兩年前成交的限競房地塊項目，目前進入集中入市階段。數(shù)據(jù)顯示，截至5月29日，北京地區(qū)累計入市限競房套數(shù)高達34559套。與此同時，為了在激烈競爭中贏得客戶，一些限競房項目開始從“減配”回歸“增配”，從標準化產(chǎn)品轉(zhuǎn)向個性化設(shè)計，尤其是在限競房比較密集的區(qū)域，各家開發(fā)商使出各種招數(shù)，提升品質(zhì)、差異化成為新一波限競房推盤的關(guān)鍵詞。

成交量上漲 豐臺最搶手

2016年底，北京市大量限競房土地集中入市。經(jīng)歷兩年時間，這些項目已普遍取得預(yù)售證。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，自去年6月以來，北京地區(qū)累計入市限競房項目達到50個，總計75期，住宅供應(yīng)套數(shù)合計達34559套。截至今年5月29日，網(wǎng)簽套數(shù)合計10683套，網(wǎng)簽面積合計112.23萬平方米，網(wǎng)簽平均價為48919元/平方米。按面積計算，網(wǎng)簽完成率約為27.8%；按套數(shù)算，網(wǎng)簽完成率約為30.91%，相比去年，去化速度提升明顯。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，實際銷售比例約45%左右。

諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，在限競房去化率TOP10項目中，密云區(qū)碧桂園·瑯輝項目以去化率95.83%高居榜首；豐臺區(qū)電建地產(chǎn)·洺悅苑項目以95.40%的去化率緊隨其后；大興區(qū)瀛海府項目以92.68%的去化率位居第三，TOP3項目去化率均超90%。值得注意的是去化率TOP10中豐臺區(qū)占比4成，可見豐臺區(qū)限競房項目較為受歡迎，銷量較好。

諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，豐臺區(qū)是四個主城區(qū)中限競房項目最多的城區(qū)，豐臺區(qū)限競房項目入市7個，共成交1768套，成交面積為17.36萬平方米，成交均價為62269元/平方米，成交金額為110.76億元，去化率為51.85%。豐臺區(qū)的限競房項目既有6環(huán)外的翡翠西湖，又有2環(huán)邊的佑安府，跨范圍最廣，成交均價范圍在37927-81849元/平方米不等。

近郊區(qū)中大興限競房項目最多，入市13個，是所有城區(qū)限競房項目入市及供應(yīng)最多的城區(qū)。大興區(qū)限競房共成交3696套，成交面積為34.61萬平方米，成交均價為45499元/平方米，成交金額為167.84億元，去化率為36.96%。

大興區(qū)限競房項目主要分布在黃村、舊宮、亦莊板塊。其中黃村板塊是三個板塊中限競房項目最多的板塊，黃村板塊位于南五環(huán)到南六環(huán)之間，老城氣息濃厚。交通便利鄰近地鐵4號線，配套資源齊全，但也存在限房價項目集中，樓盤同質(zhì)化高的缺點。舊宮板塊位于南四環(huán)到南五環(huán)之間，據(jù)市區(qū)最近，配套較完善，擁有大型商業(yè)配套，限競房項目去化率在三個板塊中最高。亦莊板塊位于東南五環(huán)邊，是一個集產(chǎn)業(yè)園和居住區(qū)為一體的地方，環(huán)境良好，擁有南海子濕地公園，未來限競房項目潛力較大。

競爭壓力下 憑配置升級突圍

值得注意的是，與2018年清一色的限競房土地出讓不同，今年以來已有5宗不限價地塊成交。在市場平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢下，2019年土地市場不限價地塊增多。

這5宗地塊中，有2宗位于門頭溝新城，平谷、密云各一宗。此外，在朝陽孫河這樣的核心板塊，也出讓了一種不限價地塊，且不限“90/70”的面積要求。

諸葛找房表示，在限競房土拍政策執(zhí)行二年多之后，開發(fā)商拿地回歸理性與常態(tài)，今年不限房價、不限“90/70”地塊再次出現(xiàn)，將給予開發(fā)商在戶型設(shè)計、產(chǎn)品溢價上更多自主空間，預(yù)期未來隨著北京土地、樓市的持續(xù)穩(wěn)定，不限價地塊或許會繼續(xù)增多，土地的出讓方式也將更加靈活。

即便如此，限競房仍是當前北京樓市供應(yīng)中絕對的主力，限競房的集中入市對緩解北京市場的供需矛盾，引導(dǎo)市場回歸理性有著重要作用。

另一方面，這也使各項目之間的競爭更加激烈，要想快速去化，就要拿出更高的品質(zhì)和更吸引人的項目亮點。

記者了解到，今年入市的限競房品質(zhì)普遍升級，為了從激烈的市場競爭中突圍，升級產(chǎn)品線配置成為一些開發(fā)商的打法，包括戶型設(shè)計和科技居住系統(tǒng)等。

在競爭激烈的青龍湖板塊，共有四個項目進入推盤期。其中，金地大湖風華項目就主動做了精裝修，為產(chǎn)品增配，以尋求在區(qū)域競爭中突圍。

在此之前，限競房由于在銷售時被限定了價格，開發(fā)商的利潤空間十分有限。這種情況下，很多開發(fā)商選擇通過“減配”來保證利潤。不過，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的市場中，這樣的項目銷售大多并不理想。

如今，提升品質(zhì)、差異化成為新一波限競房推盤的關(guān)鍵詞。

由龍湖操盤的熙湖悅著，首期開盤價格就非常“用心”。開發(fā)商確定了比政府限價低不少的售價，使得部分三居產(chǎn)品符合北京的普通住宅標準，這就意味著購房者購買首套住房的首付款比例為35%，二套房的首付比例從80%降低到60%。單憑這一條，已對意向購房者形成很大吸引力。