6月25日，時(shí)代中國(guó)控股有限公司（下簡(jiǎn)稱“時(shí)代中國(guó)”）發(fā)布公告稱，雷偉彬辭任時(shí)代中國(guó)首席財(cái)務(wù)官及公司秘書的職位，自2019年7月1日生效。與此同時(shí)，黃永年獲委任為時(shí)代中國(guó)首席財(cái)務(wù)官，將負(fù)責(zé)時(shí)代中國(guó)的財(cái)務(wù)報(bào)告及投資者關(guān)系相關(guān)事宜；余詠詩(shī)獲委任為該公司秘書。

時(shí)代中國(guó)方面對(duì)此回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者，這是正常的人事變動(dòng)，并不影響公司經(jīng)營(yíng)。

高層職位變動(dòng)背后，是時(shí)代中國(guó)在融資市場(chǎng)動(dòng)作不斷，不管是配股、公司債，還是美元票據(jù)，抑或是ABS，時(shí)代中國(guó)均有涉及。

對(duì)資金的迫切需求源于時(shí)代中國(guó)在土地市場(chǎng)的加速拓展，2019年以來(lái)，時(shí)代中國(guó)頻頻以高溢價(jià)奪地，在廣州更是一舉奪下三塊舊改項(xiàng)目，耗資近百億元。

然而，高溢價(jià)項(xiàng)目的解套以及押注舊改的長(zhǎng)周期博弈，是時(shí)代中國(guó)繞不過(guò)的難題。

融資輸血

首席財(cái)務(wù)管理職位變動(dòng)背后，時(shí)代中國(guó)近半年來(lái)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)更引人關(guān)注。

時(shí)代中國(guó)4月18日發(fā)布公告稱，配售1.08億股公司股份，按配售價(jià)每股14.54港元。較收市價(jià)每股15.98港元折讓約9%，占已擴(kuò)大后股份5.56%。

扣除相關(guān)費(fèi)用及開支后，估計(jì)本次配售公司股份預(yù)計(jì)將給時(shí)代中國(guó)帶來(lái)款項(xiàng)凈額約為15.53億港元，大大地緩解了現(xiàn)金流。

事實(shí)上，先舊后新配股是港股上市企業(yè)常見的融資動(dòng)作，但在年初的投資者會(huì)議上，時(shí)代中國(guó)主席岑釗雄曾堅(jiān)定地表示不會(huì)配股，配股不如直接借錢簡(jiǎn)單。

時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年以來(lái)，時(shí)代中國(guó)在公開市場(chǎng)發(fā)行了2期境內(nèi)公司債、1期美元票據(jù)以及1期供應(yīng)鏈ABS。

1月24日，時(shí)代中國(guó)成功發(fā)行非公開發(fā)行境內(nèi)公司債券，總金額11億元，票面年利率7.5%，為期三年，債券募集的金額將用于現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。

隨后2月份，時(shí)代中國(guó)又發(fā)行了一筆5億美元票據(jù)，利率為7.625%。

5月28日，時(shí)代中國(guó)的“中山平安-前海結(jié)算供應(yīng)鏈3號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上交所成功發(fā)行，發(fā)行總金額為10億元，票面利率為6.3%。

一周后，6月6日，時(shí)代中國(guó)公開發(fā)行了人民幣5億元的境內(nèi)公司債券，票面年利率為6.8%，期限為五年。

如果按當(dāng)前匯率計(jì)算，時(shí)代中國(guó)6個(gè)月內(nèi)在公開市場(chǎng)的融資金額約為73億元人民幣。

時(shí)代中國(guó)向時(shí)代周報(bào)記者表示，配股與發(fā)債是公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，是正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

從2018年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，時(shí)代中國(guó)的資金面并不緊張。截至2018年年底，公司剔除預(yù)收賬款的負(fù)債率微升至71%，凈負(fù)債比率上升5個(gè)百分點(diǎn)至為62.6％， 1年內(nèi)到期的債務(wù)73.11億元人民幣，長(zhǎng)期有息負(fù)債403.19億元，現(xiàn)金余額274.26億元，足以覆蓋短債。

加速拓儲(chǔ)

在加大融資規(guī)模的同時(shí)，時(shí)代中國(guó)近期亦大肆在土地市場(chǎng)頻頻發(fā)力。

3月7日，廣東汕頭市澄海區(qū)一宗商住用地成功出讓，宗地面積3.62萬(wàn)平方米，由時(shí)代中國(guó)以總價(jià)6.38億元摘得。

繼3月7日首進(jìn)廣東汕頭之后，3月19日，時(shí)代中國(guó)二進(jìn)四川成都，最終以樓面地價(jià)12300元/平方米，溢價(jià)37%再奪一宗商業(yè)兼住宅用地。

今年上半年溢價(jià)率最高的一塊土地來(lái)自佛山。4月份，時(shí)代中國(guó)以31億元、自持7.1萬(wàn)平方米奪得廣東佛山南海里水洲村一宗商住地，溢價(jià)33.39%。在同一月份，時(shí)代中國(guó)又以6.69億元斬獲江門商住地，溢價(jià)率43.6%。

6月14日，時(shí)代中國(guó)再次將目光鎖定廣州，以最高限制總價(jià)28.08億元、5%自持面積競(jìng)得廣州白云區(qū)人和鎮(zhèn)，折合樓面價(jià)15950元/平方米，溢價(jià)率21%。

值得注意的是，2019年截至目前，除了廣東汕頭市澄海區(qū)的地塊之外，時(shí)代中國(guó)拿地的溢價(jià)率均在33%以上。

高溢價(jià)奪地，利潤(rùn)如何保障？時(shí)代中國(guó)方面向時(shí)代周報(bào)記者表示：“大部分項(xiàng)目都分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和高增長(zhǎng)潛力區(qū)域，尤其是粵港澳大灣區(qū)，相信會(huì)帶來(lái)不錯(cuò)的回報(bào)。”

事實(shí)上，過(guò)去兩年，時(shí)代中國(guó)已在東莞、清遠(yuǎn)、廣州等地?cái)孬@多個(gè)“高價(jià)地”項(xiàng)目。據(jù)了解，時(shí)代中國(guó)位于廣州海珠區(qū)“高價(jià)地”項(xiàng)目已經(jīng)于去年7月開始建設(shè)，項(xiàng)目折合樓面地價(jià)為55437元/平方米，附近樓盤售價(jià)在6萬(wàn)元/平方米。如今，該項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度以及入市時(shí)間備受關(guān)注。

時(shí)代中國(guó)向記者表示，該項(xiàng)目會(huì)按較高規(guī)格的住宅項(xiàng)目來(lái)打造，目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)還在研究階段，因?yàn)轫?xiàng)目所處地段一線臨江，備受市場(chǎng)關(guān)注，所以在建筑和規(guī)劃還有產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，會(huì)做很多細(xì)致準(zhǔn)備和反復(fù)推敲，暫未確定入市時(shí)間。

除了在公開市場(chǎng)大展拳腳之外，在大本營(yíng)廣州，時(shí)代中國(guó)對(duì)舊改保持著極高的關(guān)注度。

3月13日，時(shí)代中國(guó)控股旗下公司廣州市嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元的預(yù)算總金額，拿下廣州從化區(qū)江埔街禾倉(cāng)村全面改造項(xiàng)目。3月底，拿下了位于番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)的福涌村，項(xiàng)目總投資金額達(dá)55億元人民幣。而在6月份，又以8億元中標(biāo)廣州花都首個(gè)舊改項(xiàng)目，改造面積近6公頃。

除了通過(guò)公開渠道獲得的三個(gè)城中村外，時(shí)代中國(guó)還介入廣州從化屈洞村的舊改事項(xiàng)。

事實(shí)上，舊改紅利的釋放需要一定時(shí)間。深圳合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇向時(shí)代周報(bào)記者表示，舊改專規(guī)審批漫長(zhǎng)，沒(méi)有統(tǒng)一的拆遷機(jī)制，需要公司自己跟村民慢慢磨合，博弈過(guò)程會(huì)拉長(zhǎng)周期。

幸運(yùn)的是，2018年，時(shí)代中國(guó)轉(zhuǎn)化了4個(gè)舊改項(xiàng)目，最終實(shí)現(xiàn)的城市更新業(yè)務(wù)收入約27.76億元，在整體營(yíng)業(yè)收入的占比約8.1%。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，時(shí)代中國(guó)拿地金額約為185億元。舊改項(xiàng)目投入資金近百億元，而在2018年，時(shí)代中國(guó)拿地金額僅為123億元。在今年3月份業(yè)績(jī)會(huì)中，時(shí)代中國(guó)表示，2019年拿地預(yù)算將增至302億元。