在上半年寬松融資環(huán)境中走出一波“小陽(yáng)春”的樓市，正被多渠道送下“退燒藥”。

繼5月17日銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文重申嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)融資后，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在6月中旬召開的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題；而后，7月初，房地產(chǎn)信托被收緊規(guī)范；7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

除信托和債券外，房企融資的另一重要渠道銀行貸款，更是監(jiān)管一直以來(lái)的嚴(yán)盯對(duì)象。新京報(bào)記者根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露的行政處罰信息不完全梳理，本周內(nèi)又有兩家銀行因涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)違規(guī)收到罰單，而5月以來(lái)，銀保監(jiān)系統(tǒng)共公示了38張涉房罰單，涉及銀行約30家，覆蓋國(guó)有大行、股份行、城農(nóng)商行和農(nóng)信社等，罰單總額超2000萬(wàn)元。

浦發(fā)、溫州銀行涉房等多業(yè)務(wù)違規(guī)被罰最重

7月22日，云南銀保監(jiān)局公示了四張罰單，其中兩張罰單事由指向銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)。一是工行云南省分行因“個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)流入房市、股市、購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品”被罰25萬(wàn)元，一是浦發(fā)銀行昆明分行因“個(gè)人消費(fèi)貸款流入房市、股市”等六事由被罰沒277.296萬(wàn)元。作出處罰決定的日期均是6月26日。

新京報(bào)記者據(jù)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露的行政處罰信息不完全梳理，從5月1日至7月24日，各地銀監(jiān)局和銀監(jiān)分局共公示了38張涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的罰單，主要違法違規(guī)事實(shí)包括向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)貸前調(diào)查不盡職，消費(fèi)貸、個(gè)人抵押貸違規(guī)流入房市，住房按揭貸款管理不規(guī)范，貸款“三查”不到位導(dǎo)致信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等。

其中，既有個(gè)人業(yè)務(wù)，也有對(duì)公業(yè)務(wù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)新京報(bào)記者表示，違規(guī)事由有的是程序違規(guī)，有的是資金用途違規(guī)，不過(guò)都是銀行向房地產(chǎn)違規(guī)輸送資金的行為。

“違規(guī)發(fā)放購(gòu)房貸款、給企業(yè)提供資金拿地等，本身風(fēng)險(xiǎn)比較大，盲目發(fā)放的話容易使得樓盤風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)殂y行風(fēng)險(xiǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

近三個(gè)月來(lái)，收到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)罰單的銀行近30家，包括六大國(guó)有銀行，浦發(fā)、光大、平安、興業(yè)、浙商、招商等股份制銀行，寧波銀行、上海銀行、南京銀行等地方行，以及綏江縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社、富蘊(yùn)縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社等。

上述罰單總額超過(guò)2000萬(wàn)元，明確因涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)開出的罰單達(dá)1300萬(wàn)元。其中，浦發(fā)兩分行、溫州銀行均有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)觸“紅線”，多項(xiàng)并罰，領(lǐng)到罰單總額均超過(guò)300萬(wàn)元。工行有三地分行領(lǐng)到罰單，分別是云南省分行、寧波市分行和大連市分行。

寧波銀保監(jiān)局7月5日一口氣公布了11張涉房業(yè)務(wù)罰單。其中，寧波銀行因“違反信貸政策、違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”等事由共被處罰270萬(wàn)元，并被責(zé)令對(duì)相關(guān)直接責(zé)任人給予紀(jì)律處分。工、農(nóng)、建三大國(guó)有行的寧波市分行，及興業(yè)、廣發(fā)、光大、浦發(fā)、上海銀行等行的寧波分行均因“住房按揭貸款管理不規(guī)范”，收到20萬(wàn)-50萬(wàn)元不等罰單，多位相關(guān)負(fù)責(zé)人被警告或罰款5萬(wàn)元。浙商銀行寧波分行因“房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理不審慎”被罰50萬(wàn)元。

監(jiān)管密集“發(fā)聲”規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)

隨著近年銀保監(jiān)會(huì)罰單披露透明化，涉房處罰并不鮮見，早已是監(jiān)管打擊違規(guī)行為的常規(guī)化手段。從近三個(gè)月看，比罰單透露出更強(qiáng)約束信號(hào)的，是多部門密集下發(fā)的文件和公開表態(tài)。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（23號(hào)文），強(qiáng)調(diào)信托公司不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資。

來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月房企海外融資計(jì)劃井噴，上旬中就有超過(guò)10家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了超過(guò)百億美元的融資計(jì)劃。這一融資渠道也很快被約束。

7月12日，發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

除了兩份重磅文件給房企信托、債券融資渠道套上“緊箍咒”外，6月13日，郭樹清在陸家嘴論壇上致辭時(shí)表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。郭樹清稱，近年我國(guó)一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平，更嚴(yán)重的是新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。

7月初，新京報(bào)記者從多家信托公司處了解到，銀保監(jiān)會(huì)和多地銀保監(jiān)局對(duì)信托公司展開了窗口指導(dǎo)，要求差異化收緊地產(chǎn)項(xiàng)目。

在一系列發(fā)聲之前，上半年房企享受了一陣較為寬松的融資環(huán)境，亦帶動(dòng)了樓市熱度。據(jù)央行公布的2019年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年人民幣貸款增加9.67萬(wàn)億元，同比多增6440億元。住戶部門貸款中，被認(rèn)為能夠一定程度上反映房貸變化的中長(zhǎng)期貸款增加2.75萬(wàn)億元，對(duì)比2018年上半年住戶部門中長(zhǎng)期貸款2.5萬(wàn)億元的增量，多增了0.25萬(wàn)億，漲幅為10%。

張大偉表示，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)看，2019年明顯在3-4月出現(xiàn)了一個(gè)“小陽(yáng)春”，一月份降準(zhǔn)下，信貸整體額度相對(duì)寬松，房貸增量增加，房貸利率下調(diào)，市場(chǎng)成交相對(duì)活躍。5-6月信貸基本平穩(wěn)，增幅放緩，對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)減弱，市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”退燒現(xiàn)象。

大額融資將收緊，信托公司加大收緊力度

監(jiān)管的信號(hào)已十分明顯。郭樹清在陸家嘴論壇上還表示，歷史證明，凡是過(guò)度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家，最終都要付出沉重代價(jià)，凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來(lái)理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算。

信托公司是對(duì)這輪調(diào)控感受最直接的機(jī)構(gòu)之一。一家位于中部的信托公司的內(nèi)部人士表示，往年也有對(duì)地產(chǎn)信托的窗口指導(dǎo)，相比之下，今年的力度也不算小，部分沒有收到指導(dǎo)或要求不那么嚴(yán)的公司都加大了收緊力度。

此前多位信托公司人士對(duì)新京報(bào)記者表示，7月初監(jiān)管窗口指導(dǎo)釋放的警示意味很強(qiáng)，今年上半年房地產(chǎn)信托整體增速過(guò)快，有公司地產(chǎn)項(xiàng)目爆雷，無(wú)論是否被窗口指導(dǎo)，相應(yīng)發(fā)行量較大的公司都會(huì)收斂一些，嚴(yán)控新增規(guī)模和速度。

記者之前了解到，在7月第一周銀保監(jiān)會(huì)約談多家近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司后，多家信托公司或?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控，或延后項(xiàng)目推出，或加強(qiáng)了項(xiàng)目事前審查。

另一位接近信托業(yè)的人士告訴新京報(bào)記者，房企對(duì)外部融資的依賴度普遍不低，比如一個(gè)項(xiàng)目，可能只有三分之一或四分之一的資金是房企自己出，其余部分都靠外部融資，這就形成三倍或四倍的杠桿。他認(rèn)為，這一輪調(diào)控給的維穩(wěn)信號(hào)很足，可能會(huì)逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠桿融資的房企。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，月內(nèi)房企融資計(jì)劃已經(jīng)接近1800億元，繼續(xù)維持在4月來(lái)每月2000億以上的高位。

記者在公開披露的房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹中看到，相當(dāng)一部分比例的項(xiàng)目融資方是佳兆業(yè)、恒大這樣的知名地產(chǎn)公司，也有一些地方房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立時(shí)間僅在兩年甚至更短，個(gè)別公司的開發(fā)資質(zhì)為“暫定三級(jí)”。

滾動(dòng)融資的背后是房企的“續(xù)血”需求。張大偉介紹，最近房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，中型房企依然在非常明顯的拿地加速過(guò)程中，拿地多，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

從融資成本看，大部分集中在4%-8%，整體資金成本相比之前幾個(gè)月小幅上行。不過(guò)美元債成本快速上升，7月美元融資平均利率已經(jīng)高達(dá)8%，最高多筆超過(guò)10%，甚至達(dá)到了15%。“房企都在提前融資，避免后續(xù)政策繼續(xù)收緊。”張大偉說(shuō)。

他分析稱，最近房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金面的多重管制與收緊，在信托有監(jiān)管加強(qiáng)預(yù)期下，海外美元債也開始強(qiáng)監(jiān)管，但整體看政策都不是一刀切暫停，是加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于正常融資沒有影響，但大額融資開始將會(huì)明顯收緊。預(yù)計(jì)2019年三季度大量房企大額融資將減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少，特別是對(duì)于融資渠道較少的企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力將非常大。

相比信托，記者詢問的多家銀行網(wǎng)點(diǎn)員工表示，當(dāng)前對(duì)涉房業(yè)務(wù)收緊感受不算明顯。一家股份制銀行個(gè)人條線業(yè)務(wù)部員工稱，該網(wǎng)點(diǎn)按揭貸款和經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)都有一定規(guī)模，審核力度一直很嚴(yán)，近期也沒有進(jìn)一步收緊授信額度或利率調(diào)整。另一家國(guó)有銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)部人士表示，該行個(gè)人消費(fèi)貸從兩年多前就明確了額度不能超過(guò)30萬(wàn)元，實(shí)際授信額度很少有能達(dá)到上限的，因?yàn)閷徟謱徤鳌?/div>