文丨子木
大概從中國(guó)第一次房改開始，「房子能不能投資」就成為民間最受爭(zhēng)議的話題了。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)話題每隔一段時(shí)間就會(huì)被拿出來(lái)熱炒一番，而且關(guān)注度絲毫不減。
之所以有如此鮮活的生命力，一是剛需和投資客一直水火不容，對(duì)于房子用來(lái)住還是炒的各執(zhí)一詞。二是如果未來(lái)房子不能投資了，那中國(guó)還有什么東西可以對(duì)抗通脹？這又源于老百姓對(duì)保護(hù)財(cái)富缺乏投資渠道的焦慮。
這不，最近網(wǎng)上又掀起了一股風(fēng)浪，說(shuō)2019年之后，房子的投資價(jià)值基本為0。
這個(gè)話題我之前用歷史、經(jīng)濟(jì)、人口等角度論述過，但我認(rèn)為還有必要以最近一年市場(chǎng)上所發(fā)生的事情為依據(jù)，幫大家還原一下背后的真相。
1、辯證
首先我們用辯證思維，來(lái)解剖一下「未來(lái)房子投資價(jià)值為0」這個(gè)結(jié)論的主要依據(jù)。
宏觀看貨幣，近期央行收緊貨幣政策，意味著流到房地產(chǎn)的資金少了，房?jī)r(jià)不可能再漲；
中觀看政策，4月多地加碼出臺(tái)調(diào)控政策，政策不放松，房?jī)r(jià)漲不起來(lái)；
微觀看杠桿，目前居民杠桿率高企，買房的人負(fù)債太多，也就少了購(gòu)房欲望，房子無(wú)投資性。
那么事實(shí)是如此嗎？這三個(gè)依據(jù)是否能站得住腳呢？我們逐一來(lái)看。
1、近期央行收緊貨幣政策
4月份的貨幣的確是緊縮的，有數(shù)據(jù)支撐，這點(diǎn)毋庸置疑。但這會(huì)證明接下來(lái)的貨幣政策還是緊縮的嗎？未必。
4月貨幣為何要緊縮，是因?yàn)?019年第一季度貨幣供應(yīng)量超過了預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，一季度通脹率是2.1%，GDP名義增速是8.5%，但M2（貨幣）的增速，在3月份達(dá)到了8.6%。M2高于GDP的名義增速，這屬于貨幣寬松，對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不健康的。所以4月份要調(diào)整，讓M2重新回到名義GDP下方。
而且今年無(wú)論在大小會(huì)議上，央行一直在強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策。何為穩(wěn)健，就是M2增速等于名義GDP的增速，這樣既可以保證貨幣對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的刺激，又可以有效防范過度貨幣供應(yīng)對(duì)其他市場(chǎng)的不利影響。
而且未來(lái)的貨幣政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用正在逐步減弱。不像之前，貨幣一旦供應(yīng)充沛，基本都流向了房地產(chǎn)，而現(xiàn)在又是嚴(yán)控資金流向開發(fā)商，又是嚴(yán)禁企業(yè)買房，又是對(duì)個(gè)人買房提高審核力度。種種措施都在遏制貨幣對(duì)房地產(chǎn)的直接影響。所以以貨幣一時(shí)趨勢(shì)作為判斷房地產(chǎn)的盛衰，偏為薄弱。
2、房地產(chǎn)繼續(xù)嚴(yán)控
文章說(shuō)近期各地又在出臺(tái)政策嚴(yán)控房地產(chǎn)，政策不放松房?jī)r(jià)就沒有上漲的由頭。
例如網(wǎng)紅城市蘇州，升級(jí)了限售令
深圳、合肥、青島等城市收緊房貸或上調(diào)房貸利率
西安、鄭州等城市限制公積金購(gòu)房
住建部點(diǎn)名預(yù)警十城，強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策不會(huì)松綁等
如果以此為例，就說(shuō)當(dāng)下全國(guó)都在嚴(yán)控房地產(chǎn)，有些片面了。因?yàn)榻谖覀冞€看到：
珠海放松了限購(gòu)
杭州大專即可落戶購(gòu)房
東莞調(diào)整了交易個(gè)稅
佛山、阜陽(yáng)等城市取消限價(jià)
多個(gè)城市搶人大戰(zhàn)如火如荼等
前者是冰，后者是火，當(dāng)下市場(chǎng)只能用冰火兩重天來(lái)形容，而且這些城市之間毫無(wú)關(guān)聯(lián)性，既不能說(shuō)調(diào)控收緊是大趨勢(shì)，也不能說(shuō)放松是大趨勢(shì)，只能證明目前的樓市是分化型市場(chǎng)，正在踐行「因城施策」戰(zhàn)略而已。而且要知道，調(diào)控政策的根本是「遏制房?jī)r(jià)過快上漲」，絕非打壓房?jī)r(jià)。
3、居民杠桿率
提起居民杠桿率，就讓我想起了中國(guó)樓市的「螺旋上升理論」，在這個(gè)理論中，
金融加杠桿—地方借貸—基礎(chǔ)建設(shè)—房地產(chǎn)開發(fā)—房地產(chǎn)加杠桿—向居民轉(zhuǎn)移—居民收入提高—居民自身杠桿降低—房地產(chǎn)泡沫消失。
所以說(shuō)中國(guó)樓市這十幾年的上漲是和居民收入提高是同步的，而在金融政策下，這就是一個(gè)吹大泡沫，然而再把泡沫填實(shí)的過程。在這過程中，居民杠桿率起到了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的作用。
中國(guó)目前的居民杠桿率是54.28%，相對(duì)于美國(guó)79%、英國(guó)88%這些發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)講，我們處于低位，相對(duì)于發(fā)展中國(guó)家我們處于前列。但根據(jù)我們的劃分，從居民相對(duì)較高的儲(chǔ)蓄率的絕對(duì)值來(lái)講，目前我們償債能力較高，這個(gè)杠桿率還有一定的空間。
至于接下來(lái)居民杠桿率能不能降下來(lái)，還得看中國(guó)接下來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是否能讓居民收入提高。在這個(gè)層面上，我還是十分堅(jiān)信的。
畢竟我們的經(jīng)濟(jì)能在短短幾十年成為全球第二，這不是偶然。我們有巨大的內(nèi)需市場(chǎng)，宏量的人口基數(shù)，高速的城鎮(zhèn)化建設(shè)速度，這些因素完全可以推動(dòng)下一個(gè)十年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
只能說(shuō)近期居民杠桿率對(duì)房?jī)r(jià)是利空的，但過幾年呢？房地產(chǎn)投資可不是短進(jìn)短出的生意。
2、兩個(gè)問題
其實(shí)無(wú)論宏觀中觀還是微觀，要想看清中國(guó)房地產(chǎn)的短期趨勢(shì)，首先要弄清楚幾個(gè)問題。
1、首先是房?jī)r(jià)能不能大規(guī)模的降下來(lái)？
不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，近段時(shí)間網(wǎng)上很少出現(xiàn)打砸售樓處或售樓處拉橫幅的維權(quán)事件了，為什么？是因?yàn)樾￡?yáng)春市場(chǎng)交易量攀升，大部分城市房?jī)r(jià)止跌反彈了。
一直以來(lái)，房?jī)r(jià)漲了，大家會(huì)罵街，但房?jī)r(jià)跌了的話，大家會(huì)動(dòng)手，售樓部剛一降價(jià)，就把售樓部砸了。如果全國(guó)的房?jī)r(jià)都要降，又該砸誰(shuí)呢？
所以可以肯定，房?jī)r(jià)是不能降太多的，因?yàn)槟壳爸袊?guó)房產(chǎn)價(jià)值占到家庭總財(cái)富的62%，且中國(guó)主要城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度依然維持在30%以上，為了穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)只能穩(wěn)住。
縱觀房地產(chǎn)發(fā)展史，過去的房?jī)r(jià)趨勢(shì)大體表現(xiàn)為「臺(tái)階式上漲」。而當(dāng)下這個(gè)階段正是剛上了一個(gè)新臺(tái)階的初期。至于下一個(gè)臺(tái)階何時(shí)跳，幅度有多大，還要看國(guó)民負(fù)債率的去化情況。
2、其次是房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能停下來(lái)？
答案很簡(jiǎn)單，目前階段是不允許的。因?yàn)榉孔?，以及房地產(chǎn)連帶家電消費(fèi)、家具家居消費(fèi)是中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的大類目，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要組成部分。
據(jù)統(tǒng)計(jì)中國(guó)還有5億人沒用過馬桶，那么怎么讓他們?nèi)ハM(fèi)馬桶呢？只能讓他們?nèi)コ抢镔I房子。而且現(xiàn)在正是加速城鎮(zhèn)化建設(shè)階段，很多城市建設(shè)新區(qū)做基建配套需要財(cái)力，這部分財(cái)力從哪里出呢？
綜合以上兩個(gè)原因，理想情況下，房?jī)r(jià)需要維持在一個(gè)合理的緩漲區(qū)間內(nèi)。當(dāng)然這個(gè)度是很難把握的，因?yàn)榈擞酗L(fēng)險(xiǎn)，橫盤了剛需不買單，漲得多了還容易招惹投機(jī)客，催生資產(chǎn)泡沫。可見當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控的壓力是巨大的。
于是我們就看到了中央徹底拋棄了之前的一刀切做法，開始從微觀入手，給城市設(shè)定增長(zhǎng)紅線，讓地方自主調(diào)控市場(chǎng)：跌了給空間讓放松，漲得多了啟動(dòng)問責(zé)機(jī)制，要求房?jī)r(jià)回穩(wěn)。
只要城鎮(zhèn)化建設(shè)還在路上，只要人口流動(dòng)還在聚集，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，房子的投資屬性就永遠(yuǎn)存在。
3、變化
以上我用辯論法告訴大家未來(lái)房地產(chǎn)投資還是很好的投資品，但不證明之前房地產(chǎn)的規(guī)律還適用于未來(lái)。
我曾經(jīng)說(shuō)過，2018年是中國(guó)房地產(chǎn)的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是上下半場(chǎng)的分界點(diǎn)。那么2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底發(fā)生了哪些改變，而這些改變對(duì)你我又有什么影響呢？這是我們必須看懂的。
我認(rèn)為大概分為兩個(gè)方面。
1.房地產(chǎn)的錢不那么好賺了
這個(gè)從地產(chǎn)商近期的行為可以看到。從2018年開始，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)很重要的事情，就是房地產(chǎn)對(duì)于土地開發(fā)造樓賣房的熱情大不如之前了。例如碧桂園開始布局科技研發(fā)機(jī)器人，萬(wàn)達(dá)開始做文旅搞足球，恒大開始做能源電動(dòng)車投資未來(lái)……
改名的改名，多元化的多元化，房企們的行為證明房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)褪去金色光芒，落入了白銀時(shí)代。同理房地產(chǎn)投資，要想得到20年前那么高的回報(bào)率，是很難的。未來(lái)房?jī)r(jià)所跳的臺(tái)階可能更低一些，更慢一些。
2.房?jī)r(jià)開始加速分化了
前段時(shí)間發(fā)改委宣布「大中城市要放開戶籍制度」，再加上今年第二波搶人大戰(zhàn)，甚至人口流入量巨大的深圳都開始搶人……
種種現(xiàn)象證明，未來(lái)人口將會(huì)加速流動(dòng)，直接的結(jié)果就是房?jī)r(jià)同步加速分化，人口流入量大的城市和人口流出量大的城市呈現(xiàn)兩個(gè)極端。那些有價(jià)無(wú)市的城市，會(huì)更快地暴露底色，如果供給遠(yuǎn)大于需求，房子多于人口，房?jī)r(jià)便會(huì)發(fā)生踩踏效應(yīng)。
所以在未來(lái)的房產(chǎn)投資上，并非是所有城市都可以有回報(bào)的，一定要選好城市，否則不單是回報(bào)率為0，很可能被套死虧損。
至于哪些城市該買，哪些城市不該買，我在之前的文章里都提過，大家可以去翻一翻。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來(lái)自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
