70年，不過(guò)是歷史長(zhǎng)河的一瞬。但對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，言之“翻天覆地”亦不為過(guò)。
新中國(guó)成立之后，福利分房就深刻地烙印在人們的腦海里。1978年10月20日上午，領(lǐng)導(dǎo)人在北京視察新建的幾十棟公寓住宅樓時(shí)，曾問(wèn)過(guò)一句話，“房子可否成為商品？”彼時(shí)，中國(guó)尚沒(méi)有“房?jī)r(jià)”的概念，想要有自己的住房，得靠等待福利分房。在一個(gè)“人一出生，國(guó)家就欠你一套房”的時(shí)代，無(wú)論怎么遙想，也預(yù)料不到40年后，人人可以買房。
“房子成為商品”的想法不是隨意提出的。在時(shí)光長(zhǎng)河里逆流20多年，會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)香港地區(qū)的“樓花”已賣了好幾年。1953年香港油麻地眾坊街新樓修建時(shí)，首創(chuàng)“賣樓花”的霍英東因此獲得了大量利潤(rùn)，畢竟，此法一出，連月入二三百元的工廠女工，都有買房的可能了。
如今看來(lái)，13億中國(guó)人“居者有其屋”的夢(mèng)想之路，第一步始于1978年“住房商品化”模式的設(shè)想。此后，中國(guó)房地產(chǎn)披荊斬棘，書寫了一部政府、開發(fā)商和購(gòu)房者之間共謀發(fā)展的經(jīng)濟(jì)巨著。
2018年，全國(guó)商品房成交額逼近15萬(wàn)億元。對(duì)于這個(gè)數(shù)字，70年前的人們是無(wú)論如何都不會(huì)想到的。歷經(jīng)多次調(diào)整后，“居者優(yōu)其屋”成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向，即無(wú)論是買還是租，改善人們的居住條件、環(huán)境成為政策的主攻方向。
誕生住房商品化時(shí)代
新中國(guó)成立以后，政府和國(guó)有企業(yè)一直是住房投資、建設(shè)、分配和維護(hù)的主體，通過(guò)公有住房實(shí)物福利分配的方式滿足城鎮(zhèn)居民住房需求。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上世紀(jì)50年代中期，房租約占職工家庭收入的15%，到1981年全國(guó)平均房租只占職工家庭收入的1.39%。過(guò)低的房租導(dǎo)致企業(yè)沒(méi)有改善住房條件的投資意愿，使得上世紀(jì)80年代初城鎮(zhèn)居民人均住房面積甚至低于解放初水平。
改變始于1980年。
1980年春天，《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話》發(fā)布了，這里面提到了幾個(gè)重要的關(guān)鍵詞，“房子是可以賣的”，無(wú)論新舊；可以一次性付款，也可以分期付款；要聯(lián)系房?jī)r(jià)調(diào)整房租，使人們感到買房合算。
這一年在深圳羅湖區(qū)還發(fā)生了一件大事，中國(guó)第一家房地產(chǎn)公司成立了，即深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，也是后來(lái)的深房集團(tuán)；7年后的冬天，深圳舉行全國(guó)土地第一拍，這家公司以525萬(wàn)元競(jìng)得羅湖區(qū)一塊土地。自此，新中國(guó)的土地拍賣登上歷史舞臺(tái)。
住宅商品化、土地使用有償轉(zhuǎn)讓制度，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的兩大基石。在1978年后的第一個(gè)10年里，“房地產(chǎn)”的概念在中國(guó)形成了。彼時(shí)，李嘉誠(chéng)在10多年前就推動(dòng)了長(zhǎng)江集團(tuán)上市，雖然當(dāng)時(shí)他還在中國(guó)香港郊區(qū)賣房，長(zhǎng)江集團(tuán)登上資本市場(chǎng)在當(dāng)年也只是位列中國(guó)香港房企的第二梯隊(duì)，但李嘉誠(chéng)已經(jīng)把目光瞄向了內(nèi)地。
令人意外的是，后發(fā)制人的是王石。1984年春末，王石成立了“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，即后來(lái)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)行業(yè)的萬(wàn)科的前身。在那個(gè)糧票還沒(méi)退出歷史舞臺(tái)的年代里，沒(méi)有多少人會(huì)意識(shí)到，麥浪稻田會(huì)被踏平，鋼筋水泥澆筑而成的商品房將鱗次櫛比，還能翻出黃金般的價(jià)格。
王石亦然。公司成立之初，賣儀器搞運(yùn)輸是主業(yè)，當(dāng)時(shí)的王石，什么賺錢賣什么。不得不提的是，同一年，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企相繼成立。仿佛約好了般，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展鴻篇巨著上留下濃墨重彩的企業(yè)趕著改革的浪潮扎堆誕生了。
此后在下一個(gè)十年間，1991年住房改革制度再次提上日程。時(shí)隔一年多，嚴(yán)重的通貨膨脹導(dǎo)致其暫時(shí)擱置。
但開發(fā)商已經(jīng)登臺(tái)亮相了，無(wú)論是國(guó)有企業(yè)還是民營(yíng)企業(yè)。有關(guān)住房信貸、公積金制度建設(shè)進(jìn)行了試點(diǎn)。從萬(wàn)科、綠地，到碧桂園、金融街和龍湖，如今知名的房企都在這一時(shí)期成立，這是改革開放以來(lái)的第二次創(chuàng)業(yè)潮。在上個(gè)世紀(jì)90年代的海南，馮侖、潘石屹南下之地，超過(guò)2萬(wàn)家房企云集一島，房?jī)r(jià)一度躥到1萬(wàn)元/平方米，讓北京和上海咋舌不已。
在此之前，這場(chǎng)初衷為緩解政府和企業(yè)住房投資壓力，由中央政府為主導(dǎo)的自上而下的改革，被業(yè)內(nèi)界定為住房市場(chǎng)化改革的探索階段，尚未形成市場(chǎng)化的投資、建設(shè)和購(gòu)買主體。直至1998年房改，國(guó)務(wù)院宣布停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。這意味著，福利分房時(shí)代結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)正式迎來(lái)住房商品化時(shí)代。
迎來(lái)地產(chǎn)發(fā)展黃金時(shí)代
上世紀(jì)90年代，住在筒子樓里的普通人絕對(duì)難以想到，隔壁社區(qū)的鄰居馬上要住進(jìn)“四居室戶型、24小時(shí)提供熱水”的大房子里了。當(dāng)時(shí)，大多數(shù)普通老百姓對(duì)“花錢買房”這個(gè)變化沒(méi)有充分認(rèn)知，遑論借錢買房了。
一位受訪者告訴記者，分到房子之后，根本沒(méi)想到有一天房子會(huì)變成投資品，會(huì)成百上千萬(wàn)元一套，所以一直沒(méi)有換房意識(shí)。經(jīng)過(guò)幾十年發(fā)展，房?jī)r(jià)從60元/平方米躥到了6萬(wàn)元/平方米，一路都沒(méi)能夠到換房的門檻。
房?jī)r(jià)的變化曲線無(wú)疑折射出了一個(gè)事實(shí)，即房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了發(fā)展快車道。1991年上市的萬(wàn)科，逐漸聚焦住宅開發(fā)，在2000年引入戰(zhàn)略股東，很快成為地產(chǎn)行業(yè)“帶頭大哥”，且十多年不曾撼動(dòng)。
同在2000年，潘石屹在北京開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目SOHO現(xiàn)代城竣工了，售價(jià)5萬(wàn)元/平方米，震驚整個(gè)北京。此后幾年間，圈子里流傳一句話，在海南樓市泡沫破滅之前撤回北京后，潘石屹將“土豆”賣出了黃金價(jià)。
若以2000年為界，此前一年，還有一件不可忽略的事情發(fā)生。1999年3月份，在北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，個(gè)人購(gòu)房首次代替單位購(gòu)房成為市場(chǎng)主流。此后一年，“溫州炒房團(tuán)”席卷中國(guó)大地。
接下來(lái)的十年，中國(guó)城市化率快速提高，背后除了購(gòu)房需求的升溫外，一批民營(yíng)房企赴港上市，取得融資后進(jìn)一步啟動(dòng)全國(guó)化布局也是重要助力，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模”的運(yùn)營(yíng)模式逐漸在開發(fā)商之間蔓延。
如今銷售規(guī)模排行榜上的TOP10中，多數(shù)都是在2007年至2011年赴港上市成功，包括碧桂園、恒大、龍湖和融創(chuàng)中國(guó)。往前追溯，2003年的《福布斯》百富榜上，超四成富豪涉足房地產(chǎn)。
地產(chǎn)發(fā)展速度的巔峰時(shí)刻，亦在此期間。1998年至2007年，是房地產(chǎn)發(fā)展真正的黃金時(shí)段，不單單是房?jī)r(jià)的水漲船高，也是產(chǎn)品力的高光時(shí)刻。
2010年，土地市場(chǎng)誕生多宗“地王”。這一年，全國(guó)商品房銷售額突破10萬(wàn)億元。“借錢買房”早已滲透至普通老百姓群體中。多少筒子樓里的住戶搬進(jìn)了24小時(shí)供應(yīng)熱洗澡水的大房子，以家庭為單位，一人一間房不再是幻想，普通人開始擁有書房，甚至住進(jìn)了別墅，住宅、商業(yè)等各種商品房業(yè)態(tài)發(fā)展全面開花。
一年后，萬(wàn)科成為首個(gè)跨進(jìn)“千億元陣營(yíng)”的房企。時(shí)至今日，“千億元俱樂(lè)部”已達(dá)30家，改善型住宅充斥整個(gè)市場(chǎng)，產(chǎn)品力整體進(jìn)入改革開放以來(lái)的“高光時(shí)刻”。
邁向長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)代
2007年，伴隨著經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)和資本市場(chǎng)走牛，土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)地王，如何建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制備受關(guān)注。當(dāng)時(shí)，央行連續(xù)加息，給過(guò)熱的市場(chǎng)降溫，信貸之手開始介入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。而借助土地紅利和人口紅利迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，在扛過(guò)2008年美歐金融危機(jī)沖擊后，2011年再度陷入周期性低谷。
2011年1月份，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)“國(guó)八條”，全國(guó)各地相繼出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，開啟全面限購(gòu)。此后多年，為打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)投資行為，房地產(chǎn)調(diào)控政策愈發(fā)細(xì)化，樓市開始轉(zhuǎn)入長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)代，住宅供應(yīng)體系迎來(lái)新變化。
經(jīng)過(guò)了高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，到了該慢下來(lái)、多沉淀的歷史時(shí)刻。如何建立長(zhǎng)效機(jī)制？如何滿足居民的一般住房需求？商品房市場(chǎng)該如何定位？開發(fā)商如何重新定位？“后開發(fā)時(shí)代”如何發(fā)展？
黨的十八大以來(lái)，黨中央高度重視住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，部署加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，數(shù)千萬(wàn)套保障房相繼建設(shè)完成，且在繼續(xù)推進(jìn)中。
同時(shí)，市場(chǎng)調(diào)控開始因時(shí)、因地、因勢(shì)逐漸調(diào)整細(xì)化。
2017年度政府工作報(bào)告中提出因城施策、分類調(diào)控，“加快建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”，這距離“長(zhǎng)效機(jī)制”第一次提出已經(jīng)過(guò)去12年。近幾年，樓市調(diào)控政策逐漸告別了一刀切，因城施策變?yōu)橹餍桑康禺a(chǎn)稅也成為被頻繁提及的關(guān)鍵詞。
從終結(jié)福利分房，到住房商品化，再到保障房登場(chǎng)，再到現(xiàn)如今“租購(gòu)并舉”制度的落地，中國(guó)房地產(chǎn)改革經(jīng)歷了4個(gè)階段。
正如全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生所說(shuō)，第一階段是以經(jīng)濟(jì)適用房為核心的住房制度改革；第二階段是土地招拍掛之后的思路，以商品住宅解決保障房的問(wèn)題，也就是以市場(chǎng)化方式解決經(jīng)濟(jì)適用房；第三階段是政府加大保障房力度；第四階段，即租購(gòu)并舉，這是根本性的房改。歸根結(jié)底，即構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。
2013年以來(lái)，以樓市長(zhǎng)效機(jī)制為基礎(chǔ)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都在推進(jìn)過(guò)程中。如今，住宅供應(yīng)體系更加豐富：一手房、二手房、長(zhǎng)租公寓、公租房、廉租房、保障房等多種政策性住房和多元業(yè)態(tài)并存，租購(gòu)并舉的多元住房體系供應(yīng)正在開啟。房地產(chǎn)行業(yè)開始邁向健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)代。
隨之而來(lái)的是，中國(guó)居民將實(shí)現(xiàn)真正的“居者有其屋”，跨入品質(zhì)居住時(shí)代。
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