日前,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16(2019)》(以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)皮書(shū)”),對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析。
這些問(wèn)題值得關(guān)注
藍(lán)皮書(shū)指出,2019年商品住宅市場(chǎng)應(yīng)關(guān)注以下三個(gè)問(wèn)題。
首先是住宅市場(chǎng)去庫(kù)存基本成功實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。去年住宅投資和住宅新開(kāi)工面積較快增長(zhǎng),但現(xiàn)房銷(xiāo)售持續(xù)下降,這導(dǎo)致部分城市現(xiàn)房庫(kù)存偏低。今年銷(xiāo)售面積或?qū)⒚黠@大于竣工面積,可售面積將進(jìn)一步減少,可能對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生更大壓力。
第二是因城施策和分類(lèi)調(diào)控實(shí)施效果開(kāi)始顯現(xiàn)。去年各地出臺(tái)450余項(xiàng)調(diào)控政策,因城施策使住宅市場(chǎng)建設(shè)、投資和銷(xiāo)售指標(biāo)的趨勢(shì)和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化,其中有很多新的態(tài)勢(shì)需要進(jìn)一步調(diào)研和跟蹤研究。未來(lái)因城施策和分類(lèi)調(diào)控的成功實(shí)踐將有力推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的形成。
第三是住宅價(jià)格趨勢(shì)未變。藍(lán)皮書(shū)指出,2018年商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格12.2%,今年預(yù)測(cè)全國(guó)平均售價(jià)將達(dá)到9206元/平方米,預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)7.6%?？梢酝茰y(cè),部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過(guò)這個(gè)預(yù)期水平。
藍(lán)皮書(shū)提醒,應(yīng)對(duì)部分重點(diǎn)城市加強(qiáng)多層面的預(yù)測(cè)、監(jiān)測(cè)和預(yù)警,將防止價(jià)格刺激市場(chǎng)引發(fā)大幅波動(dòng)作為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。
平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢(shì)不變
展望2019年,藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為,貨幣政策進(jìn)一步放松的空間逐漸縮小,對(duì)樓市的刺激作用有限,加之“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變,預(yù)期2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。
國(guó)內(nèi)商品住房銷(xiāo)售增速可能會(huì)延續(xù)放緩趨勢(shì),房?jī)r(jià)漲幅整體回落,土地交易市場(chǎng)將回歸理性,房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào)。預(yù)計(jì)政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行,各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任,自下而上,實(shí)行局部試探性微調(diào)。
藍(lán)皮書(shū)指出,2018年,國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%,比2017年末提升1.06個(gè)百分點(diǎn)。短期可以預(yù)見(jiàn),2019年城鎮(zhèn)化率仍將比2018年提高1個(gè)百分點(diǎn)以上,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在較大發(fā)展空間。不過(guò),不同城市的市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)果將明顯分化。
其中,一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn),適當(dāng)松動(dòng)過(guò)緊的行政管制措施,在政策邊際改善之下,市場(chǎng)成交活躍度將有所提升,銷(xiāo)售面積同比可能實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng);三四線城市區(qū)別對(duì)待棚改安置,已完成去庫(kù)存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。
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