房企終于扛不住了。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月23日，今年全國共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。這些企業(yè)并非僅僅是不知名的中小型房企之外，位列全國500強第215位的上市房企銀億集團(tuán)也在倒閉之列。中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆對未來房企的判斷是，今后十幾年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量會減少三分之二以上。

不過中國房地產(chǎn)市場目前發(fā)展很平穩(wěn)，國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況顯示，一二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同或者回落；一二線城市二手住宅漲幅回落；三線城市漲幅微擴。

上半年全國房地房產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.9%，增速比一季度回落0.9個百分點。全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%。全國商品房銷售額70698億元，同比增長5.6%，增速與一季度持平。房地產(chǎn)市場總體延續(xù)平穩(wěn)運行的總基調(diào)。

房地產(chǎn)市場很平穩(wěn)，但是房企卻大面積破產(chǎn)，這是為什么？中國目前房地產(chǎn)市場最大的特點還是老百姓無論購買剛需還是投資需求，都很旺盛，相對于房地產(chǎn)的供給，新一代年輕人結(jié)婚買房，農(nóng)村人進(jìn)城買房，這個需求是相當(dāng)強的。同時投資需求也很旺盛，盡管居民杠桿率在擴大，但是市場缺少好的投資品去配置，股權(quán)市場不發(fā)達(dá)，難以產(chǎn)生財富效應(yīng)，央行貨幣政策極度寬松，市場利率一降再降，房地產(chǎn)價格永遠(yuǎn)上漲的神話在老百姓中深入人心，有錢還是去買房。但同時，我們的土地供給是政府壟斷的，土地供給不足，造成供求矛盾，所以我們看最近蘇州和洛陽等地都還在在不斷施壓房價。這是目前房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

同時，我們看今年上半年的貨幣供給，今年6月末，廣義貨幣（M2）余額192.14萬億元，同比增長8.5%，增速與上月末持平，比上年同期高0.5個百分點。2018年上半年GDP增長6.8%，通脹增速是1.9%，M2增速是8%；而今年6月CPI是上漲2.7%，GDP增速6.3%。按照貨幣增速與降級增速和物價通脹相適應(yīng)的原則，今年的貨幣發(fā)行相對去年基本是穩(wěn)中偏寬松的。

今年前半年寬松的貨幣條件，許多資金是進(jìn)入房企。單從房地產(chǎn)信托來看，根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品共計發(fā)行2954款，占比39.43%，房地產(chǎn)信托向樓市“輸血”4500億元。

在嚴(yán)格的行政調(diào)控之下，盡管融資方面對于房企還是比較寬松的，但是仍然有這么多企業(yè)死掉了。

接下來的下半年，融資通道開始逐漸收緊，首先，表外的信托貸款是中小房企的主要融資通道，上半年拯救了許多中小房企，這個通道目前已經(jīng)被堵死。

7月初，中國銀保監(jiān)會針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平，這些公司都是信托行業(yè)的代表性公司。

也是在7月初，發(fā)改委發(fā)文要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。未來房地產(chǎn)境外融資只能在存量里作文章，不能新增額度，而且以前沒有境外發(fā)債的企業(yè)，也不能新增境外融資。另外，房企境外融資只能償還外債，不能用來償還內(nèi)債，也不能用流動性資金補給以及發(fā)行外債用于拿地。

而到了7月，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債的利率高得嚇人。據(jù)不完全統(tǒng)計，7月上旬，超過15家房企宣布發(fā)行美元債券，規(guī)模超百億美元。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)美元債利率較低，中小型房企接近12%，部分中小房企甚至高達(dá)15%。

房地產(chǎn)企業(yè)ABS也是房企融資的一種方式，2019上半年房企ABS凈融資規(guī)模超過1200億元，房企ABS融資成為房企融資的重要組成部分。房地產(chǎn)ABS尚未出現(xiàn)一刀切的嚴(yán)格監(jiān)管，可能下一步是房企的主要融資渠道。

發(fā)行境內(nèi)債券可能是下半年房企融資的主要渠道，2019年上半年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)發(fā)債441筆，發(fā)行總規(guī)模約為3458億元，占全部發(fā)債的2.04%；境外美元債券發(fā)行約94筆，發(fā)行總規(guī)模約為400億美元。境內(nèi)發(fā)債目前還未有強監(jiān)管的政策出臺。但發(fā)債和ABS的審批也非常嚴(yán)格。

無論如何，房企上半年尚且破產(chǎn)237家，下半年在開發(fā)貸、信托和境外發(fā)債三個主要融資渠道被切斷以后，房企面臨生死拷問。

不僅僅融資通道受限，房企下半年面臨的債務(wù)壓力前所未有，數(shù)據(jù)顯示，2019年需要償還的信用債額度高達(dá)4113億元，下半年需要償還金額占比達(dá)到76.3%，因而下半年償債的壓力更大。

對于目前的房企來講，融資能力就是生存能力，那些融資能力差的房企將被低成本融資的國企和實力強大的房企所吞并，房地產(chǎn)市場將掌握在幾十家寡頭手里。

未來的市場格局將是政府掌控土地供應(yīng)，房地產(chǎn)寡頭掌握房地產(chǎn)開發(fā)，房價保持穩(wěn)定，這樣的狀況將會持續(xù)多年。