在今天之前，北京住房租賃市場實施的是2008年版的房屋租賃合同文本，從今日起，北京將要實施新版的租賃合同，無論是對于租客來說，抑或是對于房東、中介機構來說，都有著深刻影響。
7月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市市場監(jiān)督管理局正式發(fā)布了《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀服務合同》三個合同示范文本，示范文本自發(fā)布之日起正式推行使用。
據(jù)新京報記者了解到，新版本的住房租賃合同示范文本不再按成交方式區(qū)分不同版本，將2008年版的自行成交、經(jīng)紀機構居間成交、經(jīng)紀機構代理成交的租賃統(tǒng)一到同一版合同，將涉及經(jīng)紀服務的內容納入到經(jīng)紀服務合同。
在具體合同執(zhí)行上，有幾點新內容值得關注，一是禁止群租房、隔斷房，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。二是關于租金，未經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。三是關于續(xù)租的問題，房東繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權（原承租人存在重大違約行為的除外）。
禁止隔斷房，從政策上升至法律
除了對于租賃方式、租金等內容進行規(guī)定外，新版住房租賃合同示范文本對于群租房的政策再次重申。
記者發(fā)現(xiàn)，在新版住房租賃合同示范文本中最前面寫到：根據(jù)《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》（京建法〔2013〕13號）的規(guī)定，本市住房出租應當符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，應當以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外）。
具體來看，這一段有兩層意思，一是禁止隔斷房、群租房，二是對于具體的租賃面積、居住人數(shù)進行了規(guī)定與限定。
群租房人數(shù)較多，居住環(huán)境差，管理薄弱，違章用火、用電、用氣現(xiàn)象大量存在，消防安全隱患巨大。2017年，大興西紅門發(fā)生的一起嚴重火災令政府下令嚴查群租房、隔斷房。
此次政府發(fā)布的新版租賃合同示范文本中，將隔斷房和群租房納入進去，并受到法律約束，意義重大。在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，雖然之前的租賃相關規(guī)定中對于居住空間的分割有著直接要求，但是實際運營過程中，不少長租公寓運營方會采取各種突破的方式，包括客廳、陽臺空間的分割利用等。本次列入租賃合同中就有著明確的法律準繩，租賃合同本身受合同法約束，違反租賃合同將會影響出租方利益，甚至導致合同本身無效并需進行相應賠償。因此，本次北京的新版租賃合同可視為針對租賃管控的進一步升級，對于租賃行業(yè)的健康發(fā)展將起到重要作用。
“N+1”將面臨巨大政策風險
7月初，閆麗（化名）發(fā)朋友圈吐槽說，自己租賃的房子要被拆除了。閆麗告訴新京報記者，這個房子是從機構手中租賃的，將客廳隔了出來用來租住。但是被舉報后，就收到了拆除的通知。
目前在部分出租房中，仍存在房屋打隔斷行為，最常見的做法是，將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后，作為一間房單獨出租使用，這被稱之為“N+1” 模式。
由于客廳面積大、價格相對合適，且經(jīng)過租賃機構裝修后，居住環(huán)境大大提高，這種房源在緊張的北京租賃市場有著部分需求存在，而分散式長租公寓運營機構可以通過“N+1”的模式，來提高盈利水平。
但由于屬于隔斷房的一種，客廳、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用來居住，會增加消防安全隱患。此外，在當下的租賃市場中，隔斷房的隔斷材料是否具備防火效果，這個仍存在潛在風險。因此，“N+1”的模式在北京并不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租賃市場整治風暴中，“N+1”房源曾部分受到清理，此后，也是發(fā)現(xiàn)一處查出一處。
有中介機構的工作人員告訴記者，目前北京對于“N+1”態(tài)度是，如有舉報，就會立馬拆除。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃企業(yè)目前還處于野蠻發(fā)展中，隔斷房源比例非常高。從政府政策看，隔斷違規(guī)一直沒有變過。在新版合同中，再次明確了這一點，不得改變房屋結構，對于租賃企業(yè)來說，將面臨非常大的政策風險。
上海、廣州、蘇州試行“N+1”
隨著各地租賃市場的發(fā)展，“N+1”模式在符合消防安全的前提下，能夠解決部分住房租賃需求。因此，部分城市試行“N+1”模式，目前，包括上海、廣州、蘇州等城市已經(jīng)出臺了相關文件或政策。
2015年1月份，上海市政府辦公廳轉發(fā)的《關于鼓勵社會各類機構代理經(jīng)租社會閑置存量住房的試行意見》，其中規(guī)定單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外?？蛷d單獨出租使用的，客廳（分隔后）和與之相連的餐廳等均應當具備直接采光和自然通風條件，室內及套內的入口過道應當符合國家和本市住宅設計規(guī)范的要求，不得破壞房屋承重結構，并且符合本市居住房屋最小出租單位、居住人數(shù)限制、最低承租面積和消防安全管理的相關規(guī)定。
這意味著上海開始嘗試“N+1”的租賃模式。該意見自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。2017年2月24日，上海市人民政府辦公廳發(fā)文稱，經(jīng)評估需繼續(xù)實施，有效期延長至2019年2月28日。
2018年底，廣州市人大常委會發(fā)布公告，對《廣州市房屋租賃管理規(guī)定（草案）》（下稱《草案》）面向社會征求修改意見和建議?！恫莅浮芬?guī)定，出租人應當以居住空間的一間臥室或起居室（廳）為最小出租單位，且每個臥室或起居室（廳）居住使用人的人均使用面積不得少于5平方米，但居住使用人之間有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)義務關系的除外?！恫莅浮愤€明確，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等原始設計為非居住用途的空間不得出租供人居住。違反上述兩項規(guī)定且逾期不改正的，將處五千元以上三萬元以下罰款。
蘇州則走在“N+1”的前列，已經(jīng)出臺相關執(zhí)行政策。日前，《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》正式獲批，2019年5月1日將開始執(zhí)行。根據(jù)條例規(guī)定：使用面積十二平方米以上的起居室（廳），可以隔斷出一間居室出租，且出租的每間居室人均使用面積不得低于四平方米。這也意味著“N+1””模式在蘇州正式合法化。
在業(yè)內人士看來，“N+1”模式的合法化，不僅使許多符合條件的隔斷間可以允許被出租，增加了房源的供應量。同時，也減輕了年輕租房人群的經(jīng)濟壓力。但是，由于改變原本的室內建筑結構，會增加消防隱患，因此在進行隔斷時，應嚴格采用安全的隔斷材料，保證通風和采光，保障房屋整體結構安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。
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