2018年以來，長(zhǎng)租公寓呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。作為一種新業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租公寓在滿足人口租住需求的同時(shí)，仍面臨企業(yè)盈利困難、市場(chǎng)監(jiān)管滯后、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失等一系列問題。今年市人代會(huì)上，市人大代表葉銀忠提交了一份關(guān)于促進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)健康有序發(fā)展的建議，日前得到“解決采納”的答復(fù)。

盈利難是長(zhǎng)租公寓普遍痛點(diǎn)

目前上海已成為集中式長(zhǎng)租公寓品牌數(shù)量最多、總體供應(yīng)量最大的城市之一。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年進(jìn)入上海的長(zhǎng)租公寓主要品牌達(dá)22個(gè)，開業(yè)項(xiàng)目約160個(gè)，總體量約3.5萬套；第二季度長(zhǎng)租公寓平均月租金133元/平方米，平均入住率89%。

在葉銀忠看來，考慮到上海人口密集且人口聚集態(tài)勢(shì)持續(xù)加強(qiáng)、房?jī)r(jià)高企等因素，長(zhǎng)租公寓有著巨大的市場(chǎng)需求，作為一種新業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租公寓如能健康發(fā)展，對(duì)構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，起到了積極有益的作用。但另一方面，如果不善加引導(dǎo)、做好監(jiān)管，這一新業(yè)態(tài)極易走向失序，不僅損害健康租賃住房體系的建設(shè)，還可能導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展面臨哪些問題? 葉銀忠做了一番調(diào)查梳理。

別看長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)火爆，但企業(yè)盈利困難。葉銀忠說，投資回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利難是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)普遍的痛點(diǎn)。由于購置成本和租賃費(fèi)用較高，一些企業(yè)資金壓力巨大，加之營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)管理能力不適應(yīng)新業(yè)態(tài)要求，致使目前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)大多處于維持狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)不多。

市場(chǎng)監(jiān)管滯后。面對(duì)資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，一些企業(yè)未在提升經(jīng)營(yíng)能力上下功夫，而是違規(guī)利用金融工具加速運(yùn)作。比如私自盜用租客身份信息辦理“租金貸”業(yè)務(wù)，侵犯租客權(quán)益，積聚金融風(fēng)險(xiǎn)。“面對(duì)這個(gè)新業(yè)態(tài)，我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)扶持、政策支持、市場(chǎng)監(jiān)管等方面都沒有及時(shí)跟上，市場(chǎng)監(jiān)管也往往‘無法可依’。”

“長(zhǎng)租公寓行業(yè)缺乏規(guī)范，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還是空白點(diǎn)。”葉銀忠表示，一些企業(yè)為追求利潤(rùn)，只圖降低成本加快周轉(zhuǎn)，放棄質(zhì)量和服務(wù)底線，“甲醛房”等行業(yè)亂象頻發(fā)，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者利益。

力爭(zhēng)盡快啟動(dòng)條例修訂程序

如何促進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)健康有序發(fā)展？葉銀忠認(rèn)為，首先是完善住房租賃立法，以維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)或機(jī)構(gòu)和承租人的合法正當(dāng)權(quán)益。記者了解到，修訂《上海市房屋租賃條例》已納入《市十五屆人大常委會(huì)立法規(guī)劃（2018年-2022年）》，并作為2019年度重點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目。國務(wù)院也正在制定《住房租賃條例》，已向社會(huì)公開征求意見。

市房屋管理局表示，將立足本市實(shí)際，密切跟蹤關(guān)注國家立法進(jìn)展情況，力爭(zhēng)盡快啟動(dòng)《條例》修訂程序，進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃行為，保護(hù)租賃利益相關(guān)各方合法權(quán)益。

要讓長(zhǎng)租公寓得到健康發(fā)展，需要一定扶持產(chǎn)業(yè)政策，葉銀忠認(rèn)為，針對(duì)長(zhǎng)租公寓，需要制定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)扶持政策，形成租賃市場(chǎng)多元化供應(yīng)格局，引導(dǎo)企業(yè)通過合法和正常途徑獲得融資和稅收政策支持，開拓住房租賃企業(yè)融資渠道，為企業(yè)提供必要的金融支持。

市房屋管理局表示，在融資政策上將加大信貸支持的力度，目前本市針對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的貸款年限，已從原先最多20年放寬至30年，多家市屬重點(diǎn)企業(yè)與銀行簽訂了銀企戰(zhàn)略合作備忘錄，積極推行大銀團(tuán)貸款模式，匹配租賃住房建設(shè)的大資金和長(zhǎng)周期要求；支持發(fā)放住房租賃專項(xiàng)債券，推動(dòng)住房租賃企業(yè)發(fā)行公司債券和資產(chǎn)支持證券。

禁止將“租金貸”強(qiáng)加承租人

針對(duì)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)生的一系列問題，最重要的是規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。葉銀忠建議，制定住房租賃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確在建筑結(jié)構(gòu)、房屋品質(zhì)、裝修條件、設(shè)施配備、室內(nèi)空氣質(zhì)量等方面應(yīng)達(dá)到的基本標(biāo)準(zhǔn)。

他建議，加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓的金融監(jiān)管、安全監(jiān)管和市場(chǎng)秩序監(jiān)管。對(duì)使用金融產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)企業(yè)，根據(jù)企業(yè)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)規(guī)模等條件，劃分相應(yīng)的監(jiān)管級(jí)別，采取差異化監(jiān)管措施。當(dāng)前，以“租金貸”監(jiān)管為重點(diǎn)，禁止長(zhǎng)租公寓企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)或網(wǎng)貸平臺(tái)勾結(jié)，將“租金貸”或類似產(chǎn)品強(qiáng)加給承租人。

據(jù)悉， 2018年12月，市住建委、市房管局聯(lián)合制定《關(guān)于印發(fā)的通知》，從權(quán)屬合法、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、技防安全、環(huán)保衛(wèi)生、設(shè)施配套、面積合規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等八個(gè)方面，提出一整套有針對(duì)性的要求，指導(dǎo)各區(qū)將“非改租”納入有效管理。

市房屋管理局表示，下一步將啟動(dòng)研究租賃住房建設(shè)導(dǎo)則，強(qiáng)化對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等租住全生命周期的品質(zhì)管理，逐步引導(dǎo)形成符合上海特點(diǎn)的高品質(zhì)租住生活方式，強(qiáng)化租賃住房安全防范