樓市傳來(lái)三大消息，下半年房?jī)r(jià)如何走，剛需該不該買房都有定論了

2019年《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單出爐，然后我的朋友圈就被地產(chǎn)人士刷屏了，很明顯能感覺(jué)到碧桂園、萬(wàn)科、綠地、保利這幾家上榜的公司營(yíng)銷在較勁，畢竟今天對(duì)于這些上榜的公司來(lái)說(shuō)，毫無(wú)疑問(wèn)是一次千載難逢的營(yíng)銷絕佳時(shí)機(jī)。字里行間能感覺(jué)到他們內(nèi)心的喜悅和傲嬌之情。

但網(wǎng)友們似乎并不買賬，憤憤之辭不絕于耳，其中最典型的批判是——地產(chǎn)界霸榜《財(cái)富》500強(qiáng)榜的時(shí)代來(lái)臨，一點(diǎn)都不值得驕傲，相反理應(yīng)感到羞恥。因?yàn)榇髧?guó)真正的崛起，主導(dǎo)時(shí)代潮流的，必然不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?？纯雌渌鼑?guó)家，引領(lǐng)榜單的都是科技、互聯(lián)網(wǎng)、實(shí)體制造企業(yè)，唯有中國(guó)是房地產(chǎn)商占據(jù)半壁江山，中國(guó)已經(jīng)被貼上“地產(chǎn)強(qiáng)國(guó)”的標(biāo)簽了。一家家不比房子質(zhì)量，只想著拼規(guī)模，看誰(shuí)掙的錢多，拿的地多，還厚顏無(wú)恥覺(jué)得自己很了不起，不知道他們是哪里來(lái)的自信。

也有人直言快語(yǔ)指出，這些地產(chǎn)公司上榜，都是規(guī)模巨無(wú)霸房企，他們的存在或多或少都對(duì)推高房?jī)r(jià)有直接意義，證明房?jī)r(jià)太高，地產(chǎn)商賺的太多，對(duì)平民不是好事。這個(gè)也正是我一直以來(lái)所強(qiáng)調(diào)的，房地產(chǎn)公司的存在終究是逐利的，最后壓榨的對(duì)象只能是無(wú)數(shù)購(gòu)房者。這兩年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，和炒房客的炒作，地產(chǎn)商的違規(guī)操作，各種亂象，脫離不了關(guān)系。

文章開(kāi)頭說(shuō)這些，并非跑題，我真正想表達(dá)的意思和網(wǎng)友的意見(jiàn)一致：房地產(chǎn)一家獨(dú)大真的不是吹噓之詞，這是現(xiàn)實(shí)存在的——《財(cái)富》500強(qiáng)中的地產(chǎn)企業(yè)上榜均來(lái)自中國(guó)。

正如網(wǎng)友所言，主導(dǎo)時(shí)代潮流的必然不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我由衷地覺(jué)得這樣的時(shí)代該結(jié)束了，世人應(yīng)該清醒了——靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)是一時(shí)之爽，唯有實(shí)體、科技才是永垂不朽的發(fā)展之策。正如人民日?qǐng)?bào)所言，國(guó)家發(fā)展靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)，國(guó)家崛起更要靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)。我們要清醒地看到，進(jìn)入五百?gòu)?qiáng)的企業(yè)大部分都是地產(chǎn)，銀行，零售，礦產(chǎn)。高科技企業(yè)還是很少，而高科技的發(fā)展才是最容易被卡脖子，最致命的！

言歸正傳，對(duì)于下半年的走勢(shì)到底如何呢？我還是堅(jiān)持去年底時(shí)就已經(jīng)下過(guò)的結(jié)論，房住不炒的樓市調(diào)控短時(shí)間內(nèi)不會(huì)取消，松綁的可能都微乎其微，因?yàn)楝F(xiàn)在內(nèi)外環(huán)境都要求我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要穩(wěn)，穩(wěn)最好的辦法就是嚴(yán)控，鎖住不讓進(jìn)來(lái)，亦鎖住不讓出去，這點(diǎn)相信很多人都已經(jīng)徹底看明白了。那么表現(xiàn)到房?jī)r(jià)上會(huì)是什么結(jié)果呢？除大都市圈、熱點(diǎn)城市群能撐得住之外，其它一些欠發(fā)達(dá)、人口外流不可逆的名不見(jiàn)經(jīng)傳的城市都會(huì)走上下坡路。

最近樓市傳來(lái)的三大信號(hào)，可以佐證以上說(shuō)法：

首先，第一次，全國(guó)20城房?jī)r(jià)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性下跌

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，二手房方面，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市多達(dá)20個(gè)，上海、武漢、長(zhǎng)沙、福州、深圳、貴陽(yáng)等熱點(diǎn)城市均在列，與5月的11個(gè)相比有明顯增多，創(chuàng)下2019年以來(lái)的最高值。從高頻數(shù)據(jù)也能看出，6月份中下旬開(kāi)始，受部分城市市場(chǎng)調(diào)控加碼影響，百城二手住宅掛牌均價(jià)出現(xiàn)連續(xù)小幅下跌。

看到這個(gè)數(shù)據(jù)之后，你還會(huì)對(duì)朋友圈里“永遠(yuǎn)喊漲”的中介小哥的話深信不疑嗎？

我不止一次說(shuō)過(guò)，當(dāng)下除了限價(jià)盤比較好賣（被搶）外，一些定位不清，不被重視的區(qū)域新盤去化很難。很多新盤從去年初開(kāi)盤到現(xiàn)在，去化都不足三成，而且這不是某一個(gè)城市的現(xiàn)象，而是幾乎所有二三線城市的常態(tài)。這個(gè)時(shí)候我們就看到很多盤開(kāi)始打折促銷降價(jià)賣了，有的直接優(yōu)惠，有的買大戶型送車位，有的為了留住客戶買房送物業(yè)抵用券。

這些現(xiàn)象的背后有哪些深意，一句話，房子不好賣了，現(xiàn)在的購(gòu)房者都很精明，懂得看大的趨勢(shì)，不是某些專家能忽悠住的了，當(dāng)國(guó)家?guī)状稳俺?ldquo;房子不能投資”、“擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴”的時(shí)候，很多人已經(jīng)徹底醒悟了，有錢也不能再瞎買房了，今時(shí)不同往日，過(guò)去閉著眼睛買房都賺，現(xiàn)在踏錯(cuò)一步都會(huì)命殞黃泉。限價(jià)房為什么搶得人多，反觀一些沒(méi)特色的新盤、二手房都無(wú)人問(wèn)津，答案非常簡(jiǎn)單，限價(jià)房買到即賺到，而其它一些毫無(wú)亮點(diǎn)的盤，連剛需都不愿意去買，投資炒房客又怎會(huì)傻傻接盤呢？

其次，開(kāi)封“取消限售”兩日游，透露清晰信號(hào)：調(diào)控關(guān)鍵時(shí)刻，任何放松都不允許，中央對(duì)調(diào)控樓市大局把關(guān)，態(tài)度之堅(jiān)定人盡皆知

當(dāng)一些“不希望調(diào)控繼續(xù)”的人變著法炮制“調(diào)控即將松綁”的時(shí)候，我就說(shuō)過(guò)，這是自欺欺人，誰(shuí)相信誰(shuí)倒霉，因?yàn)閲?guó)家從各個(gè)層面釋放的信號(hào)都非常明確：調(diào)控是長(zhǎng)久之計(jì)，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有所松懈，在長(zhǎng)效機(jī)制未出臺(tái)之前，限購(gòu)、限售、限貸等手段都不會(huì)輕易退出。鄭州、合肥、武漢都有類似謠言，后來(lái)都不攻自破。

但誰(shuí)知道，在這節(jié)骨眼上開(kāi)封卻逆勢(shì)而為，公然做出“取消3年限售”的決定，即使這個(gè)限售沒(méi)有多大意義，但是在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期做出這樣的決定肯定是不可取的。后來(lái)的事實(shí)大家也都看到了，沒(méi)等到周一工作日，開(kāi)封有關(guān)部門在周六就宣布“撤銷”了 這個(gè)決定。透露出哪些重要信號(hào)——1、中央對(duì)樓市調(diào)控仍然是把握全局，“一城一策”是責(zé)任的下沉，但不是權(quán)力的下放。房住不炒穩(wěn)定樓市大局是當(dāng)務(wù)之急，地方企圖通過(guò)放松調(diào)控來(lái)應(yīng)對(duì)財(cái)政狀況是不可取的，開(kāi)封是第一個(gè)這么做的，也會(huì)是今年的最后一個(gè)這么做的城市；2、可以明顯看出來(lái)，三四線城市的壓力很大，尤其是調(diào)控重壓之下的城市，因?yàn)槿丝谕饬髦畡?shì)無(wú)法阻擋，在棚改作用力逐漸卸去之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)是搖搖欲墜，地方很希望通過(guò)放松調(diào)控來(lái)改變局勢(shì)，但這個(gè)算盤打錯(cuò)了。房地產(chǎn)暫時(shí)難當(dāng)大任。

下半年在調(diào)控始終保持不變的情況下，很多城市的頹勢(shì)就會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，讓市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的結(jié)果就是，購(gòu)房者都持謹(jǐn)慎態(tài)度，大家都選擇持幣觀望，房子就會(huì)更難賣，特別是那些地段不好的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商選擇打折促銷搶跑的會(huì)越來(lái)越多。

再者，金融監(jiān)管在持續(xù)收緊，下半年市場(chǎng)上的錢越來(lái)越少，或倒逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣房

這一點(diǎn)是最重要的，也是很多購(gòu)房小白最容易忽略的，因?yàn)楹芏嗳硕疾惶@其中的邏輯。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大離不開(kāi)資金的騰挪和充足現(xiàn)金流。16年行業(yè)發(fā)展頂峰時(shí)，地產(chǎn)商都賺得盆滿缽盈，所以才會(huì)有錢大舉拿地，那一年地王頻出。17年之后，房企融資監(jiān)管收緊，地王不再，中小開(kāi)發(fā)商陷入被并購(gòu)、破產(chǎn)狂潮，根本原因是資金來(lái)源被切掉了，被斷奶之后，結(jié)局悲慘。

當(dāng)下，17年的情景再次上演，金融監(jiān)管再次收緊——信托、國(guó)管、海外發(fā)債等融資渠道均被堵死，房企又被“斷奶”了！至于原因相信大家也都清楚了，上半年融資偏松，受一二線城市購(gòu)房者入市步伐加快影響，房企拿地積極性明顯提升，市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”景象，很明顯這并不是國(guó)家“穩(wěn)大局”希望看到的結(jié)果，于是對(duì)房企的融資限制再次收緊，且加大對(duì)違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的審查力度。

這對(duì)于后市有何影響？融資成本高，這意味著開(kāi)發(fā)商手里的錢越來(lái)越燙手，一方面需要大量出貨回款，另一方面在買地時(shí)可能更加謹(jǐn)慎。再說(shuō)得直白點(diǎn)就是，只要金融政策收緊，房地產(chǎn)肯定會(huì)蕭條，只要信貸收緊，房?jī)r(jià)肯定下跌。

所以，目前的狀態(tài)，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)不失為一個(gè)最佳購(gòu)房窗口期。開(kāi)發(fā)商口袋里沒(méi)錢，融資借貸利息又高，部分開(kāi)發(fā)商資金吃緊甚至面臨崩塌，加快銷售回款的意愿強(qiáng)烈，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是利好一件——議價(jià)和選擇的空間更多了。

榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家尹中立對(duì)下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)判是，穩(wěn)中趨降。他透露稱，截止到2018年底，有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的在建工程面積是銷售面積的3倍以上，最高的有7倍之多。當(dāng)銷售放緩，這些公司的債務(wù)償還壓力將巨大。而擺在他們面前的只有降價(jià)賣房這最后一條出路。

對(duì)尹中立的預(yù)測(cè)我個(gè)人認(rèn)為還是比較精準(zhǔn)靠譜的。融資被限，有些房企因資金緊張而被迫賣資產(chǎn)的情況肯定會(huì)出現(xiàn)，尤其是三四線城市的房企，境遇可能會(huì)更糟糕——棚改貨幣化政策逐步退出，影響最大的就是三四線城市，今年下半年到明年上半年，絕大部分三四線城市的商品房購(gòu)買能力顯著下降。

今年4月，財(cái)政部公布2019年全國(guó)棚戶區(qū)改造規(guī)劃285萬(wàn)套，相較2018年規(guī)劃套數(shù)580萬(wàn)“腰斬”。大規(guī)模的棚改開(kāi)始“退潮”，意味著什么，不言自明——靠棚改拉動(dòng)發(fā)展起來(lái)的三四線城市，正在走向消亡，何時(shí)覆滅現(xiàn)在雖然不清楚，但可以確定的是，人口外流嚴(yán)重，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，一定會(huì)步鶴崗、乳山、玉門等，房子不值一文的后塵。

而情況完全不同的一線強(qiáng)二線城市，人多房少局面難逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)雖然能做到短時(shí)間不大漲，但是未來(lái)終究還是要漲上去的，有錢有能力的剛需，還是應(yīng)該早點(diǎn)做打算。