“止跌令”能止跌嗎？

6月10日，很多人為湖北房?jī)r(jià)捏了一把汗。

當(dāng)日，湖北省恩施州恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)警的通知》，對(duì)該市的房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)行為提出“預(yù)警”，這份文件也被稱為“止跌令”。

細(xì)看這份“止跌令”列出的需要糾正的“亂象”其實(shí)很“市場(chǎng)”，比如有的樓盤高價(jià)備案，低價(jià)開盤，降價(jià)幅度在備案價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)800~1200元每平方米的價(jià)格開盤銷售；有的樓盤采取分期預(yù)售和銷售，前后價(jià)格形成巨大的反差，降價(jià)幅度在300~500元每平方米；部分余盤采取甩賣價(jià)格拋售，成交價(jià)格在4000~4500元每平方米之間，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期形成不良影響等。

備案價(jià)高了，開盤的時(shí)候優(yōu)惠促銷是不是很正常？開發(fā)、銷售時(shí)間不同，價(jià)格差個(gè)三五百是不是很正常？尾盤甩賣，給點(diǎn)優(yōu)惠是不是很正常？

那為什么在絕大多數(shù)相信市場(chǎng)調(diào)節(jié)力量的人看來(lái)，這么正常的市場(chǎng)行為，卻被半官方的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)視為“亂象”呢？

出臺(tái)該項(xiàng)通知的恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)周姓會(huì)長(zhǎng)在接受媒體采訪時(shí)表示，該通知只是一個(gè)自律性要求，目的是號(hào)召房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自覺(jué)遵守相關(guān)的規(guī)定，不能陡然地把房子價(jià)格降得太低。因?yàn)?ldquo;房?jī)r(jià)不能大漲，也不能大跌。漲幅和跌幅都要控制，才能保持（房地產(chǎn)）平穩(wěn)發(fā)展”。

雖然一直以來(lái)，政府控制房?jī)r(jià)大家都心照不宣，但如此明面上說(shuō)漲幅和跌幅都要控制的還是很少，如果價(jià)格的漲跌全部控制，那是不是意味著市場(chǎng)的調(diào)節(jié)已經(jīng)完全失效呢？

恩施“止跌令”的背后，是其房地產(chǎn)高投資后的微調(diào)。恩施州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2018年度恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2018年度，全州完成房地產(chǎn)開發(fā)總投資130.76億元，同比上漲27.14%；完成交易面積336.55萬(wàn)平方米，同比上漲9.98%。從縣市來(lái)看，恩施和利川兩市是全州房地產(chǎn)開發(fā)投資的絕對(duì)市場(chǎng)，兩市完成投資額約占全州70.65%。

因?yàn)?018年的高投資，目前恩施市很多樓盤進(jìn)入市場(chǎng)，給市場(chǎng)價(jià)格造成了很大壓力，2018年恩施市新批售項(xiàng)目達(dá)到了48個(gè)，較2017年增加了14個(gè)；批售面積191.38萬(wàn)平方米，占全州總批售面積的41.46%。而房?jī)r(jià)方面，據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，近一月恩施市的房?jī)r(jià)均價(jià)在每平方米6598元左右，環(huán)比下跌1.12%?？梢哉f(shuō)，恩施市的房?jī)r(jià)，就是全州的晴雨表，一旦恩施市房?jī)r(jià)被“擾亂”，那可能會(huì)影響全州今年的市場(chǎng)預(yù)期，這也是為何市場(chǎng)剛有風(fēng)吹草動(dòng)，就有半官方機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)出來(lái)發(fā)通知的原因。

我們之前就說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸分化，像恩施這樣的小城，一方面是人口外流，恩施州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年恩施的戶籍人口為402.04萬(wàn)，常住人口337.8萬(wàn)，人口凈流出64.24萬(wàn)。另一方面，恩施州經(jīng)濟(jì)在湖北全省墊底，2018年GDP總量為871億元，是湖北唯一一個(gè)未過(guò)千億的市州。增速僅6.2%的數(shù)據(jù)，同樣是該省內(nèi)最低水平。

像恩施這樣，既缺乏支柱產(chǎn)業(yè)留住人口，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又乏力，新房開工建設(shè)又量大的地區(qū)，在全國(guó)搶人大戰(zhàn)的熱潮之下，房?jī)r(jià)下降不是很自然的事嗎？

市場(chǎng)平穩(wěn)?

雖然對(duì)恩施房?jī)r(jià)的下降表示“理解之同情”，但從全國(guó)來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。

我們先來(lái)看2018年樓市的故事：由于年初開發(fā)商融資渠道收緊，融資成本攀升，導(dǎo)致期房銷售增加，同時(shí)新開工面積大增，開發(fā)商以此加快資金回籠，保證流動(dòng)性，但與此同時(shí)，不得不放慢工期，結(jié)果是2018年的房屋竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積209342萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.2%，比上年提高10.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積153353萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.7%。但房屋竣工面積93550萬(wàn)平方米，下降7.8%，降幅比1-11月份收窄4.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積66016萬(wàn)平方米，下降8.1%。

在這種情況下，2018年一直有“凜冬將至”的哀嚎，不僅僅是因?yàn)槿瓿^(guò)450次的調(diào)控，更是因?yàn)閷?duì)2019年的預(yù)期。

2018年的故事延續(xù)到2019年，政策開始有了不小的調(diào)整，首先是金融等各項(xiàng)政策有了不小的調(diào)整，房企的融資渠道寬了，發(fā)債相對(duì)來(lái)說(shuō)更加輕松，這給很多房企有了騰挪的余地，房企拿地也變得更加主動(dòng)。

我們看今年前五月，土拍市場(chǎng)持續(xù)回暖，拿地TOP50房企已燒錢6299.42億元搶地，5月部分房企高溢價(jià)補(bǔ)充土地。土地市場(chǎng)自2019年3月后，逐漸回暖。5月房企拿地積極性持續(xù)加強(qiáng)，部分房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，龍湖、綠地等企業(yè)拿地環(huán)比增長(zhǎng)均超100%。15日，碧桂園經(jīng)過(guò)453輪競(jìng)拍以14.5億元獲得揚(yáng)州一商住用地，溢價(jià)率103.06%。

政策刺激之下，特別是利率下行帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售，房企投資意愿逐漸回溫，這在一定程度上反映出了樓市的韌性。

當(dāng)然，這種韌性更多地表現(xiàn)在一二線城市和區(qū)域核心城市。我們注意到，一些中心城市在今年開春之后，逐漸走出了一波小陽(yáng)春。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過(guò)50個(gè)。從力度與數(shù)量看，刷新歷史記錄。特別是二三線城市，發(fā)布人才落戶、補(bǔ)貼購(gòu)房等政策井噴。

利率政策加人才政策，直接帶動(dòng)了部分城市今年三四月份的熱賣，甚至南京多個(gè)樓盤在開盤當(dāng)天全部賣完，即使部分熱門樓盤每平方米超過(guò)4萬(wàn)元；蘇州3月份不僅有216套高層在1分鐘售罄的樓盤，也有2000人深夜排隊(duì)搶購(gòu)的項(xiàng)目。市場(chǎng)的預(yù)期依舊看好。

從國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的角度來(lái)看，地產(chǎn)政策短期依舊會(huì)松動(dòng)。房地產(chǎn)歷來(lái)被視為刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)最有效的兩個(gè)行業(yè)之一，另一個(gè)是汽車行業(yè)，但在今年，全球汽車市場(chǎng)銷售疲軟，我們作為汽車消費(fèi)大國(guó)也不例外。

去年開始，持續(xù)增長(zhǎng)了28年的中國(guó)汽車首次下滑，到了剛剛過(guò)去的5月份，汽車銷量仍然沒(méi)有止跌跡象，銷量已經(jīng)累計(jì)下跌12個(gè)月了。

中汽協(xié)數(shù)據(jù)顯示，1-5月，國(guó)內(nèi)汽車產(chǎn)銷分別完成1023.7萬(wàn)輛和1026.6萬(wàn)輛，產(chǎn)銷量比上年同期均下降13%，降幅比1-4月分別擴(kuò)大2和0.8個(gè)百分點(diǎn)。最近國(guó)內(nèi)部分城市，比如廣州、深圳開始試點(diǎn)放開汽車限購(gòu)，基本上就是為了應(yīng)對(duì)汽車銷售下降帶來(lái)的頹勢(shì)，但目前效果如何仍未有定論。在這種情況下，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)中有進(jìn)很有必要。

當(dāng)然，今年中國(guó)樓市還出現(xiàn)了像鶴崗這樣白菜價(jià)也沒(méi)人要的現(xiàn)象——你眼睜睜地看著低價(jià)樓到來(lái)，卻無(wú)能為力。我們不得不說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走出一條“白菜價(jià)的賣不出，珍珠價(jià)的有人搶”的路。我們當(dāng)然不希望白菜野蠻生長(zhǎng)，但珍珠的形成又何其難！

恩施敲響的警鐘?

恩施“止跌令”再次給我們敲響了警鐘。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直有關(guān)于“央地博弈”的說(shuō)法。簡(jiǎn)單地說(shuō)，中央從穩(wěn)定金融和全局的角度出發(fā)，需要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不能有大起大落，因此在土地、金融政策（開發(fā)貸、住房貸利率，發(fā)債等）方面有調(diào)控，而地方政府因?yàn)閷?duì)土地財(cái)政的需求，主觀上刺激房?jī)r(jià)上漲的力量更強(qiáng)烈。因此央地博弈一直就存在。

但是最近，我們看到，中央關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的發(fā)言非常密集：

• 5月25日，2019清華五道口全球金融論壇“金融供給側(cè)改革與開放”在北京召開，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在發(fā)言稿中提出堅(jiān)決避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過(guò)度泡沫。

• 6月13日的“2019陸家嘴論壇”上，郭樹清表示，當(dāng)前房地產(chǎn)過(guò)度金融化，居民負(fù)債率占相當(dāng)大的比例，甚至一半投資都投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。郭樹清警告市場(chǎng)說(shuō)，歷史證明，如果過(guò)度的依賴房地產(chǎn)最終會(huì)付出代價(jià)。“不同地區(qū)的房?jī)r(jià)有低也有高，但如果你買了一套房子，只用于投資或者投機(jī)，那就是水泥和磚頭。要防止房地產(chǎn)的投資行為。”

但目前國(guó)民財(cái)富70%以上集中在樓市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，即意味著基本鎖死財(cái)富流動(dòng)的可能性，后來(lái)者已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)通過(guò)樓市獲取發(fā)展的機(jī)會(huì)。央地博弈表面上看到的是“到底是放松還是收緊”的問(wèn)題，其背后是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向與國(guó)民財(cái)富的分配問(wèn)題。

再有就是，我們可以看看房企的投資向何處？在上一篇《都市圈元年》中，我們談到了中國(guó)城市開始都市圈化，中心城市將是未來(lái)發(fā)展的核心，而房企的拿地，也基本上圍繞這個(gè)理念在投。中國(guó)的樓市，三四五線怕庫(kù)存高，一二線怕房?jī)r(jià)高，到底如何選擇？

在今年前五月的拿地中，我們看到，長(zhǎng)三角持續(xù)居首，但中西部關(guān)注度持續(xù)提升。1-5月，長(zhǎng)三角累計(jì)拿地金額1708億元，高居首位；受人才落戶政策的實(shí)施、地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因素影響，中西部地區(qū)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，逐漸成為房企土儲(chǔ)布局的重點(diǎn)，TOP10企業(yè)拿地面積高達(dá)4692萬(wàn)平方米，持續(xù)位居榜首。融創(chuàng)、碧桂園都加碼了中西部，目前來(lái)看，在投資區(qū)域上看，房企的分裂依舊很大。

• 部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于：

發(fā)文穩(wěn)房?jī)r(jià)的湖北恩施：房?jī)r(jià)已連漲一年，6月跌了0.06%，澎湃新聞

2019年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜，中國(guó)指數(shù)研究院

房?jī)r(jià)“止跌令”背后：中小城市患上房地產(chǎn)依賴癥，第一財(cái)經(jīng)