近期，以二線城市為代表的土地市場持續(xù)高熱，熱點城市紛紛加碼調(diào)控政策，調(diào)整土拍規(guī)則，以致5月地價漲幅有所趨緩，溢價率也迎來了2019年來首次回調(diào)。
克而瑞研究中心近日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月全國336城土地成交共計3296幅，環(huán)比上漲18%，同比增加19%；成交建筑面積為20818萬平方米，環(huán)比上漲16%，同比上漲了4%。
在成交單價方面，5月受監(jiān)測城市的成交樓板價達(dá)到2832元/平方米，環(huán)比增加4%。從漲幅來看，5月環(huán)比漲幅下降了5個百分點，明顯收窄。
從城市來看，5月一線城市土地供應(yīng)量和成交量迎來大幅回升，但溢價率下降至7.2%，主要是因為出讓地塊多為底價成交的非核心區(qū)域的商辦用地及保障性宅地；二線城市方面，為了防止熱度再度攀升，大多數(shù)城市紛紛減緩了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，并采取限價競拍方式，5月成交量價小幅下滑，溢價率也進(jìn)一步下滑；三四線城市供應(yīng)放量帶動整體成交量價持續(xù)上漲，成交溢價率也維持在20%以上，環(huán)比上月僅下降0.2個百分點。
近期，以二線城市為首的土地市場持續(xù)高熱，為遏制地價持續(xù)上揚，多城調(diào)整了土拍規(guī)則。近日，東莞調(diào)整土拍規(guī)則：在網(wǎng)上報價達(dá)到上限后，不再接受最新報價，開通網(wǎng)上終次報價功能，轉(zhuǎn)為競終次報價，終次報價則以“最接近平均價者得”。
“東莞土拍新規(guī)的落地，很大程度上與土地市場持續(xù)火熱有關(guān)。”克而瑞研究中心分析師馬千里分析認(rèn)為，今年4月，東莞一幅商住用地，經(jīng)過27家房企62輪爭奪，最終以16089元/平方米的樓面價出讓，溢價率高達(dá)75.8%。5月，東莞地市進(jìn)一步升溫，土拍競爭趨于白熱化。
“除了東莞，今年上半年地市高熱的城市還有不少，多個二線城市土地成交溢價率均超20%，其中表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬合肥，前5月溢價率高達(dá)79%。另外，南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市的土地市場熱度也較高。”馬千里分析表示，不少城市住宅市場成交同步放量，這些熱點城市也對土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。
其中，對土地拍賣規(guī)則的調(diào)整，以調(diào)整最高限價、限制競拍資格最為常見。馬千里分析指出，這類限制主要是為了提高入場門檻，減少參與土拍的企業(yè)數(shù)量。例如，合肥禁止有關(guān)聯(lián)的母公司、子公司同時參與土地拍賣，杜絕“圍標(biāo)”，違者兩年不得參與合肥市范圍內(nèi)的土地競拍。
近期，杭州的土地溢價率上限也有所調(diào)整，將主城區(qū)涉宅用地溢價率上限由50%調(diào)至30%。蘇州則進(jìn)一步收緊了現(xiàn)房銷售價格門檻，超過市場指導(dǎo)價5%-10%需工程竣工驗收后，方可申請預(yù)售許可。
“各類土拍新規(guī)在一定程度上可以減少對地價的盲目追高，短期內(nèi)有助于緩解地市高熱現(xiàn)象，但并未對市場長期走向產(chǎn)生實質(zhì)性作用。”馬千里認(rèn)為，要維持地價平穩(wěn)，關(guān)鍵要適度加大土地供應(yīng)，平衡土地市場供求關(guān)系。
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