端午小長假，中證君走訪國內(nèi)多處樓盤發(fā)現(xiàn)，為刺激市場需求，部分售樓中心打出購房優(yōu)惠招牌，推出特價房、折扣房，甚至發(fā)放看房紅包，即便如此，居民購房熱情仍不溫不火。
與之形成對比的是，5月以來，部分城市土地市場升溫，杭州更是以收獲266億元土地出讓金領(lǐng)跑土地市場。不過，分析人士指出，土地市場升溫只是個別現(xiàn)象，并未在全國遍地開花。個別城市中的優(yōu)質(zhì)地塊，才會產(chǎn)生高溢價競爭，國內(nèi)土地市場仍將呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。
數(shù)據(jù)顯示，告別年初短暫“小陽春”后，5月以來一二線樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，三四線城市樓市仍處于盤整期。市場普遍認為，未來房地產(chǎn)區(qū)域市場分化將愈加明顯。其中，一二線城市房價更趨平穩(wěn)，部分三四線城市將面調(diào)整壓力。
消費者購房日趨理性
中證君端午小長假期間來到山東省某四線城市開發(fā)區(qū)的一家樓盤，雖該樓盤推出部分特價房，但也僅有3組顧客前來看房。該樓盤去年秋季開盤的約700套住宅目前還剩數(shù)十套待售，雖銷量可觀，但遠不及前兩年開盤不久便售罄的場面。售樓處人員向中證君介紹，為吸引居民購房，小區(qū)內(nèi)特設(shè)某知名小學分校，如果全款購房，還可免約1萬元現(xiàn)金。
當?shù)啬呈蹣瞧脚_促銷廣告
市民孫女士去年迎來家中第二個小孩，她計劃更換一套住房。“父母得過來帶孩子，想換套140平的。”不過孫女士表示，該樓盤售價12000元/平方米，略高于心理預(yù)期，她仍在觀望。
業(yè)內(nèi)人士透露，自去年10月開始，當?shù)胤績r已到階段高位，在“房住不炒”的定位下，消費者的購房行為也日趨理性，目前購房者多數(shù)處于觀望狀態(tài)。
土地市場升溫將再度刺激房價？專家：個別現(xiàn)象！
5月以來，部分城市土地掛牌量明顯增多。土地市場升溫是否意味著將迎來新一輪房價上漲？
中指研究院報告顯示，5月全國土地市場整體供應(yīng)同比增加，成交環(huán)比量價齊升。5月，全國土地市場供應(yīng)量同比微增，宅地供應(yīng)增逾兩成，各線城市供應(yīng)環(huán)比均增。成交方面，整體成交量環(huán)比增加近一成，成交均價同比上漲近50%，出讓金總額同比走高。
從5月全國300個城市土地市場情況來看，供求方面，市場總體供應(yīng)量較4月上升，但成交量同比下滑；價格方面，整體成交均價走高，一線城市均價同比翻番；出讓金方面，出讓金總額同比上揚，杭州攬金近266億領(lǐng)跑；此外，長三角土地交易活躍，多宗地塊入圍前十榜單。
不過，分析人士指出，土地市場升溫只是個別現(xiàn)象，并未在全國遍地開花。個別城市中的優(yōu)質(zhì)地塊，才會產(chǎn)生高溢價競爭，國內(nèi)土地市場仍將呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。
備受關(guān)注的是，為控制土地競拍熱度，近期繼蘇州等地下調(diào)土地最高限價后，合肥也于近期發(fā)布《關(guān)于進一步明確競買資格審查的公告》，盡可能避免關(guān)聯(lián)公司報名參加同一宗地的競買，最大限度地防止圍標現(xiàn)場發(fā)生。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，穩(wěn)地價才能穩(wěn)房價，政府不斷出臺系列調(diào)控政策，預(yù)示著“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”仍將是未來一段時間房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。
張波表示，穩(wěn)房價的關(guān)鍵點主要包括三個方面：一是供需平衡，即單靠行政手段壓制房價的效果只能作用于短期，市場供需平衡才是樓市穩(wěn)定的基礎(chǔ)；二是因城施策，不同城市的冷熱程度和供需雙方的特點都具有差異性，落實地方主體責任，因城施策是保證樓市穩(wěn)定的關(guān)鍵點；三是持續(xù)打擊房地產(chǎn)市場亂象，尤其是哄抬房價、鼓吹炒房等行為。
另據(jù)穆迪預(yù)計，在房價持續(xù)強勁上漲的情況下，調(diào)控措施放松可能性降低，年內(nèi)房價漲勢料將放緩。
一二線樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，三四線城市樓市仍處盤整期
告別年初短暫“小陽春”后，5月以來一二線樓市表現(xiàn)平穩(wěn)。
新建住宅方面，中指研究院報告顯示，5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為14836元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅較上月收窄0.04個百分點。其中，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為26864元/平方米，環(huán)比上漲0.08%，漲幅較上月收窄0.03個百分點。
58同城、安居客發(fā)布的5月《國民安居指數(shù)報告》顯示，5月全國樓市67個重點監(jiān)測城市中，新房價格環(huán)比上浮0.44%，二手房環(huán)比微增0.11%。告別年初金三銀四“小陽春”后，5月全國樓市整體上漲動力偏弱。
值得關(guān)注的是，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心6月6日發(fā)布的限競房報告顯示，北京限競房供應(yīng)占比已超六成，為北京市場的供應(yīng)主力。然而在2019年限競房產(chǎn)品大量入市的情況下，北京新建商品住宅市場也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，產(chǎn)品有同質(zhì)化傾向的問題，導(dǎo)致限競房去化壓力加大。
張波分析，首先，區(qū)位因素是影響限競房熱度的首要因素，目前絕大部分限競房都位于五環(huán)周邊，同時區(qū)域內(nèi)的同質(zhì)化競爭激烈，加劇了區(qū)域內(nèi)項目的去化難度。
其次，限競房未來的成本壓力仍然較大，從近兩年上市的限競房來看，拿地的時點大都是在2016年末到2017年中，這個時段北京樓市依然熱度較高，房企對于后市普遍較為樂觀，拿地熱情也高，也同步造成土地成本相對較高而銷售價格難有大幅下降空間。
另外，以目前北京樓市的行情來看，限競房新增供應(yīng)的銷售壓力依然較大，并且不排除部分項目會以貼著成本最低售價的方式加快銷售。
二手房方面，5月，易居研究院監(jiān)測的10個城市(北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫和金華)二手房成交量為8.0萬套，環(huán)比下降2.7%，該機構(gòu)預(yù)計6月10城二手房成交量環(huán)比進一步下降。
我愛我家研究院通過梳理5月全國各地樓市重要政策及事件指出，國家和地方相關(guān)政策促使一二線城市樓市降溫。
房地產(chǎn)區(qū)域分化愈加明顯
展望一二線城市樓市走勢，張波指出，盡管目前一線城市仍是全國調(diào)控最為嚴格的區(qū)域，但房企對一線城市土地保持了相對謹慎樂觀，一線城市樓市未來的穩(wěn)定性要好于全國。而人才政策等因素將拉升部分二線城市的競爭力，尤其是近期出臺人才政策力度較大，同時城市本身吸引力也較大的城市，例如杭州、寧波、呼和浩特等。
招商證券研報稱，三四線城市銷量或有1-2個季度的調(diào)整，若調(diào)整幅度較大或拉動全市場銷量出現(xiàn)第二個底部(預(yù)計在年中左右)，但之后將企穩(wěn)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，三四線城市未來最大的掣肘在于人口，但三四線城市依然有兩個明顯的發(fā)展點，其一是環(huán)一線和環(huán)熱點二線城市的三四線，這部分城市將承接人口的外溢需求；其二是重點城市群涵蓋的三四線城市，包括長三角、珠三角、京津冀等，這類城市群本身的發(fā)展會帶動區(qū)域內(nèi)城市的吸引力共同提升。
招商證券表示，房地產(chǎn)區(qū)域分化依然明顯，目前一二線處于復(fù)蘇軌道、三四線仍在探底。
中指研究院表示，房地產(chǎn)市場整體仍將繼續(xù)平穩(wěn)運行，各線城市將延續(xù)分化態(tài)勢。其中，一二線城市房價將更趨平穩(wěn)，部分三四線城市將面臨調(diào)整壓力。
易居研究院預(yù)計，2019年上半年40城成交將繼續(xù)萎縮，分城市類別看，一線城市將繼續(xù)企穩(wěn)；東部二線城市后續(xù)將持續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨下跌風險。
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