（原標(biāo)題：房企5月重倉長三角 二線土地出讓金總額同比增八成）
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國土地供需規(guī)模小幅上漲，土地出讓金同比增加超過50%，其中二線城市的土地市場成交持續(xù)火熱，且長三角地區(qū)重點二線城市的表現(xiàn)更是引人矚目。
目前，土地市場熱度居高不下的情況已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的關(guān)注。5月以來，銀保監(jiān)會發(fā)文要求整治房地產(chǎn)市場融資亂象，包括銀行、信托等違規(guī)資金用于拿地等。而蘇州、合肥等熱門二線城市也陸續(xù)收緊土地競買規(guī)則，或是降低土地指導(dǎo)價后，調(diào)高地塊容積率和限高等。
“土地市場與樓市一樣，依然是只允許出現(xiàn)小陽春，而不允許入夏，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，“一旦土地市場過熱，不排除升級政策的可能性。”
一二線城市供應(yīng)放量
5月以來，房企拿地依然積極，臨近月底更是高溢價補倉意愿強烈。據(jù)《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，僅在5月29日-30日2天，包括碧桂園、萬科、綠地、金科、雅居樂等在內(nèi)的多家房企就競得了逾60幅地塊。
房企的積極態(tài)度，直接提升了土地市場的熱度。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年5月，全國主要地級市土地成交2078宗，同比下跌7.11%。雖然土地成交數(shù)量整體下滑，但其中住宅地成交升溫較快，5月全國住宅用地成交面積為8408萬平米，同比增加19.22%，土地出讓金為4889.33億元，環(huán)比上月增加16.69%，同比增加超五成。
從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心。上述諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2078宗土地中，一線城市、二線城市的土地成交數(shù)分別為43宗、710宗，同比漲幅分別為34.38%、1.39%；同時，二線城市的土地出讓金總額達到了2417億元，同比大增81.03%。
幾家機構(gòu)的數(shù)據(jù)均顯示，位于長三角地區(qū)內(nèi)的重點二線城市是“重中之重”。
例如，諸葛找房數(shù)據(jù)透露，在5月土地出讓金超過200億元的城市中，位于長三角的城市達到了7個。其中，杭州5月以265.71億元的土地出讓金排名第一位；中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計也顯示，5月全國單宗住宅類地塊成交總價超過20億的多達35宗，主要分布在華東區(qū)域。今年前5個月，杭州土地出讓金已超過千億，達到1134.97億元。
中國指數(shù)研究院報告指出，5月房企在長三角城市群高頻拿地，住宅用地總價TOP10地塊中前8宗全部位于這一區(qū)域。例如，碧桂園在5月份的拿地金額在長三角居榜首。而藍光發(fā)展一位負責(zé)人則直接告訴記者，“藍光自近兩年提出千億快速發(fā)展戰(zhàn)略以來，一直以長三角投資為重點區(qū)域，對長三角的投資力度不小于其發(fā)源地四川”。
值得注意的是，一二線城市的土地?zé)岫人坪醪⑽磦鲗?dǎo)至三四線城市?？硕鸬禺a(chǎn)研究報告指出，結(jié)合5月上旬的土地成交情況來看，三四線城市地市熱度已經(jīng)有一定的緩解，溢價率降至15%，環(huán)比4月下降了6.3個百分點。而諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測也顯示，5月全國三四線城市土地供應(yīng)量1549宗，同比下跌了1.84%。
“土地市場只允許小陽春，不允許入夏”
對于5月全國土地市場的表現(xiàn)，張大偉解釋說，事實上從4月開始，部分城市的土地市場就出現(xiàn)了局部異常升溫現(xiàn)象。而本輪土地市場升溫是從二線城市開始，特別是蘇州、武漢、杭州等為代表。
其稱，相比2018年過于嚴格的土地限制，最近幾個月各地的土地市場約束條件相對減少，包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調(diào)整，“微調(diào)”使得開發(fā)商拿地積極性提高。而對于房企而言，也有補充土地儲備的需要。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也指出，這說明地方政府在供地目標(biāo)的完成上加快了節(jié)奏，同時也和近期的房企資金面有關(guān)。
當(dāng)前5月已經(jīng)落幕，但進入6月的土地市場熱度只增不減。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅在6月1日-4日之間，就已有15幅地產(chǎn)成交，天津、寧波、杭州等地則掛出31幅地塊。
張大偉直言，從賣地城市的積極性看，大部分城市依然在增加土地出讓。近期一線城市掛牌土地明顯上漲，預(yù)計6月份將開始井噴成交。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月以來，40個一二線城市的住宅土地供應(yīng)掛牌數(shù)據(jù)，合計增加掛牌516宗地塊，這些地塊的合計起價高達2844億。
但居高不下的熱度，也令業(yè)內(nèi)人士對土地市場未來的表現(xiàn)抱謹慎的態(tài)度。
張大偉強調(diào)，“土地市場與樓市一樣，依然是只允許出現(xiàn)小陽春，而不允許入夏。一旦土地市場過熱，不排除升級政策的可能性。”嚴躍進也認為，后續(xù)若從穩(wěn)地價的角度看，部分土地市場甚至還會有收緊的可能。其預(yù)計房企拿地的資金審核力度會加強，進而抑制沖動拿地現(xiàn)象。
事實上，土地市場的火熱當(dāng)前已經(jīng)引起了監(jiān)管層的注意。銀保監(jiān)會在日前下發(fā)的通知中，出現(xiàn)了多條嚴查房地產(chǎn)融資的條款。尤其提及嚴禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資，同時也要求信托領(lǐng)域嚴禁直接或變相為房企繳納土地出讓價款提供融資等。而蘇州、合肥等熱門二線城市，也陸續(xù)收緊土地競買規(guī)則，或是降低土地指導(dǎo)價后，調(diào)高地塊容積率和限高等。
“3、4月份土地市場太火了，如果沒有監(jiān)管，市場存在風(fēng)險，預(yù)計房企融資后期會略有收緊。”同策集團首席分析師張宏偉直言。其提供的同策監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年5月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計361.23億元，相較于4月融資總額下降52.07%。目前，已有市場消息稱數(shù)家地產(chǎn)商被列入了暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)的名單，監(jiān)管部門也將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品等。
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