至少在2019年，5月對于房地產(chǎn)行業(yè)來說都是一個具有代表性的月份。
這個行業(yè)還未來得及回味三四月“小陽春”的喜悅，就迎來了更頻繁嚴(yán)厲的調(diào)控。此外，融資“窗口期”逐漸過去，房企也不得不再度面對境內(nèi)融資收緊的情況。
與之相伴的是，行業(yè)規(guī)模增速正進(jìn)一步放緩?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，盡管百強(qiáng)房企銷售規(guī)模仍接近3.5萬億元，同比增長4.1%，但2018年這一增速是33.5%。據(jù)此計(jì)算，規(guī)模增速放緩近三成。
過去兩年曾經(jīng)高調(diào)喊出“沖擊千億”的眾多小型房企，也在行業(yè)大勢下悄悄將這一目標(biāo)隱藏。
“降速”
開發(fā)商們并非對行業(yè)微妙的變化全然無視。
從今年業(yè)績發(fā)布會各家房企發(fā)布的年度銷售目標(biāo)來看，多數(shù)都采取了穩(wěn)健策略。
不過從前5個月的銷售規(guī)模來看，盡管有“小陽春”加持，但大多數(shù)房企的業(yè)績表現(xiàn)都十分平淡。
龍頭房企中，以恒大為例，其5月實(shí)現(xiàn)銷售金額535.3億元，同比增28%；合約銷售面積為497.3萬平方米，合約銷售均價為10764元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以此統(tǒng)計(jì)，2019年前5個月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約2315.4億元，累計(jì)合約銷售面積則約2155萬平方米；而去年同期，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)2540.9億元，累計(jì)合約銷售面積約2431.7萬平方米。
這意味著，盡管單月恒大表現(xiàn)不錯，但相比去年同期，今年的銷售額仍然出現(xiàn)了同比下滑。
萬科雖未錄得下滑，但增幅也不大。據(jù)萬科發(fā)布的銷售簡報，今年前5個月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1660.8萬平方米，合同銷售金額2676億元。與去年同期相比，萬科合同銷售面積增加4.7%，合同銷售金額增加11.95%。
一名龍頭房企人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時如此評述，任何一家企業(yè)，保持安全的發(fā)展規(guī)模都是必要的，“樹不可能長到天上去”。
觀察中小房企前5個月的表現(xiàn)，以富力為例，其前5個月總權(quán)益合約銷售金額約442.3億元，同比增長僅2%；銷售面積達(dá)約379.41萬平方米，同比增長約10%。
而一些區(qū)域深耕型房企，則更易受調(diào)控影響，即使過去在土地市場上表現(xiàn)積極，但銷售額增速也會相對放緩。
典型的例子是融信中國，2019年5月，融信中國的總合約銷售額約為110.88億元，同比下降9.18%；今年前5個月，融信中國累計(jì)總合約銷售額約466.48億元，同比僅增長4.29%。
“穩(wěn)健”
但是，開發(fā)商們并非對規(guī)模沒有進(jìn)一步追求。在過去的兩個月，部分熱點(diǎn)城市土地市場的火爆足以證明，他們對于后市依然抱有期待。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“從熱點(diǎn)城市土地成交情況看，住宅類全國單宗地塊超過20億元的多達(dá)35宗；有22宗地塊溢價率超過了20%，占比高達(dá)63%，這在2019年也是首次出現(xiàn)。”
中原地產(chǎn)表示，50大城市合計(jì)在2019年前5月賣地1.59萬億元，比2018年同期上漲了12.3%。其中賣地最多的城市分別是杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶，合計(jì)有9個城市賣地超過500億元，賣地超過200億元的城市也高達(dá)30個。
土地市場的火熱已經(jīng)引致監(jiān)管部門重視。5月31日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。“出現(xiàn)一些‘地王’，已經(jīng)引起中央的注意”；央行與證監(jiān)會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。
而針對過熱城市的調(diào)控也一直在路上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月全國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控高達(dá)41次，4月達(dá)60次。2019年前5個月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布調(diào)控政策高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。
一名從事市場研究的人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時如此解釋密集調(diào)控和限制融資的原因：“今年前幾個月，市場的確有復(fù)蘇苗頭，甚至有些地區(qū)過熱了，土地價格也高了。”
該人士續(xù)稱，今年整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不十分樂觀，房地產(chǎn)從業(yè)者對于未來也都比較謹(jǐn)慎。“過去幾年金融去杠桿成效顯著，要再回到2017年，不可能了。”
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