目前，房地產(chǎn)金融風(fēng)險仍是監(jiān)管緊盯重點。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，二季度以來，針對違規(guī)向樓市“輸血”行為，地方銀保監(jiān)局已開出多張罰單。近期部分城市房價過快上漲勢頭使地方政府祭出調(diào)控新招。

在此背景下，多位銀行、信托人士日前對中國證券報記者表示，下半年房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范仍會是監(jiān)管關(guān)注重點，房企融資環(huán)境難言寬松。

房地產(chǎn)貸款利率處高位

央行數(shù)據(jù)顯示，一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10.85萬億元，同比增長18.9%，增速比上年末低3.7個百分點。

天風(fēng)證券固收首席分析師孫彬彬表示，當(dāng)前房地產(chǎn)貸款邊際有所改善。從房地產(chǎn)貸款余額看，自2016年《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查的緊急通知》下發(fā)以來，房地產(chǎn)貸款余額同比增速一直持續(xù)下滑。從金融機構(gòu)一般貸款利率看，2016年12月至2018年9月期間，貸款利率持續(xù)上行，直到2018年12月才從高位有所下行，但目前仍處于高位。

對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險，監(jiān)管部門也沒有放松警惕。銀保監(jiān)會此前印發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果?促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，點名金融機構(gòu)違規(guī)“輸血”樓市的諸多亂象，包括表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資等。

據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，二季度以來，各地銀保監(jiān)局多次對違規(guī)向樓市“輸血”做出處罰，對象涉及12家金融機構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人，罰沒金額合計近900萬元。從案由看，變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地儲備融資、貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)、向“四證”不全的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資等是違法違規(guī)高頻事由。

銀行業(yè)內(nèi)人士表示，在監(jiān)管緊盯下，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)貸款態(tài)度仍偏審慎。某大型城商行華南地區(qū)支行負責(zé)人也告訴中國證券報記者，目前該行授信的房地產(chǎn)項目集中在一二線城市，審批權(quán)限仍在總行。

某股份行華東地區(qū)支行負責(zé)人對中國證券報記者表示：“目前，我們行對開發(fā)貸還是嚴格按照‘名單制’在做，總行口徑?jīng)]有明顯放松，但是今年以來的授信規(guī)模去年有小幅增長。”

信托和發(fā)債增速料“降溫”

除傳統(tǒng)信貸渠道外，信托和債券也是房企融資重要渠道。今年以來，房地產(chǎn)信托表現(xiàn)格外搶眼。普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，1月至5月，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共2505款，募集規(guī)模超過2000億元，房地產(chǎn)已連續(xù)5個月成為信托資金流向最多的領(lǐng)域。

在光大信托董事長、總裁閆桂軍看來，房地產(chǎn)項目客觀上來講是較為優(yōu)質(zhì)的項目，當(dāng)前信托公司對房地產(chǎn)項目主動管理比例有可能高于15%。但是，在樓市調(diào)控、資管新規(guī)等政策要求下，越來越多的信托公司將抱著審慎支持的態(tài)度介入。“前四月房地產(chǎn)信托高增長有些特殊因素，這種勢頭難以持續(xù)，預(yù)計很快就會降溫。近期各監(jiān)管部門、地方政府再次重申‘房住不炒’的調(diào)控理念。對于房地產(chǎn)市場，不能讓它驟然冷下去，但也決不能泡沫化。金融機構(gòu)應(yīng)平穩(wěn)地做業(yè)務(wù)，而不是追求短期利益。”

普益標(biāo)準(zhǔn)研究員龍燕認為，未來房地產(chǎn)信托收益率與規(guī)模均有回調(diào)趨勢。房地產(chǎn)信托平均預(yù)期最高收益率從1月的近9%下降至5月的8.62%。一方面，資金面相對寬裕，企業(yè)融資成本預(yù)期下行，帶動房地產(chǎn)信托收益率下降；另一方面，房企融資難度有所下降，對信托融資渠道依賴程度稍有減弱，如債券融資等比重有望增加，房企融資議價能力增強，房地產(chǎn)信托市場高溫態(tài)勢可能將逐步降溫。

而在發(fā)債渠道，孫彬彬表示，由于2018年以來，房企發(fā)債用途主要限制為借新還舊。今年信用債發(fā)行規(guī)模雖有所上行，但是由于今年房企債券到期量也大，從凈融資情況看，今年較去年同期未出現(xiàn)明顯的融資改善情況。

克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月，85家典型房企融資總額為1045.9億元，環(huán)比下降15.1%，同比下降26.0%。

房企下半年資金面料偏緊

由于4月多地房價上漲，不少市場人士預(yù)計部分城市調(diào)控趨嚴。再加上樓市“輸血”各渠道遭金融監(jiān)管部門緊盯，房企下半年資金面仍偏緊。

恒大研究院研究員夏磊介紹，據(jù)測算，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，預(yù)計將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模為6.8萬億元。2019年房地產(chǎn)銷售增速明顯放緩，前3月銷售額同比增速5.6%，較去年同期下降4.8個百分點。在債務(wù)密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模上升實質(zhì)是到期債務(wù)規(guī)模大幅增加。

隨著年報相繼披露，多家上市房企收到交易所年報事后審核問詢函，要求說明是否存在短期償債風(fēng)險以及是否有應(yīng)對措施等問題。

孫彬彬表示，從房企今年各融資渠道融資近況看，部分雖有邊際改善，但并未出現(xiàn)全面復(fù)蘇。融資結(jié)構(gòu)較為依賴表外負債的房企仍面臨較大再融資壓力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，近期很多房企高價拿地現(xiàn)象引發(fā)市場關(guān)注。從房企資金管理角度看，一要規(guī)范運作，防范出現(xiàn)類似交易所問詢函中涉及的問題；二要積極進行物業(yè)銷售，把握銷售節(jié)點和進行產(chǎn)品營銷，進而回籠資金。