盈利困境、虧本擴(kuò)容、無奈退出……在被攤薄的利潤和多重經(jīng)營壓力下，長租公寓市場或迎來“洗牌期”。據(jù)相關(guān)記者實地走訪了泊寓、冠寓、朗詩寓、自如公寓、魔方公寓、V領(lǐng)地青年社區(qū)、蛋殼公寓等近十家長租公寓了解到，多方“廝殺混戰(zhàn)”的同時，如何尋找多元的盈利模式“活下去”，是諸多長租公寓運(yùn)營商們一直在思考的難題。

對于旗下長租公寓運(yùn)營及盈利等相關(guān)問題，魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)表示，剛開業(yè)不久的門店出租率大約在95%以上，“上海的項目基本上是盈利的。盈利主要是租金差，其次還有服務(wù)費(fèi)，此外還有一些增值業(yè)務(wù)，包括搬家服務(wù)、保潔服務(wù)等。”

龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人則回應(yīng)表示，作為龍湖集團(tuán)四大主航道業(yè)務(wù)之一，冠寓設(shè)定了精細(xì)的投資測算模型，對于投資回報率有嚴(yán)格的要求。租金價格會隨著不同產(chǎn)品形態(tài)、區(qū)域位置和運(yùn)營階段進(jìn)行調(diào)整，是一個動態(tài)變化的狀態(tài)。

6月6日，V領(lǐng)地青年社區(qū)相關(guān)品牌負(fù)責(zé)人回應(yīng)本報記者表示，目前所有成熟門店均在2018年度實現(xiàn)盈利，全年出租率達(dá)到93%。

利潤微薄

利潤微薄是整個長租公寓行業(yè)不可忽視的現(xiàn)狀。克而瑞地新引力日前發(fā)布的《2019租賃住宅行業(yè)白皮書》(以下簡稱《租賃白皮書》)顯示，以國內(nèi)主要的一、二線城市數(shù)據(jù)為例，重點城市住宅租金回報率中位數(shù)僅為2.04%，回報周期中位數(shù)近50年，遠(yuǎn)低于辦公物業(yè)回報率4%~6%的水平。其中北上廣深四城租金回報率普遍低于2%，深圳回報周期長達(dá)60年之久。

6月4日下午，本報記者實地走訪了位于上海市嘉定區(qū)安智路的萬科泊寓項目了解情況。據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹，項目6個月起租，基本上在1200元/月~2400元/月。目前一樓是休閑區(qū)域，二樓以上是居住區(qū)域。

記者實地觀察發(fā)現(xiàn)，一個34平方米朝東的戶型目前的價格為2235元/月。上述工作人員告訴記者，目前有一個租10個月送2個月的活動，“我們這個力度比較大，主要是為了沖刺滿租的活動。你實際上是住12個月，但你只需要付10個月的房租。”據(jù)其中的另一名工作人員介紹，目前泊寓的出租率達(dá)92%左右。

值得一提的是，在萬科泊寓，記者注意到一份《洗衣房調(diào)價函》。這份由上海聚勁貿(mào)易有限公司提供的調(diào)價函顯示，公司伊始本著服務(wù)剛?cè)肷鐣髮W(xué)生，做校園與社區(qū)無縫橋梁的宗旨，洗衣房洗衣費(fèi)用基本與大學(xué)校園保持一致。步入2018年后，人力成本增加，社區(qū)服務(wù)競爭加劇。起初為了不影響服務(wù)體驗，我司將微博的利潤空間進(jìn)行一而再的壓縮……但至今為止，不斷上升的成本所造成的影響也已令公司實在難以負(fù)荷。

而在位于上海市浦東新區(qū)建中路242弄89號的龍湖冠寓，據(jù)相關(guān)工作人員介紹，每月租金大約為3600元，目前所剩房間僅有幾間。此外，該工作人員也向記者坦陳，每間房的成本要3500元，而一個月租金為3600元，“就算不賺錢也比空在那里好。”

“作為地產(chǎn)背景企業(yè)，切入長租公寓市場，從回報和利潤方面，一定不是單一的從租金剪刀差的維度思考，而更多是資產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)模式，聚焦的是資產(chǎn)保值和經(jīng)營增值。”龍湖地產(chǎn)上述負(fù)責(zé)人表示。

在位于上海市浦東新區(qū)金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金滇路176號的V領(lǐng)地青年社區(qū)，記者了解到，該社區(qū)的每月的租金大約為3000元左右，包含物業(yè)費(fèi)。該社區(qū)有1000戶左右，目前入駐有900戶左右。此外，該工作人員還給記者算了一筆賬：“我們是租的別人的房子再轉(zhuǎn)租出去，一年的租金成本為兩千多萬元，這還不算人工、物業(yè)等成本。就算1000間全部租出去，一年營業(yè)額也僅為3600萬元。但是不可能所有的房子全部租出去，每個月要空出大約100間房子。”

“上述內(nèi)容有誤，真實數(shù)據(jù)為公司保密信息，無法提供。”針對內(nèi)部員工的說法，V領(lǐng)地上述負(fù)責(zé)人回應(yīng)。

“長租公寓盈利確實難，這主要是因為中國的租金收益率低”，易居研究院副院長楊紅旭告訴本報記者，現(xiàn)在一線城市和強(qiáng)二線城市的租金收益率基本上在1.5%~2%之間，二線城市的租金收益率為2%~2.5%。“這是一個非常低的租金收益率”，國外一般都是5%~6%；日本甚至高達(dá)8%。所以，如果在公開市場拿地建房子，或者通過市場收購項目進(jìn)行出租，這個重資產(chǎn)是很難實現(xiàn)盈利的。”

玩家混戰(zhàn)

盡管利潤微薄，長租公寓行業(yè)希冀“分食一杯羹”的玩家不在少數(shù)。上述《租賃白皮書》內(nèi)容顯示，上海的長租公寓市場興起于2013年，并在2016年后迎來爆發(fā)式增長。目前房企在上?；静季滞晟?，門店項目數(shù)量為全國最多，已開房源量超過1.69萬間。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家成立了自己的長租公寓品牌。

一些長租公寓品牌運(yùn)營商為了最大化攫取利潤，也頻頻打起“擦邊球”，服務(wù)缺位甚至暗藏違規(guī)。

6月1日，記者實地走訪了位于上海市浦東新區(qū)寧橋路825號的魔方公寓，記者了解到，目前該社區(qū)僅有一間空房，在租金方面，簽一年的要比簽半年的便宜四五百元左右，除了租金以外還有260元/月的物業(yè)管理費(fèi)，銷售人員告訴記者，目前魔方公寓在上海有30多家、全國400多家。

與V領(lǐng)地和魔方公寓等不同的是，蛋殼、自如等長租公寓屬于分散式長租公寓。6月2日，記者通過電話預(yù)約來到位于上海市浦東新區(qū)綠地云悅坊的自如長租公寓。當(dāng)記者進(jìn)入時，頓時聞到一股刺鼻的氣味。工作人員表示，該房間每月租金為4960元，可月付、季付和分期付款。自如和微眾銀行合作，可辦理房租分期付款，分期付款有利息和服務(wù)費(fèi)，利息為房租的6.3%，服務(wù)費(fèi)一年大約3000元左右。

6月2日記者通過電話預(yù)約來到位于上海市浦東新區(qū)界龍陽光苑的蛋殼長租公寓，該房間為三室一廳戶型，最便宜為1590元/月，其他兩間的租金均在2000元/月以上。工作人員介紹，月付房租要辦理分期付款，如果在租賃期間不再居住，合同解除，分期付款也終止。關(guān)于退還押金，住滿三個月以上，押金退30%。如果換租，手續(xù)費(fèi)為押金的30%。除了租金以外，每個月還有管理費(fèi)，管理費(fèi)為房租的8%。此外，蛋殼部分房源有一定的優(yōu)惠，首月可免房租，最后一個月也可以免房租，期間每個月還可返現(xiàn)5%，唯一的要求是簽約一年。

值得注意的是，記者在走訪中還了解到，多家長租公寓運(yùn)營商實際上類似于“二房東”的管理模式，從房東手中獲取房源，再出租給不同的租戶。房間往往分布在不同的小區(qū)和地鐵站附近，沒有明顯的區(qū)分標(biāo)志和統(tǒng)一的管理體系。

“二房東的模式不具有可持續(xù)性”，楊紅旭直言，很多二房東往往唯利是圖，他們會把房子做成很多小隔層，這就降低了出租房的品質(zhì)，同時，管理也較為混亂。

房東東公寓培訓(xùn)學(xué)院創(chuàng)始人全靂直言，事實上，現(xiàn)在留在長租公寓發(fā)展擴(kuò)張的不會超過5家，更多的是在觀望或者防守或者在縮減。

洗牌陣痛

盡管入局者眾，微薄的利潤和艱難的營運(yùn)壓力還是使得不少曾經(jīng)深耕這個行業(yè)的運(yùn)營商轉(zhuǎn)換“航向”。

5月14日，朗詩寓因虧損而被朗詩綠色集團(tuán)剝離。朗詩綠色集團(tuán)有限公司發(fā)布公告顯示，作為一個創(chuàng)新類業(yè)務(wù)，朗詩寓仍處于培育期，預(yù)計未來兩年將持續(xù)虧損，日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開支，剝離至本公司控股股東朗詩集團(tuán)，可以將朗詩寓發(fā)展成為專業(yè)化租賃業(yè)務(wù)公司，推動長租公寓業(yè)務(wù)健康發(fā)展，亦可減少朗詩寓虧損對本公司業(yè)績的影響。

數(shù)據(jù)顯示，2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損則達(dá)到2.34億元，2018年隨著規(guī)模的擴(kuò)張，虧損從0.44億元進(jìn)一步擴(kuò)大至1.9億元。

朗詩綠色集團(tuán)的舉措多少反映出長租公寓運(yùn)營商們目前的無奈。

上述《租賃白皮書》顯示，由于公寓行業(yè)投資回報率低，需要資本長期輸血，一旦資金鏈斷裂，就會發(fā)生爆倉。更有甚者，為了實現(xiàn)快速擴(kuò)張，會利用租金貸加強(qiáng)資金的杠桿，而租金貸會形成資金池和期限錯配，杠桿高、風(fēng)險大，當(dāng)公寓挪用租金貸進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張時，就已經(jīng)走上了高風(fēng)險經(jīng)營的道路。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年長租公寓被爆出倒閉的數(shù)量，已由2017年的4家增至11家。從2018年8月杭州鼎佳公寓開始，短短四個月時間有8家長租公寓被爆“資金鏈斷裂”，10月份單月有4家長租公寓倒閉。

巨大的運(yùn)營壓力下，融資成為長租公寓運(yùn)營商的“救命活水”。

上述《租賃白皮書》顯示，截至2018年長租公寓領(lǐng)域融資事件近百起，股權(quán)融資總額又創(chuàng)新高。2018年市場融資總額約達(dá)117億元人民幣，超過2017年融資總額的3倍。

據(jù)了解，自如目前共獲得兩輪融資，分別在2018年1月份和3月份，其中2018年的融資金額為40億元，3月份融資金額未知。V領(lǐng)地最近一次融資是2018年4月份，融資金額為2億美元。蛋殼公寓在2018年3月和6月進(jìn)行了兩次融資，分別為1億美元和7000萬美元。萬科地產(chǎn)在2018年6月和10月發(fā)行了住房租賃專項公司債和擬發(fā)行境內(nèi)住房租賃公司債，金額分別為80億元和20億元。龍湖地產(chǎn)在2018年3月和8月發(fā)行住房租賃專項公司債(第一期)和住房租賃專項公司債和(第二期)，金額分別為30億元和20億元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者，今年將是長租公寓“洗牌期”的開始。“目前就看哪家企業(yè)的資金實力大，洗牌剛剛開始，沒有能力去做長租公寓，資金一旦斷裂，就面臨很大風(fēng)險，年底會有一波企業(yè)退出長租公寓舞臺。”

文章來源：中國經(jīng)營報