融資收緊的信號再次襲來。
5月31日，有市場爆出多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)名單，涉及旭輝、金地等企業(yè)。隨著消息傳出，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道、界面等多家媒體透出更多信息：監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品；同時，上周住建部曾聯(lián)合有關(guān)部門，針對房地產(chǎn)行業(yè)“地王”現(xiàn)象點名十余家開發(fā)商。
中國房地產(chǎn)報記者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，上述名單主要針對的是拿地比較激進(jìn)的企業(yè)。起因是部分房企前幾個月拿地比較激進(jìn)，‘地王’頻出，引起監(jiān)管層注意。
“激進(jìn)拿地的房企必然伴隨著激進(jìn)融資，風(fēng)險會比較大，針對部分房企融資收緊對于樓市來說是更加針對性的調(diào)控。”央企財經(jīng)評論員、優(yōu)淘城總裁薛建雄對中國房地產(chǎn)報記者表示。
實際上，融資收緊早有跡象。從最近的房地產(chǎn)融資亂象被單獨點名，到多家金融機(jī)構(gòu)被開罰單，再到此次的驟然收緊，都表明上半年市場有些瘋狂的舉動已引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注，市場也應(yīng)警醒。
向拿地激進(jìn)房企“開刀”
一位接近金融監(jiān)管研究的人士向記者表示，“這個名單不是簡單地針對‘地王’企業(yè)，針對的是拿地比較激進(jìn)的企業(yè)。像旭輝就不是‘地王’企業(yè)，只是最近拿地比較激進(jìn)、拿地比較多的企業(yè)。”
“三四月份土地市場太火了，如果沒有監(jiān)管市場會有風(fēng)險，預(yù)計房企融資后期會略有收緊。”同策集團(tuán)首席分析師張宏偉表示，暫停發(fā)債的源頭來自近期房企和土地市場的“反常”。
自2018年年底以來，房企融資窗口漸開，融資金額持續(xù)高位運(yùn)行，伴隨著房企融資渠道通暢，企業(yè)拿地明顯加速，地王頻出。
這首先體現(xiàn)在部分地方城市上。以蘇州為例，4月24日，蘇州一場土拍吸引了新城、招商、碧桂園、金地等多家房企參與競拍。這場土拍最終攬金134億元，涉及住宅的五塊地中，有4宗地塊的溢價率超過30%，誕生了兩個“地王”；4月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊一宗住宅用地經(jīng)過40輪競拍以總價35.63億元成交，樓面價達(dá)30287元/平方米，溢價率37.67%，這一數(shù)據(jù)打破了園區(qū)保持十年的紀(jì)錄，成為當(dāng)?shù)赜惺芬詠碜罡叩膯蝺r地王。
記者注意到，今年以來，一二線城市和部分三四線城市土地市場都不同程度出現(xiàn)升溫現(xiàn)象。蘇州、杭州、南京、武漢、天津、西安等地土拍競爭激烈。
來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，年內(nèi)全國50大熱點城市賣地1.37萬億元，同比2018年的1.25萬億元上漲9.3%。合計48個城市年內(nèi)賣地超過百億元，其中最高的杭州賣地1129億元。
顯然，土地市場的火熱與政策導(dǎo)向相違背。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于土地出讓金融資的檢查非常及時，近期全國各地土地市場突然升溫、高價土地的出讓明顯增加，很多城市土地價格和溢價率節(jié)節(jié)攀升，與當(dāng)前穩(wěn)地價的政策基調(diào)不符合。
“收緊也和調(diào)控有關(guān)，一方面是要防范金融風(fēng)險，另一方面是要穩(wěn)定地價、房價和預(yù)期。”嚴(yán)躍進(jìn)對記者分析，由于近期“地王”現(xiàn)象增加，以及部分房屋交易市場依然存在炒作現(xiàn)象，所以政策層面都會有所調(diào)整，進(jìn)而形成收緊態(tài)勢。
房地產(chǎn)融資進(jìn)一步收緊
每一輪房地產(chǎn)調(diào)控，都必然伴隨著房地產(chǎn)融資方面的調(diào)控。
“其實，前兩年整個房地產(chǎn)金融也是融資收緊態(tài)勢，今年發(fā)生了具體的變化。”薛建雄對記者表示，“比如ABS等產(chǎn)品等有所收緊，這些產(chǎn)品以前推廣為企業(yè)服務(wù)，但是現(xiàn)在被一些過度擴(kuò)張的房企所變相利用，成為它們的變通融資工具，違反了產(chǎn)品發(fā)行的初衷。所以，這些細(xì)節(jié)也在調(diào)控過程中做些調(diào)整。”
但薛建雄表示，融資收緊主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)拿地前端融資，個別領(lǐng)域的房企融資不會收緊，比如做長租公寓、商業(yè)運(yùn)營的房企。
嚴(yán)躍進(jìn)亦對記者表示，“從目前來看，融資收緊主要還是涉及地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)，而其他環(huán)節(jié)其實沒有太多調(diào)整。所以類似商業(yè)和長租公寓等領(lǐng)域，其實沒有太多變化。”
記者注意到，近兩年來，監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)行業(yè)融資十分謹(jǐn)慎，監(jiān)管政策頻出。最新的監(jiān)管層消息來自銀保監(jiān)會。5月17日，銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知（銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文）》（以下簡稱“通知”），對房地產(chǎn)行業(yè)融資提出具體要求。其中，房地產(chǎn)融資亂象被單獨點名。
針對商業(yè)銀行，通知要求，嚴(yán)查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)等。
在房產(chǎn)融資領(lǐng)域，通知要求不能向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資；或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。
值得關(guān)注的是，銀保監(jiān)會此前少有提及“資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類規(guī)定實際上是對一些非標(biāo)渠道的融資進(jìn)行管控，尤其是通過理財產(chǎn)品、各類信托工具等，變相為房企融資。
銀保監(jiān)會的發(fā)文，使商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資被限制，房地產(chǎn)融資進(jìn)一步收緊。
進(jìn)入5月份，房企融資收緊態(tài)勢體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，創(chuàng)2019年以來歷史新低位。這一數(shù)據(jù)也相較于4月，融資總額下降52.07%。
對此，同策研究院研究員朱莉莉分析，5月隨著監(jiān)管部門的監(jiān)管政策出臺，政策收緊趨勢明顯，進(jìn)而影響房企境內(nèi)境外融資的難度。
記者還發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)監(jiān)管之下，已有多家金融機(jī)構(gòu)被開罰單。公開信息顯示，4月1日~5月20日僅50天，上海、山東等各地銀保監(jiān)局開出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單有32張，罰沒金額合計約1069萬元。從行政處罰信息來看，“房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸前調(diào)查不盡職”“貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)”“變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地儲備融資”等均是違法違規(guī)高頻事由。
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