等了三周，泰禾集團(tuán)終于在2019年5月29日晚間，針對(duì)深交所5月8日發(fā)出的19條年報(bào)問(wèn)詢函意見(jiàn)發(fā)布公告予以回復(fù)。

雖然在年報(bào)發(fā)布之后，交易所針對(duì)年報(bào)信息披露等問(wèn)題發(fā)布問(wèn)詢函的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，但今年的年報(bào)季，交易所尤其繁忙。泰禾不是唯一一家被問(wèn)詢的房企，今年以來(lái)，還有新城、金科等房企被問(wèn)詢。

直至今日，泰禾、新城和金科均已經(jīng)對(duì)交易所的問(wèn)詢作出回復(fù)，它們2018年的經(jīng)營(yíng)情況也被更為細(xì)致地暴露在聚光燈之下。交易所對(duì)于房企問(wèn)詢的重點(diǎn)指向了高杠桿、現(xiàn)金流和盈利情況——這被視作是行業(yè)變化的一個(gè)重要信號(hào)。

在房地產(chǎn)行業(yè)火爆的那幾年，高杠桿、高周轉(zhuǎn)是房企規(guī)模進(jìn)階的利器。而今在行業(yè)整體趨穩(wěn)的背景下，一眾依靠高杠桿在規(guī)模上突飛猛進(jìn)的房企，或許到了需要在盈利能力、償債能力上再度作出平衡的時(shí)刻。

現(xiàn)金流異常被關(guān)注

即使沒(méi)有交易所的問(wèn)詢，房企的資金安全也一直是監(jiān)管層關(guān)注的重點(diǎn)。2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，房企在境內(nèi)的融資渠道經(jīng)歷了大幅收緊的時(shí)期，普遍在規(guī)模上增長(zhǎng)迅猛的房企在資金面的控制上都并非十分理想。

在交易所對(duì)房企的問(wèn)詢中，“現(xiàn)金流”是一個(gè)頻繁被關(guān)注的科目。

在交易所對(duì)新城控股的問(wèn)詢中，就提到了綜合考慮公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~之和發(fā)現(xiàn)，2016年、2017年和2018年皆為負(fù)，分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元，要求新城詳述現(xiàn)金流緊張的原因以及后續(xù)擬采取的應(yīng)對(duì)措施。

事實(shí)上，對(duì)于大多數(shù)房企而言，投資活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)的情況很正常，主要原因與活躍的投資行為有關(guān)。以標(biāo)桿房企萬(wàn)科為例，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流曾在一段時(shí)間內(nèi)保持為負(fù)，去年年中報(bào)，其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-42.55億元，今年年報(bào)這一科目才回正。

新城在回復(fù)中也表示，公司仍處于穩(wěn)步擴(kuò)張階段，在經(jīng)營(yíng)和投資方面均有較多資金支出，導(dǎo)致最近三年的經(jīng)營(yíng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)。經(jīng)營(yíng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，“規(guī)模增長(zhǎng)所產(chǎn)生的持續(xù)資金需求是公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金流仍為負(fù)的主要原因。”

而金科則是由于現(xiàn)金流大幅增長(zhǎng)被交易所問(wèn)詢。交易所指出，你公司本期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量金額為13.29億元，相較上期-84.85億元大幅增加，要求金科結(jié)合本期相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收到及支付的現(xiàn)金情況，所涉主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的發(fā)展情況等，詳細(xì)說(shuō)明變動(dòng)原因。

金科在回復(fù)中所表示的原因與新城類似，其提到了“2017年公司調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)入快速發(fā)展通道，為保持充足的土地儲(chǔ)備，2017年購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支出的現(xiàn)金較大。而2018年公司新增土地速度較2017年度有所放緩，故導(dǎo)致2018年度公司購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金較2017年度僅增加126.39億。”

考問(wèn)償債能力

買(mǎi)低賣高、舉債擴(kuò)張一直是房企實(shí)現(xiàn)躍升的唯一途徑，不同之處在于對(duì)周期變化的判斷。在對(duì)新城、泰禾和金科的問(wèn)詢中，負(fù)債率、償債能力也是關(guān)注的焦點(diǎn)。

在對(duì)泰禾的問(wèn)詢中，交易所提到，18年度你公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為115.58億元；你公司短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)金額達(dá)574.28億元貨幣資金對(duì)此的覆蓋比例僅為0.26。

交易所要求泰禾結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目回款情況、融資能力等，說(shuō)明相關(guān)資金安排和公司即期負(fù)債的償債來(lái)源以及是否存在短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

從泰禾的回復(fù)中可以看到，房企應(yīng)對(duì)債務(wù)的“不二法門(mén)”，是加快銷售、出讓項(xiàng)目。泰禾方面表示，已通過(guò)加大銷售力度來(lái)回籠資金。泰禾集團(tuán)一季度實(shí)現(xiàn)收入74.54億元，同比增長(zhǎng)24.47%；凈利潤(rùn)9.97億元，同比增長(zhǎng)219.55%，貨幣資金206億元，環(huán)比增長(zhǎng)38.26%。

泰禾透露，已通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)來(lái)籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金及加快項(xiàng)目入市步伐。2019年3月22日至5月17日，泰禾集團(tuán)向世茂房轉(zhuǎn)讓了7個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，共計(jì)回籠資金77.09億元。

金科的情況與泰禾類似，交易所在問(wèn)詢函中提到，金科期末的資產(chǎn)負(fù)債率為83.63%，處于同行業(yè)較高水平；一年內(nèi)到期的金融負(fù)債為600.90億元，同比增長(zhǎng)54.46%；貨幣資金期末余額為298.52億元。交易所要求金科說(shuō)明是否存在短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

金科回復(fù)稱，2018年年末公司貨幣資金余額為298.52億元，短期有息負(fù)債余額為275.23億元，貨幣資金期末余額完全覆蓋公司短期有息負(fù)債。

此外金科還透露將通過(guò)以下措施保證公司的健康發(fā)展：一是以收定支，以收定投。“公司更加精細(xì)化管理現(xiàn)金流，每日更新現(xiàn)金余額，合理預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流入，以此確認(rèn)未來(lái)的日常支出及對(duì)外投資。”

二是提高有質(zhì)量的銷售力度，加大回款金額。公司繼續(xù)研究落實(shí)行業(yè)政策及金融政策，持續(xù)提高操盤(pán)能力，不斷完善銷售機(jī)制，優(yōu)化銷售激勵(lì)措施，深入貫徹有質(zhì)量的銷售理念，加大回款力度，持續(xù)提高獲取經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的能力。

告別高杠桿？

在上述多家房企被問(wèn)詢后，業(yè)界普遍認(rèn)為，房企的資金安全和償債能力受到交易所的關(guān)注將是一個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)向的信號(hào)，“降杠桿將是未來(lái)幾年的主要努力方向。”一名金融機(jī)構(gòu)的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖在接受記者采訪時(shí)也表示，在當(dāng)前的環(huán)境下，監(jiān)管層可能對(duì)房企的資金面有所擔(dān)憂，因而對(duì)一些影響大的上市房企會(huì)采取更嚴(yán)厲的監(jiān)管，“未來(lái)可能會(huì)限制它們舉債。”

一些長(zhǎng)期觀察房地產(chǎn)行業(yè)的券商分析師則對(duì)今年房企被問(wèn)詢的情況表現(xiàn)淡然。“每一年，年報(bào)季后都會(huì)有被問(wèn)詢。只不過(guò)今年問(wèn)詢的太多是網(wǎng)紅房企，關(guān)注到的多了而已。”

他提供了一張去年年報(bào)季之后的截圖，圖上顯示，京投發(fā)展、華夏幸福和云南城投等以房地產(chǎn)為主業(yè)的房企均被問(wèn)詢。

但事實(shí)上，即使沒(méi)有問(wèn)詢函，在去年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)、房企的融資渠道被收緊之后，房企的資金安全也已經(jīng)受到了監(jiān)管層的頻繁關(guān)注。

近期，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》中，就多次提到對(duì)于房地產(chǎn)資金違規(guī)的監(jiān)管。

例如，銀行機(jī)構(gòu)的工作要點(diǎn)就提到以下幾點(diǎn)：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房；資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

在這種背景下，房企“降杠桿”或許也是一種“被動(dòng)”的主動(dòng)行為。恒大研究院也認(rèn)為，從目前來(lái)看，貨幣政策連續(xù)數(shù)月寬松，市場(chǎng)上流動(dòng)性充裕，但房地產(chǎn)行業(yè)始終處于嚴(yán)格監(jiān)管狀態(tài)。資金并未顯著流入房地產(chǎn)行業(yè)。