北京近日迎來(lái)高溫酷暑天氣，與此相反，已拉開(kāi)序幕的下半年樓市未出現(xiàn)“炙烤”，甚至在新房、二手房的“輪動(dòng)效應(yīng)”下，還將出現(xiàn)進(jìn)一步降溫。

這種“輪動(dòng)效應(yīng)”就體現(xiàn)在，首先是限競(jìng)房分流二手房，然后是二手房的流通性下降會(huì)反制新房成交。整體看來(lái)，形成了新房、二手房成交總量近期走低的局面。

限競(jìng)房分流二手房成交

一直以來(lái)，新房和二手房市場(chǎng)之間的關(guān)系非常微妙，不是單純的正向關(guān)系，也不是簡(jiǎn)單的此消彼長(zhǎng)。今年以來(lái)，二者之間“互推”與“互斥”的關(guān)系就反映在了北京市場(chǎng)中。

上半年，限競(jìng)房供應(yīng)相比此前成倍增加，尤其是具有高品質(zhì)、戶(hù)型較佳的房源現(xiàn)身市場(chǎng)，在出售價(jià)格被控制在一定水平的情況下，限競(jìng)房市場(chǎng)迎來(lái)“大豐收”。

此種狀況明顯分流了二手房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，北京新建住宅市場(chǎng)成交1.63萬(wàn)套，成交金額達(dá)到了1227.22億元，成交均價(jià)為54809元/平方米。不論是成交量還是成交價(jià)，均創(chuàng)3年來(lái)同期的最高值。

限競(jìng)房作為北京樓市供應(yīng)的主力，自然也是樓市成交的主流。從上半年成交數(shù)據(jù)看，限競(jìng)房共成交了9283套，約占新建住宅成交的57%；成交金額478億元，約占新建住宅成交的39%。

受此影響二手市場(chǎng)迎來(lái)新低。據(jù)北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北京二手住宅共成交72603套，成交面積636.36萬(wàn)平米，可以說(shuō)是從2015年至今的5年時(shí)間里，二手房市場(chǎng)上半年成交量的最低點(diǎn)。

“從開(kāi)始攢購(gòu)房資格那天起，就想著買(mǎi)一套二手房。一是由于新房大多建在遠(yuǎn)郊區(qū)，上下班通勤不方便；一是由于新房大多戶(hù)型較大。而二手房可以考慮更接近城區(qū)的位置，并且有一些小戶(hù)型的選擇，在教育、商業(yè)等生活配套上，也比較齊全。”市民齊先生說(shuō)，這是他之前的想法，不過(guò)他最近出手買(mǎi)了一套限競(jìng)房。

讓齊先生改變想法的是，限競(jìng)房中有大量90平方米以下的小戶(hù)型，而且價(jià)格與周邊二手房相比具有優(yōu)勢(shì)。尤其是今年限競(jìng)房供應(yīng)量增多，不乏一些臨近軌道交通的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，讓一些原本買(mǎi)二手房的購(gòu)房人轉(zhuǎn)向新房。

二手房降溫“反作用”新房市場(chǎng)

越來(lái)越多的購(gòu)房者涌入新房市場(chǎng)，讓二手房成交下降的同時(shí)，二手房也在反作用著新房市場(chǎng)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，當(dāng)前二手房降溫比較明顯，新房又有賴(lài)于客戶(hù)“賣(mài)舊買(mǎi)新”騰挪資金與資格，二手房的轉(zhuǎn)化流通功能減弱，舊房賣(mài)不掉，或賣(mài)不到購(gòu)房者的心理預(yù)期價(jià)格，就會(huì)對(duì)下一步的新房置業(yè)形成不利的影響。隨著二手市場(chǎng)的成交下滑，下半年新房市場(chǎng)的銷(xiāo)量也可能會(huì)停止上漲，并逐步有所下行。

公開(kāi)數(shù)據(jù)也佐證了這一觀點(diǎn)，今年3月樓市小陽(yáng)春過(guò)后，北京新房、二手房的成交數(shù)據(jù)紛紛出現(xiàn)下滑，成交總量自然也是下降趨勢(shì)。在成交高峰的3、4月份，新房、二手房成交總量在1.9萬(wàn)套左右，5月約為1.8萬(wàn)套，6月下滑到約1.7萬(wàn)套。

對(duì)于新房與二手房互相作用，貝殼研究院早有研究。“房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，新房、二手房、租賃三個(gè)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)越來(lái)越強(qiáng)，它們之間不再孤立分割，而是互生互聯(lián)的交互關(guān)系。三個(gè)市場(chǎng)之間交互的方式、時(shí)機(jī)與動(dòng)能決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的總體效果。”2018年底貝殼研究院發(fā)布的年度報(bào)告顯示。

舉例來(lái)說(shuō)，新房產(chǎn)品線(xiàn)的豐富程度有助于降低房?jī)r(jià)。貝殼研究院認(rèn)為，如果新房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)品線(xiàn)豐富，給年輕人的選擇更多，第一次購(gòu)房的年輕人可以更多地選擇新房滿(mǎn)足首次置業(yè)需求，從而使得交易乘數(shù)更低。反之，如果新房市場(chǎng)不能為首次置業(yè)的年輕人提供適合的產(chǎn)品時(shí)，他們不得不選擇總價(jià)低的二手房，這會(huì)導(dǎo)致二手房過(guò)度承壓，也使得交易乘數(shù)過(guò)大，房?jī)r(jià)短期內(nèi)容易快速上漲。