萬科的業(yè)務(wù)調(diào)整仍然在繼續(xù)。

6月28日，萬科2018年度股東大會在深圳大梅沙總部如期召開。會議現(xiàn)場，萬科董事會主席郁亮、總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝和獨立董事劉姝威等數(shù)十位高管一一亮相。主席臺上的人員發(fā)生了細微變化，往常以首席財務(wù)官身份宣讀并提交股東審議年度報告的孫嘉也變成了王文金。

這源于1個月前萬科發(fā)布的一則人事變動。5月7日，萬科周刊發(fā)布的通知顯示，孫嘉接替張紀文成為萬科南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官。同日，萬科公告表示孫嘉不再兼任執(zhí)行副總裁、首席財務(wù)官、財務(wù)負責(zé)人。

在近幾個月，萬科在太原、青島、武漢、貴陽多個城市亦出現(xiàn)高層人事變動。郁亮在當日股東會上開玩笑地表示：“過去2個月以來萬科發(fā)了14條職位比較高的任命，謝謝媒體朋友經(jīng)常幫我們做的各種各樣統(tǒng)計。”

大將更迭，耐人尋味。在萬科內(nèi)部重要崗位快速人員更換的背后，是萬科從去年開始的業(yè)務(wù)調(diào)整。

在去年底確立了“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的戰(zhàn)略之后，萬科便對旗下各業(yè)務(wù)進行著新一輪梳理和調(diào)整，一改過去各區(qū)域新業(yè)務(wù)賽馬、遍地開花的局面，萬科開始逐步收斂多元業(yè)務(wù)，將重心重新聚焦到房地產(chǎn)主業(yè)上。

頻繁人事?lián)Q防

今年伊始，萬科南方區(qū)域拉開了人事變動的序幕，深圳、廈門、廣州等幾個大城市的總經(jīng)理率先出現(xiàn)了人事?lián)Q防。

其中唐激楊為深圳萬科總經(jīng)理，免去其廣州萬科總經(jīng)理的職務(wù)；薛峰為廣州萬科總經(jīng)理，免去其廈門萬科總經(jīng)理的職務(wù)。常樂擔(dān)任廈門萬科總經(jīng)理，免去其南寧萬科總經(jīng)理的職位。

5月，萬科南方區(qū)域再現(xiàn)人事職能調(diào)整，區(qū)域負責(zé)人位置發(fā)生改變，首席財務(wù)官孫嘉代替張紀文接管南方區(qū)域。

人事變動往往與企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整密不可分。作為總部所在地，南方區(qū)域的重要地位不言而喻?；谠搮^(qū)域的人事大換防亦折射出萬科總部管理層對華南市場的布局心思以及提振地產(chǎn)主業(yè)的決心。

在2018年的財報中，南方區(qū)域銷售占比23.64%，次于上海區(qū)域以及北方區(qū)域；收入占比為26.94%，遜色于上海區(qū)域。2019年，南方區(qū)域計劃開工面積約為625萬平方米，低于其余三大區(qū)域。一直在創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域扮演著急先鋒角色的南方區(qū)域在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)上失去了第一的寶座，且少有拓展新城市的舉動。??

在人事調(diào)整中，萬科南方區(qū)域也在逐漸回歸基本盤。去年9月份的南方秋季例會上，郁亮喊出了活下去的口號，外界一度解讀為對房地產(chǎn)市場未來走向的看衰。而隨后根據(jù)郁亮的解釋，其核心意思為收斂相關(guān)多元業(yè)務(wù)，開始強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重要性，力?；乜钯|(zhì)量。

“張紀文更傾向于新業(yè)務(wù)，曾在公司內(nèi)抱怨為什么停掉了那么多的新業(yè)務(wù)，在多元業(yè)務(wù)的態(tài)度上，孫嘉跟總部的看法更加一致，他更傾向于收斂聚焦。”一位萬科內(nèi)部人士告訴時代周報記者。

而以南方區(qū)首的變動為標志，從5月開始，萬科各城市人事?lián)Q防范圍不斷拓展，太原、青島、武漢、貴陽多個幾個城市亦出現(xiàn)高層人事變動。根據(jù)相關(guān)媒體報道，萬科武漢公司總經(jīng)理李東調(diào)到南方區(qū)域本部擔(dān)任副總；萬科貴陽公司總經(jīng)理蔡平調(diào)到武漢公司接任；萬科太原公司總經(jīng)理曹江巍被調(diào)任青島，青島公司總經(jīng)理劉育民調(diào)任北京區(qū)域本部。

事實上，在重新聚焦房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的階段，各個區(qū)域核心城市的負責(zé)人更換，有著更深層的意思。為了更好地進行事人匹配，即“先事后人，因事設(shè)崗，因崗配人”。萬科啟動了大江大海計劃，即萬科開放具有競爭力的位置，鼓勵內(nèi)部人才積極競聘。同時，也努力吸引外部人才可以加入。

“開放競聘的崗位大多數(shù)都是內(nèi)部調(diào)配、跨區(qū)域流動，最顯著的特征是各個城市總經(jīng)理的跨區(qū)域變動出現(xiàn)。除了總經(jīng)理崗位，也有一些區(qū)域職能崗位，例如財務(wù)。”萬科內(nèi)部人士向時代周報記者表示。

在股東自由交流環(huán)節(jié)，有現(xiàn)場股東提出問題，如何保證外來的人員強于萬科自身培養(yǎng)人員？

“一個組織成熟以后有必要跨區(qū)域流動，否則會固守一方，難免產(chǎn)生懈怠的心態(tài)。”郁亮回應(yīng)，“大江大海”是活水計劃，未來大多數(shù)將會從內(nèi)部產(chǎn)出。由此來看，萬科這場覆蓋多個城市的人事變革不會就此停止。

值得注意的是，組織架構(gòu)重建以及事人匹配的工作一直是由孫嘉在主導(dǎo)，如今，孫嘉已調(diào)離，未來誰又將領(lǐng)導(dǎo)該計劃繼續(xù)前行呢？上述內(nèi)部人士向時代周報記者透露，目前萬科總部并未找到相關(guān)的負責(zé)人，暫時由郁亮本人親自負責(zé)。

地產(chǎn)主業(yè)回歸

頻繁的人事更迭背后，是萬科對旗下各業(yè)務(wù)也進行著新一輪梳理和調(diào)整。

過去幾年，萬科自身定位以及對新業(yè)務(wù)的探索以及轉(zhuǎn)型主導(dǎo)著這艘巨艦的前進方向，但也令其銷售第一的行業(yè)地位遭遇挑戰(zhàn)。

如今，開發(fā)業(yè)務(wù)再次得到強調(diào)，被確立為整個萬科集團的基本盤。除了通過人事層面的調(diào)整來實現(xiàn)房地產(chǎn)主業(yè)的提升之外。在具體的工作中，回款依然是萬科2019年的工作重心，萬科設(shè)定了6000億元住宅回款目標，比去年下調(diào)了300億元。

分解到各區(qū)域和各城市，銷售回款成為關(guān)鍵的考核指標。萬科云南區(qū)域負責(zé)人曾向時代周報記者表示，銷售回款的確成為當前第一工作任務(wù)，目前每天都需要向上匯報回款進度。

而在拿地方面，萬科上半年呈現(xiàn)出波動的情況，但整體投資態(tài)度略顯謹慎。

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年1―2月，萬科在拿地方面不斷發(fā)力，以274億元躍居榜首；隨后3月、4月進入沉寂期，單月拿地金額不足百億元。進入6月以后，萬科在土地市場動作頻繁，在昆山、江陰、溫州、重慶、寧波、柳州等地豪擲超百億元拿地，成為上半年拿地金額最多的一個月。

祝九勝在現(xiàn)場表示，盡管土地市場火熱，在投資方面萬科一直是謹慎投資。

他進一步解釋稱，萬科內(nèi)部用兩個工具來進行投資節(jié)奏的調(diào)節(jié)，一是投資總規(guī)模的限定；二是在每一個周期的回款里面拿出一部分比例進行投資。

“以一個年度為例，一般是拿出30%左右的回款來進行投資。今年1―5月跟去年同期比回款的比例是在下降的，今年1―5月份總的投資大概有700億元，權(quán)益股份占500億元，總的溢價把握比較好，在7%左右。還是要保證有足夠的儲備，足夠的資源可持續(xù)發(fā)展。”

這也在一定程度上使得各區(qū)域拿地金額出現(xiàn)分化。時代周報記者不完全統(tǒng)計，截至6月24日，南方區(qū)域權(quán)益拿地金額僅為126.35億元，作為四大區(qū)域銷售額之最，上海區(qū)域權(quán)益拿地金額則為211.7億元。

在拿地方式上，萬科更傾向于合作開發(fā)來降低風(fēng)險。祝九勝表示，從最近這幾年按金額來看的話，接近80%都是有合作方的；按項目個數(shù)來看，70%都有項目合作方。

多元業(yè)務(wù)調(diào)整

開發(fā)業(yè)務(wù)之外，長租公寓、物業(yè)管理被視作公司核心業(yè)務(wù)。祝九勝在現(xiàn)場發(fā)言中也特意強調(diào)，“開發(fā)業(yè)務(wù)是我們的基本盤，2019年開工面積達到3609萬平方米，物業(yè)服務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，住宅租賃也會提高經(jīng)營質(zhì)量，提高回報水平”。而對于商業(yè)、物流、冰雪等業(yè)務(wù)，祝九勝則表示，會有序安排。

就在5月份，擔(dān)任了廣州萬科總經(jīng)理僅3個月的薛峰，調(diào)往長租公寓事業(yè)部擔(dān)任總經(jīng)理。據(jù)內(nèi)部人士透露，薛峰所在廈門區(qū)域較早地就進行了長租公寓的嘗試，并在公司內(nèi)部得到表揚。他的上任也意味著，萬科在長租公寓領(lǐng)域的決心。

郁亮在會上表示，公司對于房地產(chǎn)時代來到白銀時代的判斷沒改變過，到了白銀時代的話，房地產(chǎn)商依靠過去單一業(yè)務(wù)的話，是不足以支撐業(yè)務(wù)的發(fā)展。

“盡管競爭在不斷加劇，出租公寓更難做，但我們肯定還要做下去，長租公寓也是萬科的基本盤，萬科希望能夠在開發(fā)業(yè)務(wù)跟租賃公寓這兩個領(lǐng)域都能夠領(lǐng)先領(lǐng)跑，數(shù)一數(shù)二，這樣才能保持行業(yè)的地位和影響力。”郁亮強調(diào)。

作為唯一有收入貢獻的多元化業(yè)務(wù)，物業(yè)在萬科內(nèi)部占據(jù)著重要位置。根據(jù)財報， 2018年物業(yè)全年的營業(yè)收入達到98億元，同比增長33%，占萬科收入的3.3%，是房地產(chǎn)開發(fā)以外最賺錢的板塊。

祝九勝則認為，萬科物業(yè)目前盈利，回報水平也不錯，整體達到了合理水平，該業(yè)務(wù)相對比較理想，商業(yè)地產(chǎn)方面也基本達到該水平，而養(yǎng)老、教育業(yè)務(wù)在財務(wù)指標上目前不盡如人意。

經(jīng)過一年的業(yè)務(wù)調(diào)整，萬科對于多元業(yè)務(wù)的梳理已經(jīng)清晰，盡管其內(nèi)部人事架構(gòu)與業(yè)務(wù)的調(diào)整仍然在繼續(xù)，但其對于行業(yè)未來方向的預(yù)判，則顯得更為引人注目。