6月26日，由新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》獨(dú)家支持、億翰智庫(kù)主辦、碧桂園冠名的“2019中國(guó)上市房企百?gòu)?qiáng)峰會(huì)”在北京舉行。此次峰會(huì)的主題為“鏈接新時(shí)代·賦能新價(jià)值”。參會(huì)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府要在全產(chǎn)業(yè)鏈上落實(shí)中央“房住不炒”的長(zhǎng)遠(yuǎn)要求。

2019年年初，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模實(shí)現(xiàn)超預(yù)期的增長(zhǎng)，資金壓力得到一定程度上的緩解。同時(shí)，監(jiān)管層開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注房企資金安全。多家房地產(chǎn)企業(yè)已收到交易所的年報(bào)事后審查問(wèn)詢(xún)函，問(wèn)詢(xún)內(nèi)容涉及企業(yè)利潤(rùn)情況、資金往來(lái)情況、現(xiàn)金流與貨幣資金、房企的杠桿和償債能力等，可見(jiàn)監(jiān)管層對(duì)行業(yè)的穩(wěn)定與防風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管更加精準(zhǔn)。

近期，銀保監(jiān)會(huì)開(kāi)展“鞏固治亂象成果”工作，使房企加快市場(chǎng)資金回籠。房企面臨的資金壓力仍較嚴(yán)峻。上市房企通過(guò)借力資本，解決核心問(wèn)題，獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。然而，上市房企在戰(zhàn)略、盈利模式、運(yùn)營(yíng)策略等諸多方面均存在差異，如何為投資者挖掘潛力上市房企及甄別優(yōu)秀上市房企是行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社黨委書(shū)記、總編輯張超文在峰會(huì)上表示，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，在當(dāng)前的宏觀大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)要深刻領(lǐng)會(huì)中央精神，積極探索行業(yè)創(chuàng)新和企業(yè)轉(zhuǎn)型。一方面，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要著眼于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大局，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。另一方面，全行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型、提質(zhì)發(fā)展的新階段，越來(lái)越多的房企開(kāi)始探索通過(guò)舊城改造項(xiàng)目建設(shè)、高科技板塊等多元化發(fā)展路徑，替代原有的單一賣(mài)房模式。

“房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的作用毋庸置疑，但是住房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲，居民家庭住房的杠桿率不斷上升，會(huì)嚴(yán)重扭曲社會(huì)生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)間資本分布不均、技術(shù)創(chuàng)新動(dòng)力不足，還可能引發(fā)潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。張超文強(qiáng)調(diào)，“行業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到，黨中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)保持戰(zhàn)略定力，住房回歸居住屬性將是大勢(shì)所趨，不會(huì)依靠炒房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”。

他進(jìn)一步指出，房企的高質(zhì)量發(fā)展不僅是產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的提高，還包括體制機(jī)制的創(chuàng)新和升級(jí)，要逐漸實(shí)現(xiàn)供需平衡、杠桿合理、風(fēng)險(xiǎn)可控、功能結(jié)構(gòu)合理。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著供需不平衡，租售結(jié)構(gòu)不合理，住房的品質(zhì)提升緩慢，企業(yè)杠桿率過(guò)高等問(wèn)題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來(lái)十年，國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程區(qū)域?qū)l(fā)生演變，城市的更新升級(jí)、人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化、住房改善的需求等等，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)依然存在，行業(yè)發(fā)展依然具有廣闊和長(zhǎng)遠(yuǎn)的空間。

針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員秦虹表示，“房住不炒”是對(duì)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的要求，不僅僅是對(duì)買(mǎi)房者。其中，土地供給要滿足“住”的需求：穩(wěn)地價(jià)、少錯(cuò)配；金融政策要支持“住”的需求：守底線、防風(fēng)險(xiǎn)；稅收政策要調(diào)節(jié)“住”的需求：鼓勵(lì)租、限制炒；市場(chǎng)管控要圍繞“住”的需求：落戶、就業(yè)、改善。在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，在總量上，供需矛盾多的地方要增加住宅建設(shè)面積的供給，緩解供需矛盾；在結(jié)構(gòu)上，要拿出一部分低價(jià)的土地滿足居住的需求。在金融政策上，不能讓那些沒(méi)有能力的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能讓那些炒房的人得到金融杠桿的支持進(jìn)行炒房，同時(shí)也不能允許那些違規(guī)操作的企業(yè)靠資金的力量炒地、推高地價(jià)。

秦虹認(rèn)為，中央提出“一城一策”、“因城施策”，各地政策可以有選擇，但是目標(biāo)不能變。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的要求目標(biāo)就是可量化、可考核的三穩(wěn)：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。穩(wěn)地價(jià)是前提，穩(wěn)房?jī)r(jià)是結(jié)果，要防止房?jī)r(jià)透支過(guò)多所帶來(lái)的后續(xù)一系列的經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)、城市方方面面的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)預(yù)期是根本，必須建立一個(gè)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)比較清晰的預(yù)期判斷。

秦虹強(qiáng)調(diào)，住房發(fā)展的“房住不炒”新定位是管長(zhǎng)遠(yuǎn)、管政策、高質(zhì)量發(fā)展，城鎮(zhèn)化的新格局是城市化進(jìn)入高級(jí)發(fā)展階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要關(guān)注宏觀環(huán)境新變化，以應(yīng)對(duì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換下房地產(chǎn)業(yè)的新挑戰(zhàn)。地方政府落實(shí)好“房住不炒”的關(guān)鍵是要明確城市的住房供應(yīng)體系，明確四類(lèi)房的比例安排，給社會(huì)明確的預(yù)期。同時(shí)，地方政府要主動(dòng)規(guī)劃自身發(fā)展，根據(jù)城市所處的不同位置來(lái)決定起長(zhǎng)遠(yuǎn)的住房政策，變被動(dòng)調(diào)控為主動(dòng)管理，給予市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，從全球范圍內(nèi)宏觀環(huán)境來(lái)看，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)今年放緩是一個(gè)大概率事件，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策發(fā)生了明顯變化，預(yù)計(jì)今年下半年降一到兩次息的可能性是存在的，這種外部環(huán)境的變化，將對(duì)中國(guó)金融市場(chǎng)產(chǎn)生比較明顯的影響，并影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方方面面。他表示，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有明顯放松，隨著前期商品房銷(xiāo)售放緩對(duì)開(kāi)發(fā)投資的影響逐漸顯現(xiàn)，土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)放緩，未來(lái)房地產(chǎn)投資可能難以持續(xù)加快。連平進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)政策有望保持結(jié)構(gòu)性邊際放松。

連平表示，當(dāng)前土地價(jià)格出現(xiàn)明顯上升的態(tài)勢(shì)是很不利的，這種狀況應(yīng)該得到遏制。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，現(xiàn)在需要增加房地產(chǎn)企業(yè)的投資，增加供給，這樣才能夠很好地控制房?jī)r(jià)，而要增加供給的話，土地的價(jià)格就不能高。他認(rèn)為，在目前各方面都趨緊的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前總體運(yùn)行平穩(wěn)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有很好的支撐，接下來(lái)的政策要考量維護(hù)這一狀態(tài)。

連平強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)政策總定位“房住不炒”和因城施策這個(gè)基調(diào)不會(huì)改變，目前房?jī)r(jià)上漲在一些城市或者一些領(lǐng)域確是事實(shí)，但是幅度并不大，還是處在可控的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)投資下半年有可能會(huì)有一定程度的回落，但是考慮到去年、前年房地產(chǎn)企業(yè)融資能力較強(qiáng)，資金的環(huán)境狀況不錯(cuò)，再加上去年拿了很多地，所以今年投資的增速出現(xiàn)迅速下滑的可能性不大。

在資金方面，從按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸運(yùn)行情況來(lái)看，增速比較平穩(wěn)，甚至于還出現(xiàn)有所回落的狀態(tài)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸所占的比重在銀行整個(gè)信貸中偏低，大部分銀行有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好都屬于過(guò)程謹(jǐn)慎的狀態(tài)，銀行在一定程度上要更多地支持好的房地產(chǎn)企業(yè)造更多好房子，這樣才有助于控制房?jī)r(jià)。

奧陸資本首席投資官蔡金強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)比預(yù)期好。受益于整體銀根放松和局部城市的政策微調(diào)，住宅成交依然取得正增長(zhǎng)，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售平穩(wěn)的背景下，上市房企平均銷(xiāo)售增速持續(xù)優(yōu)于行業(yè)整體水平。