在政策與市場需求的刺激下，除了雨后春筍般冒出的專業(yè)運營機構，長租公寓儼然也成為各大房企的新戰(zhàn)場。盡管這一領域仍被認為不賺錢，盈利模式不清晰，但并不影響房企大佬們不斷提出規(guī)模目標。
縱觀目前的長租公寓市場，除卻自如、蛋殼、魔方等少數知名度較高的專業(yè)運營機構，房企旗下的品牌長租公寓也算占據了半壁江山。相比于專業(yè)運營機構，本身具備開發(fā)建設能力，且有其他業(yè)務營收支撐的開發(fā)商在房源獲取和融資渠道等層面顯然更具優(yōu)勢。
短短兩年左右時間，各大房企的住房租賃就已遍地開花，曾有研究機構統(tǒng)計表示，目前銷售規(guī)模前30的房企中，絕大部分都或高調或低調，或主動或被動地拓展了長租公寓業(yè)務。高調且快速的，有萬科、龍湖、碧桂園、保利、平安等，華潤、中海等央企屬于相對低調求穩(wěn)的入局者。
“主動”介入的快跑型
目前長租公寓市場上占有率及規(guī)模較為靠前的幾家房企，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、碧桂園碧家國際社區(qū)(BIG +)等。其中萬科、龍湖等屬于較早進入長租公寓領域的房企，碧桂園、平安等近一年才入局，雖然布局的時間稍晚，卻通過“砸錢”快速擴大了規(guī)模。
公開資料顯示，萬科去年已明確將租賃住宅業(yè)務列為核心業(yè)務之一，截至2018年底，萬科長租公寓業(yè)務已覆蓋35個城市，累計開業(yè)6萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率也達到了約92%，年內還發(fā)行了55億元的住房租賃專項債券。今年3月份的業(yè)績會上，萬科管理層更透露今年總開業(yè)數量將達到10萬間。
碧桂園在2018年7月底已經有超過3萬間長租公寓房源，更在當年定下3年內建設100萬套房源的目標。龍湖在今年3月份的業(yè)績會也曾披露相關業(yè)務的最新進展，包括龍湖冠寓已經累計開業(yè)5.3萬間，營收達到4 .26億元，開業(yè)半年以上的公寓出租率87%，以及預計今年總開業(yè)房源接近10萬間，2020年收入超過20億元等。
此外，龍湖管理層還提出會走輕重并舉的戰(zhàn)略，未來輕資產和重資產比例分別為20%、80%。
觀察：上述房企拓展長租公寓業(yè)務，主要是看中該領域未來的巨大發(fā)展前景，主動布局且希望能快速搶占市場，因此采取的也基本是輕重資產并舉的策略，通過商業(yè)用房、廠房、城中村自建房等自有和外部的存量資產改造等開展租賃業(yè)務，從而加速獲取房源。
由于需求主要集中在一二線熱點城市，各大房企目前的長租公寓項目布局，也主要集中在一二線城市，目標群體亦以年輕人、都市白領為主。
“被動”持有的穩(wěn)健型
不過，盡管長租公寓是塊公認的“大蛋糕”，卻也有房企因為賬算不過來，參與的主動意愿看起來并不強烈，采用的是與上述幾家房企不同的策略，主要用自身的自持項目開發(fā)長租公寓業(yè)務。
近兩年自持用地出現(xiàn)在招拍掛市場的比例越來越高，最初房企們迫于土地資源緊缺的壓力，幾乎是“硬著頭皮”拿下了不少需要部分甚至全部自持的住宅用地，隨著住房租賃政策導向越來越明晰，而租賃市場需求潛力確實巨大，各大房企才開始考慮將自持的住宅用地用于開發(fā)長租公寓，有部分房企也因此被動地進入了長租公寓行業(yè)。
中海：相對穩(wěn)健地進行布局
過去兩年曾拿下不少需要部分自持住宅用地的中海地產，是其中的代表之一。
長租公寓被列為中海的創(chuàng)新業(yè)務，2018年中期業(yè)績會上中海發(fā)展董事局主席兼行政總裁顏建國就曾直言，此前中海的長租公寓主要是被動持有，預計年內長租公寓會有6個項目開業(yè)，初步建立規(guī)模。
彼時顏建國還強調，長租公寓現(xiàn)在真正的時機還沒來，經濟賬還算不過來，需要等國家政策細化。中海還需等待機會，再進行大規(guī)模投入。
近一年之后，低調的中海地產才終于在近日首度向外界發(fā)布了旗下兩個長租公寓品牌，以及發(fā)展情況和未來戰(zhàn)略規(guī)劃。不過，比起其他希望快速擴大布局規(guī)模，動輒已有數萬間房源的房企，央企中海在長租公寓領域依然保持了其一貫的穩(wěn)健風格。
據了解，中海的長租公寓品牌包括“海堂”及“友里”，分別定位商務服務型公寓及舒適社交型公寓，目前在北京、上海、深圳、成都、佛山等10個城市擁有16個在建項目，部分項目已入市在運營，預計房間總套數將在1萬間左右。其中深圳也將在今年會有項目入市，包括中信紅樹灣、龍崗某項目等。
值得一提的是，中海此前也曾獲取了不少需要自持10%-15%左右的住宅用地，因此現(xiàn)階段其長租公寓房源基本來自于旗下項目的自持部分，主要是重資產，未來會逐漸考慮擴大輕資產的比例。也正因為長租公寓房源來自于其住宅項目，中海長租公寓往往與其他寫字樓、商業(yè)購物中心、酒店等業(yè)態(tài)相結合，生活配套相比其他房企的集中式公寓較豐富和高端，中海將此稱為“跨界聯(lián)結的生活綜合體”。
不過，由于目前長租公寓投入成本高，投資回報率低，且盈利模式不清晰，中海以自持用地開發(fā)長租公寓沉淀的成本更甚，所以中海地產相關負責人也明確表示，目前尚不會大規(guī)模擴張長租公寓業(yè)務，而是跟隨住宅開發(fā)業(yè)務的步伐，相對穩(wěn)健地進行布局。
華潤：首個項目去年落地南山
另一家同在2018年中期才正式宣布進入長租公寓領域的央企華潤置地，相比中海定下的規(guī)模目標則更為明確。按照去年提出的目標，華潤置地的長租公寓品牌“有巢”預計將在23個城市開設4萬間，并且戰(zhàn)略進駐一二線城市，首個項目已在去年落地深圳南山，屬于城中村集體物業(yè)改造，占地面積6萬多平方米。
華潤置地方面透露，其將通過公寓升級改造、商業(yè)用房改造、工業(yè)廠房宿舍改造、城中村改造、村圍整治以及租賃用地開發(fā)等，多渠道開展租賃業(yè)務，并計劃將長租公寓與旗下商業(yè)、辦公、酒店、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化、體育、創(chuàng)業(yè)孵化等業(yè)態(tài)交叉結合。
文章來源：長租公寓那些事兒、南方都市報
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