城市更新已成為房地產(chǎn)縱深化發(fā)展的新風(fēng)口。 但面對(duì)存量建筑多、改造成本高、資金不足等問(wèn)題 ，城市更新將何去何從？5月16日，以“城市更新，助推城市宜居宜業(yè)發(fā)展”為主題的第十一屆全國(guó)既有建筑改造大會(huì)上，專家建議用智慧技術(shù)達(dá)到建筑節(jié)能的目的，以降低改造成本。同時(shí)建議用數(shù)字算法把建筑的全生命周期高科技化、黑科技化，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

老舊小區(qū)約40億平方米，需改造的建筑存量大

隨著目前一二線城市增量土地供應(yīng)的短缺和人們對(duì)舊城區(qū)改造的期望，以存量空間改造為主的內(nèi)涵式增長(zhǎng)成為城市發(fā)展新趨勢(shì)。

在第十一屆全國(guó)既有建筑改造大會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波介紹， 我國(guó)2000年前老舊居住小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米。由于我國(guó)老舊小區(qū)建設(shè)年代較早，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，運(yùn)行維護(hù)不佳，不同程度地存在保溫性能不佳，大部分老舊小區(qū)建筑維護(hù)未能達(dá)到現(xiàn)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求。

同時(shí)，老舊小區(qū)宜居性能較差，多層建筑普遍缺少電梯，有的沒(méi)有獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間、障礙設(shè)施以及養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施缺乏。甚至部分建筑存在安全結(jié)構(gòu)性能差、防火性能差等質(zhì)量安全問(wèn)題，嚴(yán)重影響居民正常生活。

對(duì)此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京天鴻置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)柴志坤表示，今年的政府工作報(bào)告，傳遞出對(duì)老舊小區(qū)改造提升的信號(hào)，政府從偏向于精神層面的鼓勵(lì)，上升到偏向于行政層面的支持。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2017年在廣州、秦皇島、廈門、長(zhǎng)沙等15個(gè)試點(diǎn)城市展開(kāi)的老舊小區(qū)改造，2018年相繼進(jìn)入了實(shí)施階段。存量空間改造及既有建筑改造，已成為城市更新的新增長(zhǎng)點(diǎn)。城市更新正逐步成為房地產(chǎn)縱深化發(fā)展的新風(fēng)口。 

據(jù)悉，自2007年以來(lái)，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織開(kāi)展了既有建筑改造工作。目前已完成了一定規(guī)模的改造項(xiàng)目。截至2015年底，北方地區(qū)完成居住建筑節(jié)能改造面積11.8億平方米，部分省市也開(kāi)展了多種形式老舊小區(qū)綜合改造工作。

由于既有建筑改造工作起步較晚，歷史欠缺較多，仍存在不少突出問(wèn)題。需要改造的既有建筑存量仍然巨大。

據(jù)倪江波稱，全國(guó)老舊小區(qū)總建筑面積約為40億平方米中，未達(dá)到節(jié)能50%標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積還有17億平方米，缺乏無(wú)障礙設(shè)施的建筑面積19億平方米，基礎(chǔ)設(shè)施老化環(huán)境較差的小區(qū)數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)個(gè)，占老舊小區(qū)總量的60%以上。

改造資金投入不足， 未來(lái)利用智慧科技改造存量建筑

目前，老舊小區(qū)的改造工作仍然存在眾多問(wèn)題。其中，受資金限制較為嚴(yán)重，據(jù)倪江波介始，不少項(xiàng)目改造標(biāo)準(zhǔn)較低，改造內(nèi)容大多為墻面粉刷等對(duì)居民干擾少成本低的措施。對(duì)于節(jié)能保溫改造、助老設(shè)施改造等，由于資金需求量大，施工組織復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量大等因素，各地在改造中很少涉及。

此外，老舊小區(qū)改造資金投入力度不足，融資模式單一。由于老舊小區(qū)以低收入人群為主，承擔(dān)改造費(fèi)用的能力有限。

倪江波表示，目前老舊小區(qū)改造仍以財(cái)政投資為主，隨著老舊小區(qū)改造的深入，將逐步涉及建筑結(jié)構(gòu)安全、助老設(shè)施等改造內(nèi)容，資金需求更加巨大，資金籌措難度進(jìn)一步加大。從當(dāng)前來(lái)看，老舊小區(qū)改造內(nèi)容、改造標(biāo)準(zhǔn)、改造程序、資金管理等方面的規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚不完備。

中國(guó)工程院院士崔愷也認(rèn)為，近幾年來(lái)，很多優(yōu)秀建筑師都在做公共建筑的改造，總體上來(lái)看，面臨一定的困難，主要是既有建筑改造因?yàn)椴鸪杀颈容^低、加固造價(jià)高而不被接受。

針對(duì)既有建筑改造節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)如何執(zhí)行？崔愷認(rèn)為，不一定要按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)片面使用保溫材料及設(shè)備。可以用一些智慧技術(shù)，以利用空間再造達(dá)到建筑節(jié)能的目的，這樣可以大幅度降低改造成本。

在城市更新過(guò)程中如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬認(rèn)為，應(yīng)該不斷往建筑物體空間里面裝商業(yè)模式、流量、場(chǎng)景，最終形成經(jīng)濟(jì)回報(bào)。未來(lái)的城市更新就是綠色科技構(gòu)建物理空間。數(shù)字算法把建筑的全生命周期高科技化、黑科技化，同時(shí)包括帶來(lái)流量和經(jīng)濟(jì)回報(bào)的商業(yè)場(chǎng)景。