選擇在哪個(gè)區(qū)域布局也與企業(yè)未來(lái)發(fā)展息息相關(guān)。近期，《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》正式發(fā)布，上升為國(guó)家戰(zhàn)略的同時(shí)，區(qū)域一體化進(jìn)程全面提速。相比京津冀、粵港澳等城市群，長(zhǎng)三角區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)總量更大，這也吸引大批房企來(lái)此布局。
機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，大批房企重倉(cāng)于此，也讓長(zhǎng)三角導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，“大手筆”背后所帶來(lái)的隱憂顯現(xiàn)。
長(zhǎng)三角城市房企 平均拿地占比約34%
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年城市城鎮(zhèn)居民可支配收入排行TOP20中，長(zhǎng)三角城市占比約45%。“富裕”的長(zhǎng)三角，在大多數(shù)房企眼中是“重倉(cāng)”的不二選擇。2018年1月至2019年4月，萬(wàn)科、金地、招商蛇口、華夏幸福等全國(guó)性企業(yè)長(zhǎng)三角新增土儲(chǔ)占其新增總量30%以上。
萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮此前就曾透露，在投資方面，萬(wàn)科關(guān)注的重點(diǎn)是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀等城市群。據(jù)其2018年年報(bào)顯示，截至2018年末，萬(wàn)科1.1億平方米的總土儲(chǔ)中，約51.6%分布于長(zhǎng)三角區(qū)域、覆蓋25座城市，其土儲(chǔ)排名前三的城市分別為杭州、上海和合肥。
無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示，綠地控股、保利地產(chǎn)、新城控股等規(guī)模房企在長(zhǎng)三角地區(qū)平均拿地比例也高達(dá)約34%。
克而瑞研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人李丹稱，“為了擴(kuò)大自身規(guī)模，近年來(lái)，規(guī)模房企紛紛將目標(biāo)鎖定在上海、蘇州、杭州、溫州、南京等長(zhǎng)三角重中之重的一二線城市。如今，‘長(zhǎng)三角一體化’上升為國(guó)家戰(zhàn)略，對(duì)于房企而言，把握長(zhǎng)三角發(fā)展利好意義更為重大。”
房企爭(zhēng)相進(jìn)入也使得長(zhǎng)三角區(qū)域土地價(jià)值迅速上升。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅在2019年1月全國(guó)成交土地總價(jià)排行榜前十名中，長(zhǎng)三角城市地塊就達(dá)到5幅；單價(jià)排行榜的前十名中，長(zhǎng)三角城市也有4幅位列其中。
“門檻”升高 綠地等下沉三四線
大批房企的到來(lái)，抬高了長(zhǎng)三角開發(fā)“門檻”的同時(shí)，也讓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸入白熱化。克而瑞研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人朱一鳴稱，“在這場(chǎng)房企競(jìng)爭(zhēng)中，綜合實(shí)力較強(qiáng)的全國(guó)型企業(yè)與長(zhǎng)三角區(qū)域型企業(yè)贏得先機(jī)。截至目前，萬(wàn)科、中海、招商、龍湖等品牌房企在長(zhǎng)三角一二線城市的拿地占比均在50%以上。
以長(zhǎng)三角作為大本營(yíng)的地域型房企也有地緣優(yōu)勢(shì)。如新城控股，其在投資核心區(qū)域長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)建筑面積近5498萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)的50.2%。2018年，新城在全國(guó)化布局更趨均衡的情況下，長(zhǎng)三角布局依然占據(jù)核心。
部分房企重倉(cāng)長(zhǎng)三角一二線城市時(shí)，對(duì)成本控能力較強(qiáng)的規(guī)模房企則將布局版圖向長(zhǎng)三角三四線城市轉(zhuǎn)移。
作為此類房企的代表，2018年下半年起，綠地加大對(duì)長(zhǎng)三角的投資力度，將京滬高鐵沿線重要樞紐城市宿州作為深耕“高鐵新城”的重要一站，并結(jié)合“城際空間站”展開長(zhǎng)三角的新一輪布局。一位接近綠地的人士告訴記者，綠地未來(lái)將綜合“地產(chǎn)+多元化”優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)自身戰(zhàn)略深化，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)對(duì)接，助力地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。
2018年1月份至今，以其高周轉(zhuǎn)、全覆蓋的強(qiáng)勢(shì)拿地策略的碧桂園，則在長(zhǎng)三角地區(qū)摘得約189宗地塊，居長(zhǎng)三角拿地規(guī)模第一。其中，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)三四線拿地占比達(dá)83%
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“相對(duì)其他區(qū)域，長(zhǎng)三角三四線城市經(jīng)濟(jì)良好、消費(fèi)水平較高，市場(chǎng)可開發(fā)空間較大。”
“重倉(cāng)”有風(fēng)險(xiǎn) 前景需觀望
房企對(duì)長(zhǎng)三角頗為偏愛，大手筆投資有大收獲機(jī)率，但也同樣伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。
目前，多數(shù)千億房企實(shí)現(xiàn)了全國(guó)化布局，但從其業(yè)績(jī)分布來(lái)看，產(chǎn)業(yè)的主要分布區(qū)域?qū)φw布局影響較大，一旦該區(qū)域的市場(chǎng)呈環(huán)境發(fā)生變動(dòng)或是遇到政策上的調(diào)控與收緊，勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)整體業(yè)績(jī)。
介于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“白銀時(shí)代”，大規(guī)模投資與開發(fā)具有較大的不確定性，在一二線城市高價(jià)收入的地塊在未來(lái)的銷售額未必能達(dá)到企業(yè)預(yù)期。同時(shí)，大批房企的涌入，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)手中大量囤積的房子面臨出售困難或?qū)е率袌?chǎng)呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，從而影響房產(chǎn)銷售價(jià)格。
在未來(lái)的城市發(fā)展中，長(zhǎng)三角土地開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大的前提下，規(guī)模房企依然能憑借自身實(shí)力，深耕內(nèi)需擴(kuò)大規(guī)模與盈利；反之，在市場(chǎng)越來(lái)越趨于白熱化的情況下，對(duì)于以長(zhǎng)三角地區(qū)為重倉(cāng)的千億房企來(lái)說，業(yè)績(jī)的持續(xù)和規(guī)模的進(jìn)一步增長(zhǎng)將面臨一定壓力。
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