受到市場(chǎng)期望變化及自住買(mǎi)家和投資客相互制約的影響，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)一直徘徊在過(guò)熱和約束之間，國(guó)內(nèi)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向長(zhǎng)期以來(lái)一直受到政策法規(guī)的指引，這些政策往往以穩(wěn)定性為重點(diǎn)，防止價(jià)格快速上漲或下跌。同時(shí)住宅作為民生基礎(chǔ)，政府往往會(huì)優(yōu)先考慮自住需求而非投資需求，在房地產(chǎn)調(diào)控方面，政策往往落在限購(gòu)、限貸和限售這三方面。日前，第一太平戴維斯公布《中國(guó)住宅報(bào)告》，選取了國(guó)內(nèi)最具代表性的10座城市，包括4個(gè)一線(xiàn)城市（北京、上海、廣州、深圳）以及6個(gè)二線(xiàn)城市（成都、南京、武漢、杭州、天津、重慶），對(duì)近幾年的住宅市場(chǎng)進(jìn)行了價(jià)格跟蹤。

北京上海深圳

一線(xiàn)城市上漲最快

從政策干預(yù)力度來(lái)看，北京作為中央政府所在地，加之一直以來(lái)高企的房?jī)r(jià)令其成為全國(guó)調(diào)控最嚴(yán)的城市之一；重慶則因?yàn)殚L(zhǎng)久以來(lái)較為充足的供應(yīng)，成為10座城市中調(diào)控力度最輕的城市。

從2008年至2018年，這10城物業(yè)平均價(jià)值增長(zhǎng)了幾乎兩倍，深圳、北京和上海住宅價(jià)格屬于增長(zhǎng)最快的第一梯隊(duì)。事實(shí)上，從絕大多數(shù)數(shù)據(jù)提供方來(lái)看，這三座城市的指標(biāo)都要顯著高于其他城市?？傮w而言，完善的市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制、廣泛的需求基礎(chǔ)以及充滿(mǎn)活力的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及商業(yè)表現(xiàn)，都在不斷推升這三座城市的住宅價(jià)格增長(zhǎng)。其中，深圳作為大灣區(qū)的中心城市之一，長(zhǎng)期以來(lái)受惠于香港輻射作用、稅收優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)特區(qū)地位的加持，已經(jīng)成長(zhǎng)為中國(guó)住宅價(jià)值最高的城市。北京作為國(guó)家權(quán)力中心及富豪聚集地，其住宅價(jià)格及供應(yīng)是中國(guó)受監(jiān)管最為嚴(yán)格的城市，住宅價(jià)格也一直保持在高位。上海作為國(guó)際金融貿(mào)易中心，發(fā)展活力蒸蒸日上。隨著商務(wù)活動(dòng)向多中心擴(kuò)散，一批高品質(zhì)的全新住宅項(xiàng)目也陸續(xù)出現(xiàn)，帶動(dòng)非高端住宅的整體品質(zhì)得到提升，而這迅速在價(jià)格上得到反映。面對(duì)兇猛的價(jià)格漲勢(shì)，政府在近年來(lái)采取了嚴(yán)格的調(diào)控政策。盡管增幅受限，強(qiáng)勁的需求仍然支撐著上海的住宅價(jià)格。

天津南京武漢

二線(xiàn)城市漲勢(shì)放緩

2014至2017年之間，天津、南京和武漢的住宅價(jià)格一直保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。而在2018年中，受到政府對(duì)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)及投機(jī)行為的打壓，天津及武漢的住宅價(jià)格進(jìn)入了下行通道。在投機(jī)行為受到壓制的同時(shí)，這三個(gè)城市原生的吸引力仍然會(huì)為其住宅市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。天津近年來(lái)受到了東北部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的負(fù)面影響，但其獨(dú)特的地理位置，仍舊承接著首都外溢的需求。南京作為中國(guó)最富裕省份之一江蘇省的省會(huì)，擁有豐厚的教育資源，每年都輸送一大批優(yōu)秀畢業(yè)生進(jìn)入職場(chǎng)，2018年住宅價(jià)格保持了上漲勢(shì)頭。武漢作為華中地區(qū)重鎮(zhèn)，一直以來(lái)都是固定資產(chǎn)投資所青睞的城市。但近年來(lái)過(guò)快的擴(kuò)張建設(shè)使得其增長(zhǎng)稍顯乏力。

2017至2018年間，廣州、成都、重慶和杭州這四座城市住宅價(jià)格開(kāi)始加速增長(zhǎng)。這四座城市在現(xiàn)階段的性?xún)r(jià)比及上行潛力對(duì)購(gòu)房投資都極具吸引力。廣州作為省會(huì)城市，在商辦和住宅的活力都要略遜于深圳。2018年，廣州加入“人才爭(zhēng)奪大戰(zhàn)”，通過(guò)一系列利好政策加碼來(lái)吸引企業(yè)及員工入駐，一部分受到深圳過(guò)高價(jià)格影響的企業(yè)也重燃了對(duì)廣州的興趣，人才與企業(yè)的涌入在近年來(lái)推升了廣州的住宅價(jià)格。

進(jìn)擊的二線(xiàn)城市

動(dòng)力十足

2016年下半年開(kāi)始，成都住宅價(jià)格開(kāi)始迅速上漲，進(jìn)入2017年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控影響，住宅價(jià)格漲勢(shì)收窄，市場(chǎng)逐步趨穩(wěn)。2018年，成都推出人才吸引政策，城市建設(shè)也開(kāi)始向打造宜居及可負(fù)擔(dān)城市的目標(biāo)邁進(jìn)。重慶在過(guò)去兩年中是10座城市中住宅價(jià)格漲幅最高的城市，物業(yè)平均價(jià)格上漲了近80％。但其相對(duì)較低的價(jià)格基數(shù)，使得它在十大城市中仍然是價(jià)格最低的城市。作為中國(guó)四個(gè)直轄市中面積最大的城市，重慶將繼續(xù)受益于其3100萬(wàn)的龐大常住人口，增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁。

杭州是中國(guó)住宅價(jià)格最貴的二線(xiàn)城市之一。相對(duì)高昂的價(jià)格看似增長(zhǎng)空間有限，然而作為阿里巴巴總部所在地，杭州政府有志于打造“中國(guó)硅谷”。若計(jì)劃最終落實(shí)，杭州或也將與舊金山灣區(qū)的帕羅奧多一般，成為高科技產(chǎn)業(yè)云集的科技之城。

2018年中國(guó)住宅市場(chǎng)受到了前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控；同時(shí)2018年也是住宅市場(chǎng)極具變化的一年。經(jīng)過(guò)大半年的“寒冬”，國(guó)內(nèi)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)在2019年初有了回暖跡象，其中一、二線(xiàn)城市尤為明顯。資金受限的開(kāi)發(fā)商放慢投資節(jié)奏，并采取多項(xiàng)舉措加快資金回流。在被動(dòng)承受傳統(tǒng)渠道限制的同時(shí)，他們開(kāi)始主動(dòng)尋求多元化的融資渠道。