即使入園累計(jì)人數(shù)已超過120萬，游客中也鮮少有人知道，2019中國(guó)北京世園會(huì)四大核心場(chǎng)館之一的植物館，是由“蓋房子”的萬科投資承建的。
萬科董事會(huì)主席郁亮認(rèn)為這是好事，因?yàn)槿f科本就在弱化“開發(fā)商”身份。
繼2010年上海世博會(huì)和2015年米蘭世博會(huì)，加上本次世園會(huì)，萬科已經(jīng)三次參加國(guó)際級(jí)別展會(huì)。三次都由萬科集團(tuán)董事會(huì)名譽(yù)主席王石一力促成，他樂于讓萬科以更加國(guó)際化、多面化、去地產(chǎn)化的形象亮相。
從“三好住宅供應(yīng)商”到“城市配套服務(wù)商”，再到最新升級(jí)的戰(zhàn)略定位“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，萬科一直在積極謀變，自我更迭。
但剛剛結(jié)束的萬科2018年度股東大會(huì)上，萬科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝對(duì)公司的多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)坦言“回報(bào)水平不盡如人意”。
緊接著，萬科宣布擬對(duì)租賃住宅業(yè)務(wù)“萬村計(jì)劃”進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，承認(rèn)在推進(jìn)中遇到實(shí)際困難。
連一直被同行設(shè)為“學(xué)習(xí)好榜樣”的萬科，在多元化道路上都步履蹣跚，那么從提出至今已過近十年的“多元化命題”，到底還能不能求證出它原本所被期待的結(jié)果？萬科的內(nèi)外部變化，又可以給其他房企提供怎樣一些參考？
“萬沒想到”
世園會(huì)萬科植物館的管理和相關(guān)事務(wù)處理，歸屬于萬科集團(tuán)冰雪事業(yè)部負(fù)責(zé)，冰雪事業(yè)部CEO丁長(zhǎng)峰任館長(zhǎng)。
冰雪度假同養(yǎng)老、教育等一并，作為“探索中業(yè)務(wù)”。與房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、住宅租賃這類“核心主業(yè)”，以及商業(yè)、物流等“優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)”，共同構(gòu)成萬科的業(yè)務(wù)骨架。
綜合今年上半年數(shù)據(jù)，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）1-6月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2150.1萬平方米，同比增5.6%；合同銷售金額3340.0億元，同比增9.6%。
可見，房地產(chǎn)開發(fā)還是穩(wěn)擔(dān)得起“核心主業(yè)”定位的。
但租賃業(yè)務(wù)目前看來差強(qiáng)人意。
7月2日，有消息指出，萬科準(zhǔn)備放棄部分深圳偏僻區(qū)域已簽約“農(nóng)民房”房源，正在與房東洽談違約賠償事宜。
其后，萬科承認(rèn)在“萬村計(jì)劃”推進(jìn)過程中“的確遇到了一些實(shí)際的困難。擬對(duì)現(xiàn)有房源結(jié)構(gòu)進(jìn)行小部分調(diào)整和優(yōu)化”。
但對(duì)于困難包括哪些？源自于何？以及將以怎樣的舉措改善。負(fù)責(zé)萬村計(jì)劃的深圳萬科方面，只以官方口徑回復(fù)中國(guó)新聞周刊，強(qiáng)調(diào)將堅(jiān)定不移地繼續(xù)推進(jìn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展。對(duì)于具體問題“暫時(shí)不做回復(fù)”。
這已經(jīng)是繼去年9月萬村計(jì)劃全面暫停簽約新房源之后，這項(xiàng)被萬科寄予重望的業(yè)務(wù)再次遇障。
而萬村計(jì)劃不僅僅包含租賃。這項(xiàng)由萬科南方區(qū)域牽頭的在深獨(dú)立創(chuàng)新業(yè)務(wù)，試圖用“城中村綜合整治+引進(jìn)物業(yè)管理+城市化商業(yè)運(yùn)營(yíng)”的模式，串聯(lián)起物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)一系列配套業(yè)務(wù)。
為更便捷強(qiáng)力地支持這項(xiàng)業(yè)務(wù)，萬科于2017年7月成立了“深圳市萬村發(fā)展有限公司”，組建了數(shù)百人的新團(tuán)隊(duì)。
這計(jì)劃的野心和想象空間都很大。深圳有約360平方公里的城中村建筑群，幾乎占了整座鵬城20%的土地面積，其中居住著逾1000萬人口，是絕佳的集中居住和集中消費(fèi)天然場(chǎng)景。
但萬村計(jì)劃的首要條件是“統(tǒng)租”農(nóng)民房：先以略高于市場(chǎng)價(jià)的租金租下農(nóng)民房東的房屋，按需改造成底商、辦公空間或長(zhǎng)租公寓，之后再移交給相對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)部門運(yùn)營(yíng)。
市場(chǎng)中其他的大宗商鋪?zhàn)赓U行為，一般有1-3個(gè)月的免租期，以便于租賃方在未正式經(jīng)營(yíng)盈利前進(jìn)行裝修。但萬科與農(nóng)民們簽約不設(shè)免租期，一旦房東將房屋清退交給萬科，便開始計(jì)費(fèi)。據(jù)今年3月26日萬科2018年度業(yè)績(jī)會(huì)數(shù)據(jù)，萬村計(jì)劃進(jìn)入60余村，獲取農(nóng)民房近10萬間，粗略算下也知成本不菲。
同時(shí)，因?yàn)槿f村計(jì)劃與萬科的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并未打通，致使改造工程的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要尋找合作方
效率和成本此消彼長(zhǎng)。一度陷入惡性循環(huán)。
加之，隨著萬村計(jì)劃規(guī)模漸擴(kuò)，從核心地段向偏遠(yuǎn)區(qū)域延展，客群隨之縮小且支付能力下降，收益率自然也不理想。
還有，深圳本就盤踞著多家根脈深厚的舊改開發(fā)商，萬村計(jì)劃無異于搶碗奪肉。于是，惡性競(jìng)爭(zhēng)從未消失。祝九勝在2018年的業(yè)績(jī)會(huì)上就主動(dòng)表示，“萬村計(jì)劃比我們一開始想的要復(fù)雜，涉及的利益相關(guān)方太多。”
加減收放
萬村計(jì)劃只是萬科面臨的多元化路徑岔口之一，而萬科則是眾多實(shí)施多元化戰(zhàn)略的房企之一。但作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，他的言行映照著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化及變化趨勢(shì)。也牽動(dòng)影響著許多其他企業(yè)的戰(zhàn)略制定和修正。
去年，萬科喊出的“活下去”振聾發(fā)聵，使行業(yè)內(nèi)更加人人自危，加倍自省。盡管在6.28的股東大會(huì)上郁亮親口附注，完整版口號(hào)其實(shí)是“活下去、活得好、活得久”。
以萬科的既有規(guī)模和實(shí)力，“活下去”一時(shí)之間不是問題。已走過35年歷程的它，亦本就是業(yè)內(nèi)“活得久”的代表。目前，它最迫切的內(nèi)需暨剛需是“活得好”，或者還要在好之前加一個(gè)“更”字。
從上世紀(jì)八十年代“罷黜他業(yè)，獨(dú)尊地產(chǎn)”；到2012年開啟系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)各事業(yè)區(qū)域大膽嘗試新業(yè)務(wù)；再到去年又轉(zhuǎn)口風(fēng)變“收斂多元化，聚焦主業(yè)”。萬科似乎一直在變來變?nèi)?。郁亮曾?duì)這個(gè)問題有過回答，“時(shí)間變了，位置變了，環(huán)境變了，企業(yè)就要跟得上變化。不同階段關(guān)注不同事情，用不同方法，實(shí)現(xiàn)不同目標(biāo)。”
三個(gè)“變了”，三個(gè)“不同”，萬科連同其他人家的憂患不可謂不緊迫。
克而瑞曾有數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中，至少70%都曾發(fā)布多元化戰(zhàn)略，TOP100房企中更有97%都布局了多元化業(yè)務(wù)。
但自2010年前后始提多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略至今已近十年，大多數(shù)房企在這方面的實(shí)際收獲甚微。除了商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)的泛地產(chǎn)分支外，市場(chǎng)空間大、適合規(guī)模發(fā)展與長(zhǎng)期耕耘、利潤(rùn)可觀并能支撐業(yè)績(jī)明顯增長(zhǎng)的發(fā)力點(diǎn)，哪里那么好找？
同時(shí)，當(dāng)前的資金環(huán)境使房企不具備充分的現(xiàn)金流可以長(zhǎng)期耐心沉淀培育新產(chǎn)業(yè)，于是大多房企多元化都因難以持續(xù)投資和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)不了了之。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，萬科的去地產(chǎn)化和多元化轉(zhuǎn)型，有其業(yè)務(wù)實(shí)力和原始積累做基礎(chǔ)“兜底”。別的企業(yè)則還是需要謹(jǐn)慎。
回過頭說，萬科植物館的主題叫作“植物的智慧”。據(jù)世園會(huì)萬科植物館館長(zhǎng)助理溫喆向中國(guó)新聞周刊介紹，“棕櫚科植物和蕨類植物展示的是傳播繁衍智慧；多漿植物展示的是進(jìn)化出適應(yīng)干旱環(huán)境能力的智慧；食蟲植物展示的是攝取營(yíng)養(yǎng)的智慧；苔蘚植物展示的是找到適合自己生存空間的智慧。”
如果用這些智慧對(duì)應(yīng)房企的擴(kuò)容、兼并、生存力和適應(yīng)力，似乎也非常貼切。
2018年末，郁亮在回答媒體關(guān)于未來萬科是否會(huì)做完全與主業(yè)不相關(guān)業(yè)務(wù)的問題時(shí)，表示“目前不會(huì)，未來有可能”。到今年結(jié)束時(shí)，不知如果問同樣的問題，是不是還會(huì)是同樣的回答。郁亮口中“有可能”的未來，或許很快就來。
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