在短暫的樓市小陽(yáng)春以及房貸利率持續(xù)下調(diào)刺激下，今年前5個(gè)月，居民房貸杠桿明顯增加。6月12日，人民銀行數(shù)據(jù)顯示， 2019年5月，住戶(hù)部門(mén)貸款增加6625億元。
面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)過(guò)度金融化的問(wèn)題，6月13日，人民銀行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)主席郭樹(shù)清在第十一屆陸家嘴論壇上表示，近年來(lái)我國(guó)一些城市住戶(hù)部門(mén)杠桿率急速攀升，居民負(fù)債率占相當(dāng)大的比例，甚至一半投資都投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。歷史證明，如果過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)最終會(huì)付出代價(jià)。要防止房地產(chǎn)的投資行為。
與此同時(shí)，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家通過(guò)綜合分析當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)認(rèn)為，這輪房貸利率下調(diào)大潮已經(jīng)接近尾聲。
首套房貸款平均利率連降半年
6月12日，人民銀行披露的數(shù)據(jù)顯示， 2019年5月，住戶(hù)部門(mén)貸款增加6625億元，其中，短期貸款增加1948億元，中長(zhǎng)期貸款增加4677億元。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解讀稱(chēng)，住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款大部分是房貸，從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前5個(gè)月住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款累計(jì)上漲了2.27萬(wàn)億元，數(shù)據(jù)為歷史高位。而2018年前5個(gè)月這一數(shù)據(jù)累計(jì)為2.03萬(wàn)億元。
張大偉認(rèn)為，房貸上漲的主因是受一季度降準(zhǔn)以及2018年部分房貸按揭需求轉(zhuǎn)移到2019年的影響。此外，今年3月-4月份樓市小陽(yáng)春也刺激了部分貸款的需求。從整體來(lái)看，2019年前5個(gè)月，居民杠桿明顯增加。
在2018年以前，全國(guó)房地產(chǎn)貸款中的按揭貸款明顯收緊，在市場(chǎng)成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來(lái)了明顯的按揭利率上行，起到了抑制市場(chǎng)非理性購(gòu)房的作用。但從2018年下半年看，整體房貸利率基本平穩(wěn)，到2019年前5個(gè)月大部分城市房貸利率開(kāi)始出現(xiàn)平穩(wěn)下調(diào)。
融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也在證實(shí)目前貸款利率呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。其數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.42%，持續(xù)半年連降后，目前已經(jīng)為2018年以來(lái)最低水平。而全國(guó)二套房貸款平均利率為5.74%，較上月回落8BP。和首套房貸利率一樣，也為2018年至今最低水平。
本輪房貸利率下調(diào)或接近尾聲
今年5月，全國(guó)房貸利率整體下調(diào)的趨勢(shì)下，不同城市房貸利率的調(diào)整情況差異明顯。
融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，首套房貸款平均利率低于5.00%的城市增至廈門(mén)、上海、天津三個(gè)；武漢和合肥的首套房貸款利率最高，均在5.90%以上。
從一線(xiàn)城市來(lái)看，5月北上廣深房貸利率均有小幅下降。北京首套房貸款平均利率為5.39%，二套房貸款平均利率為5.87%，均環(huán)比下調(diào)1BP。
而二線(xiàn)城市房貸利率的走勢(shì)則出現(xiàn)分化，部分之前下降幅度較大的城市保持平穩(wěn)或略降，之前相對(duì)堅(jiān)挺的城市比如烏魯木齊、昆明、沈陽(yáng)等地則開(kāi)始大幅下調(diào)房貸利率，其中，沈陽(yáng)房貸利率水平下降幅度最大，環(huán)比下降40BP。另外，也有小部分城市的房貸利率已經(jīng)觸底反彈。其中，南京5月首套房平均貸款利率為5.58%，環(huán)比上漲8BP。
當(dāng)前，房地產(chǎn)主基調(diào)依然是“房住不炒”，各個(gè)城市因地施策，根據(jù)自身樓市情況嚴(yán)格或放寬調(diào)控政策。部分樓市過(guò)熱的城市加大調(diào)控力度。今年5月份，住建部對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)，融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為， 這輪房貸利率下調(diào)大潮已經(jīng)接近尾聲，不排除全國(guó)房貸利率平均水平仍會(huì)下降，但接下來(lái)可能會(huì)有更多的城市在房貸利率方面保持平穩(wěn)，甚至?xí)猩俨糠譄衢T(mén)城市回彈。
張大偉則表示，當(dāng)下最緊的信貸時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，房貸利率高低，額度大小，均是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的重要因素。從未來(lái)幾個(gè)月看，貸款成數(shù)、按揭利率變化仍將是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵要素。
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