3月出現(xiàn)的短暫“小陽(yáng)春”，有可能只是“曇花一現(xiàn)”。隨著調(diào)控政策的收緊，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”將出現(xiàn)波動(dòng)和反復(fù)。具體而言，核心一二線城市相對(duì)穩(wěn)定，三四線城市回調(diào)壓力巨大，各城市間分化也會(huì)加劇。
被市場(chǎng)人士期待的樓市“小陽(yáng)春”，并未如約而至。
近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布4月樓市銷售數(shù)據(jù)。貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，4月一線城市的二手房交易量普遍略低于3月，成交周期仍然較長(zhǎng)。由于二手房占據(jù)這些城市交易的主流，因此該數(shù)據(jù)能在一定程度上反映出整體市場(chǎng)的變化。
易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)也顯示，4月28個(gè)城市的成交量出現(xiàn)同比、環(huán)比雙雙下降，部分城市的降幅達(dá)到3成。
兩家機(jī)構(gòu)都指出，政策調(diào)控仍然嚴(yán)厲，導(dǎo)致樓市復(fù)蘇的后續(xù)動(dòng)力不足。這也將可能使今年的樓市“小陽(yáng)春”化為泡影。
每年3月到5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常出現(xiàn)升溫現(xiàn)象，這種現(xiàn)象往往與氣溫回升同步，因此也被冠以“小陽(yáng)春”之名。專家指出，“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)，本質(zhì)是春節(jié)長(zhǎng)假期間累積的需求集中釋放，若拋開這一因素，今年的“小陽(yáng)春”成色難免不足。且隨著市場(chǎng)進(jìn)入下行期，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈的可能性微乎其微。
成色不足
今年3月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾因升溫明顯被稱為“小陽(yáng)春”。但進(jìn)入4月，這種趨勢(shì)未能很好地延續(xù)。
貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，從北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)看，4月份市場(chǎng)并沒(méi)有延續(xù)“小陽(yáng)春”的熱度，鏈家二手房實(shí)時(shí)交易量甚至出現(xiàn)了20%-30%的環(huán)比下降。
其中，在價(jià)格并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)的情況下，4月北京鏈家二手房交易量比3月份下降34%，深圳的簽約量也下降兩成左右。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，業(yè)主調(diào)價(jià)行為中70%的比例為降價(jià)，房屋交易周期仍然保持在調(diào)控以來(lái)80多天的高位，議價(jià)空間也比較高。這些現(xiàn)象都說(shuō)明，“市場(chǎng)預(yù)期仍然保持平穩(wěn)”。
二三線城市市場(chǎng)有所分化，但交易量下滑仍是主流。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，4月全國(guó)28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2344萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均降2%，自一季度以來(lái)的回升勢(shì)頭沒(méi)能強(qiáng)勢(shì)保持。
該機(jī)構(gòu)指出，24個(gè)重點(diǎn)城市同、環(huán)比均呈漲跌參半、分化加劇之勢(shì)，其中西安、蘇州、大連環(huán)比皆增30%以上，成都、昆明、福州、長(zhǎng)春、徐州、佛山、東莞等成交面積較上月環(huán)比跌20%左右，徐州的跌幅則接近四成。
市場(chǎng)未能真正回暖的原因，被認(rèn)為是內(nèi)生動(dòng)力不足。貝殼研究院指出，此輪北京樓市降溫，主要是“季節(jié)性因素”，即春節(jié)長(zhǎng)假期間累積的需求在3月有一波集中釋放，但這波釋放并未帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)。
針對(duì)上海市場(chǎng)的降溫，該機(jī)構(gòu)也指出，4月成交量回落表明上海需求積累有限。“之前市場(chǎng)上也有說(shuō)法3、4月因限購(gòu)政策到期后，將有一批滿足限購(gòu)條件的購(gòu)房者涌入市場(chǎng)，將推高二手房量?jī)r(jià)。目前市場(chǎng)表現(xiàn)證明這類說(shuō)法并不能刺激市場(chǎng)。”
專家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的所謂“小陽(yáng)春”往往出現(xiàn)在每年3-5月，其首要驅(qū)動(dòng)力在于，春節(jié)長(zhǎng)假期間累積的需求集中釋放；次要因素則在于，房企降價(jià)、政策松動(dòng)等外部刺激出現(xiàn)，使得購(gòu)房者預(yù)期向好。就今年而言，前者已經(jīng)在3月的市場(chǎng)中有所體現(xiàn)，但后者明顯乏力，使得“小陽(yáng)春”成色不足。
北京某房企人士也認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房者的信心不足，市場(chǎng)預(yù)期并未恢復(fù)到正常狀態(tài)。該人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，如果土地交易升溫，往往會(huì)刺激購(gòu)房者入市。4月以來(lái)，部分二線城市的土地拍賣開始火爆，高價(jià)地也不斷拍出，但購(gòu)房者似乎無(wú)動(dòng)于衷。
曇花一現(xiàn)？
多數(shù)受訪者還指出，4月市場(chǎng)預(yù)期不夠高漲，還有政策層面的因素。針對(duì)今年3月市場(chǎng)的升溫，中央政府和地方政府都在4月強(qiáng)化了調(diào)控，這對(duì)購(gòu)房者的心態(tài)產(chǎn)生了影響。
4月19日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署經(jīng)濟(jì)工作。在談到房地產(chǎn)工作時(shí)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
同日，住建部會(huì)同國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)2019年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開展了專題調(diào)研。其中指出，部分熱點(diǎn)城市住宅銷售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，需引起高度關(guān)注。按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，住建部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
在地方政府層面，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，4月份地方政府共出臺(tái)了近60次房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策頻率比一季度驟然提升。
其中有不少政策均針對(duì)近期的市場(chǎng)異動(dòng)。比如，3月房?jī)r(jià)漲幅位居70大中城市之首的丹東，將二手房納入限售行列，同時(shí)限制新房?jī)r(jià)格的漲幅。濟(jì)南、鄭州等地則對(duì)松綁調(diào)控政策的傳言進(jìn)行辟謠。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來(lái)不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。
這一輪政策基調(diào)的確認(rèn)，不僅影響了4月樓市的表現(xiàn)，而且已經(jīng)對(duì)5月市場(chǎng)帶來(lái)影響。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年五一小長(zhǎng)假期間，熱點(diǎn)城市的成交量普遍不高。
諸葛找房研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”小長(zhǎng)假（5月1日-4日）期間，北京新建商品住宅與二手住宅網(wǎng)簽量總共不足300套，處于2015年以來(lái)“五一”假期低點(diǎn)。該機(jī)構(gòu)指出，一方面今年假期較長(zhǎng)，大部分人員選擇外出旅游，市場(chǎng)需求減少；另一方面是國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控下，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，更多購(gòu)房者仍在觀察后續(xù)市場(chǎng)變化。
易居克而瑞也指出，3月出現(xiàn)的短暫“小陽(yáng)春”，有可能只是“曇花一現(xiàn)”。隨著調(diào)控政策的收緊，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”將出現(xiàn)波動(dòng)和反復(fù)。具體而言，核心一二線城市相對(duì)穩(wěn)定，三四線城市回調(diào)壓力巨大，各城市間分化也會(huì)加劇。
