據(jù)《證券時報》報道，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，近日銀保監(jiān)會開展了約談警示。

澎湃新聞向多位業(yè)內(nèi)人士了解，此次被指導的公司包括中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國通信托等十家。

此次指導的內(nèi)容包括以下方面：今年房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過6月末的規(guī)模；已備案項目不影響發(fā)行及成立，未備案項目一律暫停；符合432的通道類業(yè)務也算房地產(chǎn)項目，全部暫停（“4”是指該項目在信托項目發(fā)行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；“3”是該地產(chǎn)類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方；“2”是該地產(chǎn)類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發(fā)資質(zhì)）；地產(chǎn)公司并購類也算房地產(chǎn)項目，也受窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響。

23號文為房地產(chǎn)信托業(yè)務降溫

房地產(chǎn)業(yè)務是信托業(yè)投向一個重要部分。信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.81萬億元，占比為14.75%，較2018年四季度末上升0.56個百分點。2019年一季度集合資金計劃發(fā)行呈現(xiàn)增長態(tài)勢，新增成立規(guī)模4800多億元，同比增加7.15%。其中，房地產(chǎn)類信托一季度募集資金1674.79億元，同比增長25.71%。

從2018年的數(shù)據(jù)來看，盡管信托業(yè)整體規(guī)模下降明顯，但房地產(chǎn)信托規(guī)模卻呈逆勢上升的態(tài)勢。2018年信托業(yè)資金信托為18.95萬億元，同比2017年4季度末21.91萬億元下降13.51%。從資金信托余額在五大領(lǐng)域的占比來看，2018年4季度末的排序是工商企業(yè)（29.90%）、金融機構(gòu)（15.99%）、基礎產(chǎn)業(yè)（14.59%）、房地產(chǎn)業(yè)（14.18%）、證券市場（11.59%）；如果從新增信托的占比來看，2018年4季度的五大領(lǐng)域排序是工商企業(yè)（37.45%）、房地產(chǎn)業(yè)（20.03%）、金融機構(gòu)（8.67%）、基礎產(chǎn)業(yè)（6.54%）、證券市場（3.43%）。

今年以來，房地產(chǎn)信托監(jiān)管趨嚴。5月，中國銀保監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（23號文），此后房地產(chǎn)信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項目融資輸血的做法，已被監(jiān)管叫停。

但在23號文出臺前，房地產(chǎn)信托業(yè)務是信托業(yè)的“香餑餑”。此次窗口指導也意在引導23號文落到實處。

近年來，對房地產(chǎn)業(yè)務嚴監(jiān)管的聲音不斷，但有業(yè)內(nèi)人士向澎湃新聞表示，這一次相較于往年來看是“動真格”的，其所在的信托公司也是這次的約談對象。

另有業(yè)內(nèi)人士向澎湃新聞稱，此次指導是針對房地產(chǎn)業(yè)務占比過高、增速過快的公司的新要求，做出一定的管控，但并不是叫停的。但卻是反映出了監(jiān)管的導向：不鼓勵大規(guī)模做房地產(chǎn)業(yè)務。

既要宏觀防風險，也要落實“房住不炒”

澎湃新聞從業(yè)內(nèi)人士處了解到的情況，此次知道的初衷一方面是為了防風險，另一方面是為了落實房住不炒的國家政策。

今年個別信托公司的風險暴露引起了監(jiān)管方的注意：安信信托曾經(jīng)的信托黑馬已經(jīng)跌落“神壇”。

今年2月中國民生投資有限公司（中民投）出售其旗下的中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，這筆交易引發(fā)了信托股的“躁動”。2017年中民投聯(lián)合安信信托發(fā)起的信托產(chǎn)品為董家渡項目募資，以45%的股權(quán)為代價，共募集240億元，最終中民投及其子公司上海佳渡置業(yè)有限公司這部分共計50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給綠地，價格僅為121億元。用益信托網(wǎng)公開信息顯示，“安信信托-安贏42號上海董家渡金融城項目集合資金信托計劃”（安贏42號）的信托資金用于支付中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不低于45%，不超過50%股權(quán)的受讓價款。安贏42號于2018年9月30日發(fā)行，期限為12至24個月，但正陷于“風雨飄搖”中的安信信托的兌付能力已大大受損。

安信信托還踩雷多個地產(chǎn)項目。由于中弘股份股票于去年12月27日交易結(jié)束后被終止上市，但上述債權(quán)在2018年12月31日到期，安信信托判斷中弘卓業(yè)集團有限公司短期內(nèi)沒有還款能力，并已將該筆貸款五級分類歸類為“損失類”。

此外，安信信托作為受托人發(fā)起設立的“安信·新農(nóng)村建設發(fā)展基金集合信托計劃”出現(xiàn)延期兌付。無獨有偶，中泰信托貴州凱里棚改項目資金出現(xiàn)違約。另外，頤和地產(chǎn)通過中江信托發(fā)行的“中江金龍86號”也出現(xiàn)逾期兌付。而重慶典雅房地產(chǎn)陷入破產(chǎn)重整，受到牽連的公司中亦出現(xiàn)信托公司的身影。

與此同時，今年以來各地銀保監(jiān)局不斷對房地產(chǎn)信托開出罰單。3月7日，粵財信托被廣東銀保監(jiān)局處以220萬元罰款，原因包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務”；3月22日，北方國際信托被天津銀保監(jiān)局處罰，原因是“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款”以及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”；5月23日，中融信托也因“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務不審慎”遭到黑龍江銀保監(jiān)局處罰。

短期內(nèi)不會萎縮

房地產(chǎn)信托業(yè)務的火熱程度在今年一季度后有所降溫。

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，今年4月共有62家信托公司成立規(guī)模為1369.68億，環(huán)比下滑30.56%。其中，房地產(chǎn)類集合產(chǎn)品募集規(guī)模為421.5億元，環(huán)比下降42.75%。但是，從絕對規(guī)模來看，房地產(chǎn)類集合信托占總比31%，依然占據(jù)首位。

用益信托研究員帥國讓認為，當前信托發(fā)展仍然處于新舊動能轉(zhuǎn)換的階段，創(chuàng)新業(yè)務的運作模式，盈利能力仍有待市場檢驗，加上房地產(chǎn)信托是信托公司重要收入來源之一，短期內(nèi)不可能完全萎縮。

資深信托研究員袁吉偉也指出，如果嚴控房地產(chǎn)信托業(yè)務，可能會導致“資產(chǎn)荒”。