房地產(chǎn)開發(fā)商拿房產(chǎn)抵債，多年前曾屢見不鮮。今年年初，一位朋友問(wèn)記者，有開發(fā)商總是拖著不還錢，說(shuō)是要拿幾套房子抵債，要房子還是等著還錢？言猶在耳，仿若先兆。幾個(gè)月后，這家開發(fā)商宣告破產(chǎn)了。

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，如今的格局宛若強(qiáng)者環(huán)伺的獵場(chǎng)，內(nèi)生造血能力不足的中小房企，突圍難度越來(lái)越高。因?yàn)?ldquo;躺著賣房”的時(shí)代早已過(guò)去，強(qiáng)者恒強(qiáng)邏輯愈發(fā)明顯，“求生欲”再?gòu)?qiáng)，仍難避免部分企業(yè)最終離場(chǎng)。

昨日，《證券日?qǐng)?bào)》記者在人民法院公告網(wǎng)查詢到，截至7月23日，2019年全國(guó)有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。林林總總，多地均有覆蓋。

“上半年市場(chǎng)不好，對(duì)小企業(yè)不利。小企業(yè)融資貸款等各方面都比不上大企業(yè)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)下半年的市場(chǎng)環(huán)境比上半年還會(huì)更差一些。屆時(shí)，或許并購(gòu)案會(huì)增多。

賣資產(chǎn)斷臂求生

資金鏈緊張，是去年以來(lái)房企的共同難題，連萬(wàn)科都高喊“活下去”。不同的是，不同企業(yè)的“自救”策略不同。當(dāng)前線市場(chǎng)傳來(lái)去化率遠(yuǎn)低于60%時(shí)，萬(wàn)科的做法是促銷加快回款，儲(chǔ)備現(xiàn)金過(guò)冬；有的房企則選擇進(jìn)行多元化布局，轉(zhuǎn)型進(jìn)入新賽道；更多企業(yè)則是直面資金困局，甩賣項(xiàng)目求生。

早已洞察一線市場(chǎng)已經(jīng)下行的企業(yè)，決策較為果斷者，一般會(huì)啟動(dòng)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)計(jì)劃，保留部分股權(quán)找尋優(yōu)質(zhì)合作伙伴，擁有一定話語(yǔ)權(quán)。比如今年5月份，某閩系房企轉(zhuǎn)讓了多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，尋找合作者共同操盤，回流現(xiàn)金的同時(shí)，也減少了獨(dú)立操盤的比例，降低了風(fēng)險(xiǎn)。

另有企業(yè)則是被迫轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目。尚處輿論中心的新城控股日前發(fā)布公告稱，已在洽談、協(xié)商出售的項(xiàng)目約為40個(gè)（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），交易成交總額約為24億元，約占公司2018年未經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司凈資產(chǎn)的8%。

對(duì)于接盤方，新城控股相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱，具體以公告為準(zhǔn)。不過(guò)，另有業(yè)內(nèi)人士稱，有個(gè)別公司投資部的人與新城方面接洽屬于正?，F(xiàn)象，但最后是否能吃下來(lái)，以何種價(jià)格吃下來(lái)還不好說(shuō)。

事實(shí)上，今年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有271家中小房地產(chǎn)企業(yè)相繼宣告破產(chǎn)清算，其中不乏一些大型房企，比如在全國(guó)500強(qiáng)內(nèi)的百億元上市房企——銀億集團(tuán)，在負(fù)債規(guī)模達(dá)到500億元的重壓下，今年6月份已經(jīng)破產(chǎn)重組。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型將增加

隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，百?gòu)?qiáng)房企尚難“自保”，對(duì)于小房企而言，生存空間亦更加有限。

從上述破產(chǎn)案例來(lái)看，多為小房企，且在三、四線城市布局房企較多。在融資大環(huán)境收緊的情況下，相比大型房企5%以內(nèi)的融資成本和能夠融到資金的實(shí)力來(lái)講，難熬的是很多資金量?jī)?chǔ)備不足的中小房企。

“有些房企資金成本已經(jīng)突破15%了，負(fù)債過(guò)高情況下，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)已無(wú)法為這些企業(yè)提供資金。”一位房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，若一旦債務(wù)到期而無(wú)法償還，引發(fā)的就將是資金鏈斷裂，最終走向破產(chǎn)清算。

“中小企業(yè)破產(chǎn)，本身和房屋銷售不好、拿地機(jī)會(huì)不多等都有關(guān)。而從政策層面看，實(shí)際上包括限購(gòu)、限售等政策，也會(huì)影響其房屋銷售，最終對(duì)部分中小房企形成限制和制約。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，破產(chǎn)企業(yè)增多的背后，即是在融資環(huán)境收緊的情況下，房企資金面惡化，進(jìn)而對(duì)相關(guān)房企帶來(lái)較大影響，有些企業(yè)自然會(huì)通過(guò)收并購(gòu)等方式來(lái)處置項(xiàng)目。實(shí)際上，若下半年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，部分競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房企，包括部分中小房企在內(nèi)，后市或許還有機(jī)會(huì)崛起。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，部分小企業(yè)的倒閉，并非2019年首次出現(xiàn)，相比2014年2000家房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門，當(dāng)下的數(shù)據(jù)依然較低。但這一現(xiàn)象被關(guān)注，代表了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔(dān)憂。

同時(shí)，張大偉表示，隨著轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)的增加和資金鏈壓力增大，預(yù)計(jì)將會(huì)加速中小房企的離場(chǎng)。