2018年以來(lái)，北京市多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在選房階段出現(xiàn)了高“棄購(gòu)率”的現(xiàn)象，這也讓社會(huì)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的定位產(chǎn)生了一定質(zhì)疑。對(duì)此，北京市住建委做出回應(yīng)，當(dāng)前全市共有64個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目(含轉(zhuǎn)化項(xiàng)目33個(gè))實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)，可提供房源約6.55萬(wàn)套，房源數(shù)量與申購(gòu)家庭數(shù)量的供需比從1：400下降至1：7，真正滿(mǎn)足剛需無(wú)房群體住房需求，切實(shí)落實(shí)了“房住不炒”要求。

一邊是加大共有產(chǎn)權(quán)房供地滿(mǎn)足剛需，另一邊卻是低于周邊平均房?jī)r(jià)30%的共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售遇冷，到底是哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，這需要從共有產(chǎn)權(quán)房政策設(shè)計(jì)的歷程談起。

客觀的說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房有效區(qū)分了居住需求和投資投機(jī)需求，居住需求方面共有產(chǎn)權(quán)房與普通商品住宅并無(wú)兩樣，同樣可以實(shí)現(xiàn)落戶(hù)與子女就近入學(xué)，抑制炒作方面則通過(guò)產(chǎn)權(quán)比例設(shè)置和出讓時(shí)的多重限制手段發(fā)揮作用，只有真正有居住需求的購(gòu)房者才是潛在購(gòu)買(mǎi)者，政策設(shè)計(jì)較此前推出的經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房而言的確已是一大進(jìn)步。早期經(jīng)濟(jì)適用房雖然對(duì)購(gòu)買(mǎi)家庭的年收入等多個(gè)方面進(jìn)行了嚴(yán)格限制，但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是吸引了大量投資投機(jī)者，此前全國(guó)各地陸續(xù)出現(xiàn)了多個(gè)資質(zhì)作假購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的案例；自住型商品房是共有產(chǎn)權(quán)房的前身，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)5年內(nèi)不能交易，5年后將收益的30%上交財(cái)政后可出售，這一政策雖較經(jīng)濟(jì)適用房已大幅進(jìn)步，但同樣存在一定漏洞，比如購(gòu)買(mǎi)時(shí)周邊房?jī)r(jià)為5萬(wàn)元/平方米，自住型商品房70%售價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，假如市場(chǎng)房?jī)r(jià)跌至4萬(wàn)元/平方米，購(gòu)買(mǎi)商品房者每平方米會(huì)出現(xiàn)1萬(wàn)元虧損但購(gòu)買(mǎi)自住型商品房者仍會(huì)盈利。也正是存在上述政策的歷史演變，在“房住不炒”的背景下共有產(chǎn)權(quán)房才應(yīng)運(yùn)而生。

對(duì)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房滿(mǎn)足自住需求的工薪階層而言，他們購(gòu)房時(shí)不僅僅關(guān)注價(jià)格，還會(huì)關(guān)注交通便利程度、周?chē)詈徒逃Y源配套、未來(lái)經(jīng)濟(jì)條件允許后賣(mài)出換房是否方便等因素。共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際銷(xiāo)售情況充分體現(xiàn)了購(gòu)房者是如何用腳投票的，位于中心城區(qū)或郊區(qū)交通相對(duì)便利的共有產(chǎn)權(quán)房基本上推出后可售罄，滯銷(xiāo)的多是位于郊區(qū)且交通不便的項(xiàng)目。另一方面，近兩年北京市加大了中小戶(hù)型限競(jìng)房的供地力度，短期大量限競(jìng)房集中上市同樣對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房形成了較大沖擊。3月北京商品住宅待售面積已達(dá)820.2萬(wàn)平方米，庫(kù)存超7萬(wàn)套，處于近3年的高點(diǎn)位置。同時(shí)，新開(kāi)工的限競(jìng)房面積仍較大。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度末，北京共有49個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得預(yù)售證，累計(jì)供應(yīng)3萬(wàn)套，供應(yīng)面積364萬(wàn)平方米。剛性需求者在選擇時(shí)也會(huì)充分考慮共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房的種種利弊，位置不好的共有產(chǎn)權(quán)房遇冷也就十分正常的了。

針對(duì)上述問(wèn)題，與時(shí)俱進(jìn)地不斷改進(jìn)完善共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)政策、以便其更好地發(fā)揮社會(huì)保障服務(wù)功能也就成了當(dāng)務(wù)之急。

首先，短期應(yīng)加大城市中心城區(qū)和郊區(qū)交通便利地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房的供給規(guī)模，對(duì)此，北京市住建委已明確表示近期已經(jīng)向東城、西城區(qū)統(tǒng)籌調(diào)配了1200套房源。長(zhǎng)期來(lái)看，由于中心城開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較大，已不具備大規(guī)模開(kāi)發(fā)條件，應(yīng)注重城市規(guī)劃與人口分布的有機(jī)結(jié)合，停止“攤大餅”式的城市擴(kuò)張模式，學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家都市圈的發(fā)展規(guī)律，加大力度發(fā)展大城市周邊衛(wèi)星城，輔以衛(wèi)星城良好的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套，著力發(fā)展市郊鐵路有效連接衛(wèi)星城與中心城。共有產(chǎn)權(quán)房著重布局衛(wèi)星城既能解決城市中心不堪重負(fù)的問(wèn)題，又能解決剛需購(gòu)房者擔(dān)心的交通與配套問(wèn)題，一舉兩得。

其次，當(dāng)前購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房存在一個(gè)較大顧慮在于共有產(chǎn)權(quán)房未來(lái)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，畢竟誰(shuí)都不會(huì)保證永遠(yuǎn)不換房。目前北京市共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)定，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。政府持有的份額不對(duì)個(gè)人出讓。相比于普通商品房可直接在二手市場(chǎng)上市交易，共有產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)速度注定較慢，決定資產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一就是資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的難易程度，因而盡快建立促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的全市統(tǒng)一交易平臺(tái)是提高共有產(chǎn)權(quán)房周轉(zhuǎn)效率并打消購(gòu)房者這一顧慮的重要手段。對(duì)此，市住建委正著手建立代持機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)。

再次，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量房時(shí)代，2018年存量二手住宅成交量占商品房住宅成交總量的86%。未來(lái)在代持機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)建成的基礎(chǔ)上，由代持機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)一定存量的二手房進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)房系統(tǒng)可在很大程度上解決當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)房位置不便、配套不全等問(wèn)題。當(dāng)然，這會(huì)顯著增加政府在共有產(chǎn)權(quán)房上的投入。

綜上，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房的制度設(shè)計(jì)基本上已將投資和投機(jī)購(gòu)房者擋在門(mén)外，但由于新建共有產(chǎn)權(quán)房位置多處于郊區(qū)交通不便之地，疊加短期限競(jìng)房井噴等因素，短期共有產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了一定程度的市場(chǎng)遇冷，未來(lái)需從增加中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房供給、大力發(fā)展衛(wèi)星城、建立促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的全市統(tǒng)一交易平臺(tái)、探索政府購(gòu)買(mǎi)存量房變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房等多個(gè)方面改進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房政策，進(jìn)一步提高共有產(chǎn)權(quán)房配置與使用效率，切實(shí)落實(shí)“房住不炒”。