在當(dāng)前境內(nèi)發(fā)債持續(xù)收緊的背景下，6月眾多房企再度掀起新一輪的海外發(fā)債潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來(lái)，包括綠地、佳兆業(yè)、中南建設(shè)、雅居樂(lè)、藍(lán)光發(fā)展、新湖中寶、融信中國(guó)等都宣布發(fā)行美元債。截至目前，已有10余家房企發(fā)行及擬發(fā)行海外債，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模超40億美元。需要注意的是，從融資成本上來(lái)看，近期房企發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過(guò)了10%，利率水平與境內(nèi)債的融資成本差距在不斷拉大。

海外發(fā)債忙

6月25日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行額外2022年到期的2億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)，將與2022年到期的3.5億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)合并形成單一系列；發(fā)行額外2023年到期的3億美元11.5%優(yōu)先票據(jù)。同日，綠地集團(tuán)也發(fā)布公告披露，該公司境外全資子公司綠地全球投資有限公司進(jìn)行了中期票據(jù)計(jì)劃下的第十六次發(fā)行，本次發(fā)行5億美元定息債券，債券票面利率為6.75%。

此前一天，中國(guó)金茂也宣布擬發(fā)行2.5億美元有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，年利率為4%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來(lái)，包括綠地、佳兆業(yè)、中南建設(shè)、雅居樂(lè)、藍(lán)光發(fā)展、新湖中寶、融信中國(guó)等都宣布發(fā)行美元債。截至目前，已有10余家房企發(fā)行及擬發(fā)行海外債，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模超40億美元。

“房企加大海外融資與境內(nèi)融資收緊密切相關(guān)，”易居智庫(kù)市場(chǎng)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，目前房企融資主要是為了提前償債，是以獲取資金為導(dǎo)向。進(jìn)入5月，房企境內(nèi)融資環(huán)境出現(xiàn)明顯收緊態(tài)勢(shì)。面對(duì)普遍面臨的債務(wù)兌付壓力，房企急于輸血，以緩解緊繃的資金鏈。

事實(shí)上，包括佳兆業(yè)在內(nèi)，為數(shù)不少的房企明確表示，擬將額外票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。

融資環(huán)境收緊

境內(nèi)融資環(huán)境收緊與此前一些房企加大投資力度，以及部分城市土地市場(chǎng)火熱、地價(jià)漲幅過(guò)快有關(guān)。多城市出現(xiàn)政策調(diào)控，融資層面也受到了一定的限制。

中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月后全國(guó)掀起新一輪土地拍賣熱潮。截至6月17日，全國(guó)40個(gè)熱點(diǎn)一二線城市合計(jì)賣地金額高達(dá)1.4萬(wàn)億元，同比上漲了20.7%，杭州、蘇州、天津、武漢等熱點(diǎn)二線城市熱度最高。

從拿地企業(yè)來(lái)看，截至5月20日，已經(jīng)有31家房企拿地過(guò)百億元，其中13家拿地甚至超過(guò)200億元。

土地市場(chǎng)的變化引起了監(jiān)管層的關(guān)注。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布了銀保監(jiān)發(fā)（2019）23號(hào)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。此后，信托貸款余額在經(jīng)歷了3月的短暫反彈后，在5月再次回落。

隨后，5月房企發(fā)債規(guī)模大幅縮水，85家典型房企境內(nèi)外發(fā)債總量210.6億元，環(huán)比下降73.1%，為2017年3月以來(lái)的最低值。其中境外債發(fā)行量為74億元，環(huán)比大幅下降87%；境內(nèi)債發(fā)行量為136.4億元，環(huán)比下降37%。

但調(diào)控仍在繼續(xù)，6月初更是有消息傳出監(jiān)管層已將一些拿地激進(jìn)的房企納入監(jiān)管，并且準(zhǔn)備暫停地王企業(yè)的債券與ABS發(fā)行。

6月13日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家嘴論壇上直接指出了防止房地產(chǎn)的投資行為。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，以往監(jiān)管部門就對(duì)房企包括負(fù)債率等指標(biāo)有過(guò)要求，例如超過(guò)行業(yè)平均水平會(huì)限制企業(yè)發(fā)債。從當(dāng)前管理層釋放的信息來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控仍將不放松，融資很可能進(jìn)一步收緊。

警惕融資成本上升

需要注意的是，在房企融資環(huán)境“內(nèi)緊外松”的情況下，企業(yè)還需警惕融資成本的上升。

6月以來(lái)發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過(guò)了10%，其中，佳兆業(yè)發(fā)行的額外2022年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)的利率為11.25%；華南城及新湖中寶的票面利率分別達(dá)到了11.875%和11%，若算上綜合融資費(fèi)用，實(shí)際成本還將更高。

克而瑞研究中心研究員房玲分析，雖然海外債擁有較高利率，且與境內(nèi)債的融資成本差距在不斷拉大，但對(duì)于房企而言，目前如何融到資金維持自身發(fā)展才是重中之重，在此背景下房企不得不舍近求遠(yuǎn)，于海外進(jìn)行發(fā)債。

需要注意的是，5月房企的海外債加權(quán)利率已達(dá)9.8%，占總發(fā)債規(guī)模的35%。隨著6月房企發(fā)行境外債規(guī)模占比及融資利率的雙重走高，6月房企的整體融資成本也將出現(xiàn)一個(gè)較大的增幅。