投資性房地產(chǎn)最終有多少購買力呢？
什么比“以房養(yǎng)老”更靠譜
金李
最近，我和朋友談到了“以房養(yǎng)老”這個話題。為什么房子會成為現(xiàn)在的重要養(yǎng)老方式？這是因為房子已經(jīng)不僅是消費品，還是財富儲值工具，老百姓覺得“房子越多，越有安全感”。但是，投資性房地產(chǎn)（指那些不以自住為目的的房地產(chǎn)投資）最終有多少購買力？換句話說，在未來某一個特定時點，比如五年或十年后，這些購買力被釋放出來，能夠交換到多少有用的商品或者服務(wù)？從全社會角度看，這要取決于那個時點上的潛在GDP，也就是全社會能夠提供的全部商品或者服務(wù)。
從個體層面看，如果一個居民家庭儲存財富的方式是將每年40%的收入投資到房地產(chǎn)中，打算家庭成員退休后以此來購買養(yǎng)老服務(wù)，那么三十年以后這個居民家庭將會持有多少房產(chǎn)？若假設(shè)政策不做大的調(diào)整，物價不變或者以下所有計算均以2019年價格計，居民持有房產(chǎn)的價值以平均每年7%的速度增長（過去十多年實際增速遠(yuǎn)高于此），大致每十年會翻一番。每個家庭的財富現(xiàn)在是80萬元左右，如果十年翻一番，那么三十年以后這個數(shù)字會翻三番，也就是變成了640萬元。
如果每個家庭640萬元的房地產(chǎn)在三十年后被逐步釋放出來，即在市場上賣掉，那么會出現(xiàn)什么情況？很可能出現(xiàn)嚴(yán)重的供需不平衡。那時候，每年可能都有幾千萬人步入養(yǎng)老階段，大量的房子被釋放出來。值得注意的是，這些房子還都是二手房。如果房地產(chǎn)依然是我們國家一個重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，那么三十年后另外還會有大量一手房被生產(chǎn)出來。市場中還存在那么多房地產(chǎn)需求嗎？
若是每年幾千萬人僅拿出他們房子的10%來交換一些養(yǎng)老院床位和護(hù)理服務(wù)，比如一共需要2000萬張養(yǎng)老床位、1000萬個護(hù)理服務(wù)人員的服務(wù)以及相應(yīng)的藥品、食品，可是全社會商品和服務(wù)的增長速度沒有投資性房地產(chǎn)那么快，即使把全社會所有的商品和服務(wù)都拿出來也不夠，怎么辦？價高者得！一些急迫需要這些商品和服務(wù)的家庭愿意用更高的價格購買。最終，“房子”的實際購買力打折。
總之，無論怎樣調(diào)控房價，當(dāng)房地產(chǎn)最終被拿來兌換商品和服務(wù)時，很可能出現(xiàn)商品和服務(wù)在整個社會層面嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況。原來的以房養(yǎng)老就很可能變成一個嚴(yán)重注水的計劃：以為賣一套房子就可以在養(yǎng)老院住十年的人，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在賣一套不夠，得賣兩套，甚至三套、五套……如果預(yù)期發(fā)生這種情況，你該怎么辦？
你的第一個反應(yīng)也許是“那就今天開始多存點唄！”多存一倍的錢，多買一倍的房，能解決問題嗎？若是大家都這么想，其實不解決任何問題。三十年后，當(dāng)你信心滿滿地拿出比原來多一倍的房地產(chǎn)來交換養(yǎng)老服務(wù)時，發(fā)現(xiàn)大家也都是同樣的想法，都拿出了多一倍的房地產(chǎn)……若是社會總的商品和服務(wù)產(chǎn)出沒有改變，我們還是進(jìn)入了同樣的困境：沒有那么多的社會總產(chǎn)出來支撐大家的總需求，房地產(chǎn)兌換養(yǎng)老服務(wù)的“購買力”又下降了一半。
三十年后，雖然你擁有了一個個看得見摸得著的房子，但是實際上房子除了在居住屬性上不會貶值外，在交換未來所需的其他社會商品和服務(wù)的能力上可能會大大縮水。其原因是整個社會提供的商品和服務(wù)與總需求不匹配，滿足不了需求。比起住一千平方米的房子，三十年后你更需要的是養(yǎng)老院的床位和護(hù)理。
事實上，我們應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展資本市場，加快供給一些能夠直接對接到實體經(jīng)濟(jì)的投資渠道。比如，芯片或操作系統(tǒng)等長期的、高科技的項目需要的資金體量大、周期長，我們?nèi)绻芴峁┠富痤惖漠a(chǎn)品供大家購買，一方面可以引導(dǎo)老百姓將現(xiàn)在的空余資本投資到實體經(jīng)濟(jì)中去，另一方面也能減少個體投資失敗的概率，分?jǐn)傦L(fēng)險，在未來二三十年后取得合理收益，用于養(yǎng)老等現(xiàn)實需求。
（作者為北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長、北京大學(xué)國家金融研究中心主任）
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