這個夏天，房地產(chǎn)圈里，最繁忙的或許是企業(yè)的融資部門了。一季度融資渠道稍微放緩后，7月份又迎來了收縮，將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債限制到只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務的范圍，這意味著房企之后將無法通過發(fā)行外債來補充營運資金或償還境內(nèi)債務。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，房企月內(nèi)融資計劃額度（包括境內(nèi)融資和境外融資）已接近1800億元，有望繼續(xù)維持今年4月份以來，每月2000億元以上的高位。
“二季度大量房企大額度融資減少，對融資渠道較少的房企來說，壓力很大。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，境外融資對于房企來說并不是主要資金來源，但卻是在港上市房企的重要融資渠道，且面對即將到期的境外債務，這些房企不得不“借新還舊”。
境外融資已超3000億元
據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，今年上半年，中國房地產(chǎn)企業(yè)累計在境外新發(fā)和增發(fā)美元高息票據(jù)約385億美元，同比增長28%，超過2017年全年發(fā)行額，相當于2018年全年發(fā)行額的八成，而同期到期的美元債額度約165億美元。而就在7月初聞訊房地產(chǎn)信托融資將收緊后的一周里，又有約15家房地產(chǎn)企業(yè)火速在離岸市場發(fā)行了總計約50億美元的外債以備糧草。
由此，截至7月7日，中國房企累計境外融資已超過435億美元，約為2990億元人民幣。加上近兩周碧桂園、中國金茂等房企發(fā)布的美元債融資計劃，這意味著今年年內(nèi)，中國房企境外融資已超過3000億元人民幣。
“過去兩年，房企擴張較快，借了不少規(guī)模較大的債，由于受借款和還款周期的影響，很多房企今年的資金兌付壓力都比較大。” 同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受記者采訪時表示，鑒于資金鏈壓力，過去杠桿率比較高的房企可能出現(xiàn)資金鏈緊張的情況，下半年房企之間的并購案將會隨之增加。
不過，中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎則認為，“此次融資政策更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控和窗口指導，而不是‘一刀切’收緊。融資監(jiān)管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場銷售終端預期，降低房企未來潛在經(jīng)營風險。”
高杠桿房企財務風險加劇
“我們跟蹤的30家在香港上市的中資房地產(chǎn)企業(yè)，平均凈負債比率在2018年中期達到新高約100%后，2018年末回落至85%（2017年末90%），預計今年中期可能重新反彈到90%以上，因多數(shù)企業(yè)上半年又加大了買地力度。”申萬宏源在一份研究報告中表示，而整體的外債比例，預計從去年末的33%上升到今年中期的36%，擁有外債絕對額最高的三家公司為中國恒大、碧桂園控股、中國海外發(fā)展，外債占比最大的三家公司為世茂房地產(chǎn)、旭輝控股和禹洲地產(chǎn)。
“境外融資方面，房企集中尋求海外融資，也將導致境外融資成本的上行， 房企將同時面臨高額融資成本及匯率波動的雙重風險，未來利潤增長的不確定性有所增加。”國元國際認為，未來房企境內(nèi)融資將承受更大壓力，銀行同業(yè)授信方面也會更為謹慎，資金成本或有所上行，從而進一步提高房企的境內(nèi)融資成本和融資難度。
“從融資成本方面看，大部分房企的資金成本維持在4%-8%之間，平均約為6%。但7月份以來，美元債成本快速上升。”張大偉向記者表示，7月份，房企發(fā)布的美元債平均利率已達8%，其中多筆資金成本都超過10%，最高者甚至達到了15%。
張大偉進一步表示，中型房企為了尋求規(guī)模發(fā)展仍在加大拿地力度，因此推動了房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求加劇。不過，近期房企內(nèi)部更關注資金鏈安全。一般會在銷售回款可控范圍內(nèi)，進行拿地投資，以尋求安全。
另有分析人士認為，大型房企由于信用等級較高、融資成本更低，日益主導土地和并購市場，而高杠桿的中型房企由于信用評級較低，融資相對較難，融資成本也高，因此陷入資金緊張的局面，小型房企則處境艱難，甚至賣項目求生。
值得一提的是，申萬宏源在一份研究報告中表示，高杠桿房企面臨的財務風險再度上升。
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