房地產上行周期，以跟投為主的激勵機制對于房企的業(yè)績增長發(fā)揮著重要作用，但是在市場調整和下行周期，跟投機制是否還會有效？收益率會如何？如果收益下降，房企應該如何調整激勵機制？
此前，在萬科2018年度股東大會上，萬科總裁祝九勝表示，全國前50強房企，接近30家設置了跟投機制，都出現跟不動的情況，萬科不是唯一一家。現實情況是沒有那么多現金流可以跟，即使是有足夠的現金流，員工也是劣后的，分完股東、項目方，員工才能分到。
2014年以來，包括萬科、碧桂園、融信、
陽光城、新城控股、保利地產、藍光發(fā)展等房企通過不同的跟投方式來激勵員工促進業(yè)績增長。在過去幾年，中國的房企單體銷售額最高從2000億元突破5000億元，而在業(yè)績快速增長之下，跟投員工也實現了高則超過100%的收益率。在7月26日舉辦的“Jump 大會——九堂課重新認識房地產”上，賽普咨詢董事合伙人、副總經理成錦亞表示，跟投是增量時代的狂歡，這個時代人口紅利、城鎮(zhèn)化率都迎來一個高增長，房地產銷售業(yè)也出現高增長。
但是目前，中國的房地產已經走入另一個發(fā)展階段，“從增量開始慢慢進入到存量為主的時代。” 成錦亞說，并不是所有的項目能適合跟投。此外，隨著凈利潤率的降低、地貨比的升高、現金流回正越來越難，跟投的收益回報也在降低。
成錦亞提供了跟投年化收益率的計算公式：收益率=凈利潤率/地貨比×現金流回正時間（地貨比指的土地價值與貨值的比例）。“存量時代，地產的凈利潤率逐漸與制造業(yè)齊平；以前的地貨比是20%、30%，現在一線城市的地貨比肯定超過了50%，二線城市也基本在50%左右；在現金流方面，金融去杠桿，通過融資回正越來越難，同時項目周轉、去化的速度變慢。” 成錦亞說，如果按照5%的凈利潤率、50%的地貨比、現金流兩年回正，未來的跟投年化收益率僅5%。所以，未來的跟投年化收益率都會下降。
當下，樓市調整仍在持續(xù)，房企的跟投也出現退熱，收益率從高則超過100%下降至30%左右，有的收益率甚至在15%左右，“現在有的房地產項目確實出現虧損的狀況，有人就不愿意跟投了。”
在成錦亞看來，進入到存量時代，大家要做好心理預期，高增長時代結束，也代表地產的高待遇時代結束，我們要習慣收益率的下行。但是這并不代表跟投機制不行了，百分之十幾的收益率也是不錯的。
不過，成錦亞認為，時代在變，跟投機制要轉型，跟投規(guī)則也要改變，不能總想著以同股同權的方式來處理，可以讓員工去創(chuàng)造收益，讓公司多擔，如果有問題了公司來劣后。
跟投的未來發(fā)展方向是什么？成錦亞說，更多強調共擔和發(fā)展，跟投要從利益共享機制向事業(yè)共同發(fā)展的方向轉變，這樣公司的發(fā)展會更好。這個時代，短期利益已經沒有那么高了，要更多從發(fā)展的角度來看企業(yè)的發(fā)展。
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