房地產(chǎn)融資額數(shù)月高位運(yùn)行，房企一邊還債，一邊搶地，房地產(chǎn)融資開(kāi)閘的聲音不絕于耳。
日前，在銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知中，出現(xiàn)多條嚴(yán)查房地產(chǎn)融資的條款。尤其提及嚴(yán)查房企拿地融資，嚴(yán)查并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及資金通過(guò)影子銀行流入房地產(chǎn)等。 這也意味著，房企的資金收緊在所難免。
房地產(chǎn)融資監(jiān)管再遇嚴(yán)控
自去年年底以來(lái)，房企融資窗口慢慢開(kāi)啟，融資金額持續(xù)高位運(yùn)行。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月房企創(chuàng)造單月融資2600億元后，5月前2周，雖然遇到小長(zhǎng)假，但融資額繼續(xù)高位運(yùn)行。截至5月14日，5月房企已經(jīng)發(fā)布融資計(jì)劃接近800億元。雖然低于4月同期，但整體看，部分企業(yè)的融資成本繼續(xù)降低。
在房企融資一路綠燈的情況下，房地產(chǎn)業(yè)信貸余額占比持續(xù)增長(zhǎng)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。但是隨著樓市出現(xiàn)回暖跡象，尤其是土地市場(chǎng)的熱度再次來(lái)襲，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管的聲音開(kāi)始出現(xiàn)。
5月17日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，其中重點(diǎn)提到在房地產(chǎn)行業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行的相關(guān)政策。
從通知內(nèi)容來(lái)看，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是銀行體系對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)管控的導(dǎo)向。在有助于減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也說(shuō)明穩(wěn)定房地產(chǎn)的金融政策并未放松。
通知要求嚴(yán)查銀行機(jī)構(gòu)違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資。
對(duì)于非銀行領(lǐng)域也將嚴(yán)查向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，還有嚴(yán)查通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。
此前，對(duì)一些違規(guī)項(xiàng)目或者證件不齊的項(xiàng)目發(fā)放貸款，其結(jié)果是將房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行貸款系統(tǒng)中。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一管控將對(duì)于一些不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的房企融資帶來(lái)震懾效應(yīng)。
管控影子銀行變相為房企融資
上述通知在2019年銀行機(jī)構(gòu)的工作要點(diǎn)中提到，嚴(yán)禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資。與此同時(shí)，也要求信托領(lǐng)域，嚴(yán)禁直接或變相為房企繳納土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等。
事實(shí)上，自4月以來(lái)， 由于房企的密集融資情況較好，企業(yè)拿地明顯加速。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，年內(nèi)全國(guó)50大熱點(diǎn)城市賣(mài)地1.37萬(wàn)億元，同比2018年同期的1.25萬(wàn)億元上漲9.3%。合計(jì)48個(gè)城市年內(nèi)賣(mài)地超過(guò)百億元，其中最高的杭州賣(mài)地1129億元，另外還有北京、天津、上海、蘇州、福州、重慶等14個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)300億元。
土地市場(chǎng)的火熱已引起關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于土地出讓金融資的檢查非常及時(shí)，近期全國(guó)各地土地市場(chǎng)突然升溫，高價(jià)土地的出讓明顯增加，很多城市土地價(jià)格和溢價(jià)率節(jié)節(jié)攀升，與當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策基調(diào)不符合。
“過(guò)去土地市場(chǎng)拿地堅(jiān)持會(huì)計(jì)師事務(wù)所蓋章的做法，即需要審核資金來(lái)源，但近期部分房企拿地的資金審核或有所放松。但在嚴(yán)格檢查之下，預(yù)計(jì)房企拿地的資金審核力度會(huì)加強(qiáng)，進(jìn)而抑制沖動(dòng)拿地現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)如此說(shuō)。
值得注意的是，銀保監(jiān)會(huì)此前少有提及“資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)查資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上是對(duì)一些非標(biāo)渠道的融資進(jìn)行管控。尤其是通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品、各類(lèi)信托工具等，變相為房企融資。后續(xù)對(duì)于銀行各類(lèi)非貸款業(yè)務(wù)需要加大管控，防范各類(lèi)銀行對(duì)外投資行為演變?yōu)樗较沦J款行為。
此外，針對(duì)嚴(yán)查并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)定，有業(yè)內(nèi)人士表示，并購(gòu)領(lǐng)域的資金審核過(guò)去確實(shí)不太嚴(yán)，所以很多房企也積極申請(qǐng)并購(gòu)貸款，而此類(lèi)資金的挪用也缺乏管控。此舉將有助于減少違規(guī)并購(gòu)等行為，對(duì)于一些大型房企并購(gòu)行為的影響更大。
熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊，房地產(chǎn)融資難放水
上述針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各種嚴(yán)查行為，也是房地產(chǎn)信貸政策一再收緊的表現(xiàn)。而且這一舉動(dòng)并非孤立存在。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上周，各地發(fā)布針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策接近10次，大部分都是收緊調(diào)控。其中，住建部連續(xù)2個(gè)月發(fā)布城市價(jià)格上漲預(yù)警。預(yù)警、約談、問(wèn)責(zé)機(jī)制不斷出現(xiàn)。
不過(guò)。研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從目前來(lái)看，貨幣政策連續(xù)數(shù)月寬松，市場(chǎng)上流動(dòng)性充裕，但房地產(chǎn)行業(yè)始終處于嚴(yán)格監(jiān)管狀態(tài)。資金并未顯著流入房地產(chǎn)行業(yè)。
從具體來(lái)看，房地產(chǎn)各融資渠道均未開(kāi)閘。銀行信貸門(mén)檻仍較高，非標(biāo)融資受限，信用債發(fā)行用途受限，目前只能借新還舊，且不得用銀行間票據(jù)償還公司債。與此同時(shí)，海外債監(jiān)管加強(qiáng)，2018年5月，發(fā)改委明確房企境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，限制投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金等。
由此，研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2019年中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，部分熱點(diǎn)城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)融資不會(huì)開(kāi)閘放水。
新京報(bào)記者 袁秀麗 編輯 武新 校對(duì) 李立軍
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