近期，在嚴(yán)監(jiān)管形勢下，一系列房地產(chǎn)信托政策出臺。但從用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，政策調(diào)控影響目前并未充分體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托上。記者發(fā)現(xiàn)，在集合信托市場上，7月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模已連續(xù)兩周上漲。不過，用益信托認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)信托依然強(qiáng)勢，但在嚴(yán)監(jiān)管形勢下規(guī)模收縮幾成定局。

對于此輪房地產(chǎn)信托調(diào)控的持續(xù)時間，某信托業(yè)內(nèi)研究人士對《證券日報(bào)》記者表示，此次房地產(chǎn)信托監(jiān)管既是針對過往兩年來過快增長的降溫，也是配合整體房地產(chǎn)調(diào)控的需求，未來此類嚴(yán)監(jiān)管舉措何時結(jié)束仍成謎，短期看有可能三四季度都會延續(xù)這種監(jiān)管要求。

房地產(chǎn)信托規(guī)模收縮幾成定局

近兩個月，受監(jiān)管政策影響，房地產(chǎn)信托持續(xù)收緊。銀保監(jiān)會下發(fā)“23號文”，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資；此后，銀保監(jiān)會又約談近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。整體來看，針對房地產(chǎn)信托的調(diào)控加強(qiáng)了對房企融資端的約束，從政策上規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，嚴(yán)控過快增長。

不過，需要注意的是，從數(shù)據(jù)上看，近期政策的影響仍未充分體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上。

記者注意到，在集合信托市場上，7月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模連續(xù)兩周實(shí)現(xiàn)增長。具體來看，用益信托發(fā)布的集合信托周報(bào)顯示，7月份第一周（7月1日-7月7日），房地產(chǎn)類信托的募集規(guī)模42.29億元，環(huán)比增長21.80%；第二周（7月8日-7月14日），房地產(chǎn)類信托的募集規(guī)模51.33億元，環(huán)比增長21.38%。

而房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)明顯回落拐點(diǎn)或需6個月時間。中信證券表示，從房地產(chǎn)融資到房地產(chǎn)開發(fā)投資存在約6個月的時滯。從21世紀(jì)以來的房地產(chǎn)開發(fā)投融資數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速走勢趨于一致，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速拐點(diǎn)滯后房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速拐點(diǎn)約6個月。“因而今年二季度開始的房地產(chǎn)融資條件收緊可能在三季度末、四季度初體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資上。”

交通銀行金融研究中心在研報(bào)中表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)處于較快增長，1月份-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6.2萬億元，同比增長10.9%，增速比1月份-5月份回落0.3個百分點(diǎn)。“綜合來看，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會有所回落，但仍可能保持在相對高位，并有望明顯快于全社會固定資產(chǎn)投資和基建投資增速，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度較去年提升。”

對此，用益信托分析認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)類信托表現(xiàn)依舊比較“堅(jiān)挺”，但在強(qiáng)力監(jiān)管下，預(yù)計(jì)規(guī)模收縮幾乎已成定局。

基建信托或“補(bǔ)缺”上位

作為重要的信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托是信托公司主要的收入來源。在房地產(chǎn)信托收緊的情況下，哪類信托業(yè)務(wù)可以用來“補(bǔ)缺”輸血？

對此，用益信托認(rèn)為，“房地產(chǎn)信托在購房尾款類、住房保障類、城市更新類舊改項(xiàng)目等符合監(jiān)管要求的領(lǐng)域可以繼續(xù)發(fā)力，但受制于業(yè)績壓力，信托公司轉(zhuǎn)向基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)的可能性較大。”

上述業(yè)內(nèi)研究人士對記者表示，基建領(lǐng)域可能成為一個選擇，自去年以來基建領(lǐng)域有逐步恢復(fù)增長的趨勢，不過目前看地方債務(wù)可能開始又一輪置換，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被銀行等機(jī)構(gòu)占有，信托公司所能夠獲得的合意資產(chǎn)可能并不多，再加上現(xiàn)在低行政級別的地方平臺流動性風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)要高于過往年份，集中發(fā)力是有一定難度的。