當(dāng)前，房地產(chǎn)信托仍是信托業(yè)務(wù)重中之重。用益信托數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿時，4月份房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模為365.70億元。在信托公司“猛攻”地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)的同時，房企發(fā)債也呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商各類融資渠道逐步恢復(fù)暢通，融資成本明顯下行。在此背景下，大部分開發(fā)商已著手調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、增設(shè)融資工具，減少對非銀金融機構(gòu)資金依賴。不過，由于以地產(chǎn)“小陽春”為典型的部分領(lǐng)域結(jié)構(gòu)性過熱已引起監(jiān)管層重視，部分開發(fā)商對融資成本和融資難度的預(yù)判轉(zhuǎn)向保守。

房地產(chǎn)信托“獨領(lǐng)風(fēng)騷”

近期，粵泰集團發(fā)布公告稱，北方信托同意對公司開展約48億元授信業(yè)務(wù)，并與公司擬開展全面合作事項達成《全面合作協(xié)議》。今年3月6日，正榮地產(chǎn)與平安信托也簽訂了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，平安信托將為正榮地產(chǎn)提供200億元授信額度。

上述案例是今年信托公司發(fā)力房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)的一個縮影。據(jù)用益信托統(tǒng)計，截至記者發(fā)稿時，4月房地產(chǎn)類集合信托共成立356只，成立規(guī)模為365.70億元，占總規(guī)模的31.70%，位居第一。2019年一季度房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模為1771.24億元，同比上升27.88%。

用益信托研究員喻智認為，房地產(chǎn)類信托目前仍是信托公司的重要業(yè)務(wù)之一，2019年的融資環(huán)境出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，房企的信托融資規(guī)模有擴大跡象。某南方信托公司業(yè)務(wù)員李想(化名)向中國證券報記者表示，最近房地產(chǎn)類信托項目確實挺多，信托對房企的融資成本也略微有所下降。

某華北信托公司業(yè)務(wù)員王陽(化名)也表示，“地產(chǎn)項目去年至今發(fā)行數(shù)量比較多，目前對房企的成本下降了約1%-1.5%”。

房企對現(xiàn)金流預(yù)期樂觀

房企債券融資也顯示出回暖跡象。4月9日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，發(fā)行2023年10月份到期的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.95%，募集款項擬主要用于為公司現(xiàn)有債務(wù)再融資。4月8日，融創(chuàng)中國旗下融創(chuàng)房地產(chǎn)集團申請公開發(fā)行公司債券項目獲上交所受理，計劃發(fā)行規(guī)模不超過80億元。同日，中國恒大集團公告稱，擬發(fā)行3筆共20億美元的優(yōu)先票據(jù)。除龍頭房企外，中型房企發(fā)債融資步伐也不甘落后。弘陽地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、新城發(fā)展、首開股份、佳兆業(yè)等房企均在4月發(fā)布了融資信息，具體方式涵蓋了優(yōu)先票據(jù)、公司債、企業(yè)債等。

數(shù)據(jù)顯示，今年一到四月，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券2500.82億元，去年同期，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券1893.05億元，同比增長32.11%。同時，房企對未來現(xiàn)金流的預(yù)期更為樂觀。中建投信托近期發(fā)布的一份針對房企的調(diào)研報告顯示，有35%的受訪人認為二季度資金將更加寬裕，55%的企業(yè)認為現(xiàn)金流將維持當(dāng)前水平，認為現(xiàn)金流水平將更緊張的僅有10%，與上期調(diào)研結(jié)果相比進一步樂觀。

中建投信托認為，資金狀況改善的背后是開發(fā)商融資性現(xiàn)金流和經(jīng)營性現(xiàn)金流的同步好轉(zhuǎn)，尤其是貨幣政策和金融監(jiān)管的邊際調(diào)整極大程度上改善了地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，開發(fā)商各類融資渠道逐步恢復(fù)暢通，融資成本明顯下行。經(jīng)歷本輪嚴調(diào)控后，地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金管理更加精細化，大部分開發(fā)商已著手調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、增設(shè)融資工具，希望抓住流動性寬松的機遇向資本市場傾斜，減少對非銀金融機構(gòu)資金依賴。

不過，中建投信托的調(diào)研報告也顯示，以地產(chǎn)“小陽春”為典型的部分領(lǐng)域結(jié)構(gòu)性過熱已引起監(jiān)管層重視，導(dǎo)致部分開發(fā)商對融資成本和融資難度的預(yù)判轉(zhuǎn)向保守。但總體來看，開發(fā)商仍認為融資環(huán)境將繼續(xù)維持在相對樂觀的狀態(tài)，盡管對貨幣政策的判斷已趨向謹慎，但短期內(nèi)信用不會大幅收緊。

信托公司面臨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

上述情形顯示，房企融資環(huán)境改善，開始醞釀?wù){(diào)整融資結(jié)構(gòu)，減輕對非銀機構(gòu)資金的依賴。對此，有業(yè)內(nèi)人士坦言，“這是很正常的現(xiàn)象，非銀成本相對較高，有其他選擇肯定不會選擇非銀”。

對于信托公司而言，未來如何做好房地產(chǎn)類信托項目至關(guān)重要。資深信托研究員袁吉偉表示，未來信托公司可以協(xié)助房地產(chǎn)商通過資產(chǎn)證券化等方式實現(xiàn)資本市場融資。

中誠信托認為，房地產(chǎn)行業(yè)已告別高速發(fā)展周期，轉(zhuǎn)為精細運作深入挖掘的發(fā)展階段。房地產(chǎn)信托作為房地產(chǎn)融資的主要渠道，目前通過債權(quán)的方式為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項目以及并購提供融資支持，仍占據(jù)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主導(dǎo)地位。但是資管新規(guī)對于資管產(chǎn)品投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)，在限額、期限錯配方面有更為嚴格的限制，未來房地產(chǎn)企業(yè)通過非標(biāo)準(zhǔn)化舉債放大杠桿的路徑會越來越窄。

新的市場形勢和政策環(huán)境下，房企需要新的融資模式以謀求發(fā)展，信托公司則需要加快業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型升級，積極探索新的業(yè)務(wù)類型，以滿足房企多元化的融資需求。股權(quán)投資、REITS、上下游供應(yīng)鏈應(yīng)收賬款融資、商業(yè)地產(chǎn)等新型融資業(yè)務(wù)模式，都是值得信托公司努力探索和積極嘗試的新方向。