)上院項(xiàng)目拿地于2001年，在售住宅產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水近20年，剩余產(chǎn)權(quán)還有50余年；恒盛·歐洲公館項(xiàng)目拿地于2007年，住宅部分原本70年的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)在二期項(xiàng)目的10年“蟄伏”中縮水12年；沉寂多年的原武夷花園南區(qū)地塊在曲折開(kāi)發(fā)建設(shè)近16載后，方重命名“金融街·融御”得以再度面世，剩余產(chǎn)權(quán)年限也為50余年……

“其實(shí)我倒覺(jué)得老盤推新現(xiàn)存的最大問(wèn)題不在戶型設(shè)計(jì)落后和產(chǎn)權(quán)縮水較多這兩方面，而在于原本規(guī)劃的精裝交付改為毛坯。” 郭毅認(rèn)為，老盤推新由精裝變毛坯，會(huì)影響到一些非常重視居住品質(zhì)的改善型客群的置業(yè)需求。

事實(shí)上，相比戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)略顯過(guò)時(shí)、產(chǎn)權(quán)年限有所縮水以及加推房源精裝交付變毛坯這三大問(wèn)題，對(duì)于購(gòu)房者置業(yè)影響最大的無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商“拒用組合貸”的違規(guī)操作。

北京商報(bào)記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，恒盛·歐洲公館項(xiàng)目在首期開(kāi)盤十年后再次啟動(dòng)二期銷售時(shí)，憑借“不愁賣”的價(jià)格、地段及配套優(yōu)勢(shì)，便明確拒絕意向客戶的組合貸需求。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然現(xiàn)實(shí)情況下一些銷售大熱、不愁賣的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)以“拒用組合貸”的方式篩選資金實(shí)力更強(qiáng)的客戶進(jìn)行最終選房及簽約，也算行業(yè)內(nèi)一種存在多年的“潛規(guī)則”，但是此舉顯然為樓盤銷售中的違規(guī)之舉，并擋住了部分資金預(yù)算不夠充裕、想要節(jié)約還貸成本的剛需購(gòu)房家庭。

去化捷徑：

價(jià)格讓利最實(shí)在

數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)北京商品房新增供應(yīng)及成交均現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。有觀點(diǎn)稱，在市場(chǎng)新房供應(yīng)充足的情況下，老盤推新在去化上實(shí)則也面臨著較大壓力。

但在郭毅看來(lái)，盡管市面上應(yīng)接不暇的新盤項(xiàng)目給予了購(gòu)房者更多的置業(yè)選擇，但是一些集“區(qū)位、配套、價(jià)格”于一體的高性價(jià)比老盤，即便相比限競(jìng)房沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，也存在自己的市場(chǎng)空間。原因在于，不同類型的客群所關(guān)注的價(jià)值點(diǎn)不盡相同。如剛需、剛改人群，可能將價(jià)格視為置業(yè)的核心要素，高端改善人群則更加側(cè)重居住品質(zhì)、產(chǎn)品稀缺性及未來(lái)升值潛力。

不過(guò)，包括郭毅在內(nèi)的多位房地產(chǎn)分析師均認(rèn)同，十年“老筍盤”扎堆入市，適當(dāng)降低售價(jià)或通過(guò)加贈(zèng)精裝修提高產(chǎn)品附加值，無(wú)疑是老盤加快去化的最有效途徑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也直言，當(dāng)前市面上一些戶型落后或者年限縮水較多的老盤，大多贈(zèng)送精裝修，就是價(jià)格讓利的一個(gè)辦法。

張波還從房企角度闡述了老盤推新可能存在的一些問(wèn)題。他認(rèn)為，老盤推新缺陷在于項(xiàng)目新舊混雜，不同階段的客群層次會(huì)有一定差異，對(duì)于社區(qū)的物業(yè)服務(wù)有著更高要求。此外，雖然拿地早的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，但是涉及的土地增值稅等稅收成本也會(huì)同步增加。

“對(duì)于購(gòu)房者，的確需要擦亮眼。老盤推新的原因非常復(fù)雜，有的是因?yàn)榍捌陧?xiàng)目資金問(wèn)題導(dǎo)致停工甚至爛尾，這類項(xiàng)目本身的品質(zhì)問(wèn)題以及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題需要仔細(xì)了解清晰；還有部分老盤的規(guī)劃和戶型是早些年已報(bào)批，后續(xù)無(wú)法調(diào)整，導(dǎo)致雖是新盤但是戶型結(jié)構(gòu)有些過(guò)時(shí)，不太適應(yīng)當(dāng)下需求；最值得注意的是，購(gòu)房者在置業(yè)前最好和小區(qū)內(nèi)的前期業(yè)主進(jìn)行充分溝通，有利于更為直接地了解項(xiàng)目的實(shí)際情況。”就老盤置業(yè)問(wèn)題，張波如是提示購(gòu)房者。