土地市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”：300城土地樓面均價(jià)回升房企拿地?zé)崆楦邼q
時(shí)代周報(bào)記者楊靜發(fā)自上海
土地市場(chǎng)正迎新一輪熱潮。
僅4月26日一天，浙江和安徽兩省的三個(gè)城市土地總成交金額就達(dá)200多億元。其中，浙江杭州6宗地塊攬金84.8億元；浙江溫州兩塊地分別以140輪競(jìng)價(jià)和195輪競(jìng)價(jià)成交，總額為42.41億元；安徽省合肥12宗地塊成交，總價(jià)達(dá)81.95億元。
在江蘇蘇州，今年以來(lái)的四次集中推地，有三次成交達(dá)到百億級(jí)別。
而這些只是土地市場(chǎng)升溫的局部表現(xiàn)。
中國(guó)指數(shù)研究截至4月25日的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300城整體住宅用地成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率均有所回升，3月、4月表現(xiàn)尤為顯著。
成交樓面價(jià)上，2月已經(jīng)結(jié)束連續(xù)11個(gè)月的下跌趨勢(shì)，到了4月同比漲幅保持在20%以上，絕對(duì)價(jià)格達(dá)到歷史單月次高水平，僅比2017年9月稍低。溢價(jià)率2？4月持續(xù)走高，從10.6%、23.6%到30%以上。
4月，無(wú)錫、南昌、常州等城市也拍出溢價(jià)率在70%以上的地塊。
在“房住不炒”的背景之下，房企此時(shí)高溢價(jià)拿地?zé)o疑存在風(fēng)險(xiǎn)。
克而瑞的最新研究報(bào)告認(rèn)為，本輪土地的“窗口期”在2018年四季度和2019年的1？2月。
時(shí)間很短，支撐其持續(xù)的三個(gè)因素當(dāng)中，資金面、政策面和市場(chǎng)面，均存在一定的不確定性。
“在二三季度無(wú)論是戰(zhàn)略調(diào)整還是規(guī)模需要，企業(yè)投資布局仍然需要保持謹(jǐn)慎。當(dāng)然，謹(jǐn)慎并不意味不拿地，聚焦、收縮戰(zhàn)略之下，盲目追高并不可取。”克而瑞的報(bào)告警示。
拿地?zé)崆楦邼q
杭州、武漢和北京是今年前三大吸金大戶，截至4月25日，三地的土地出讓成交總金額分別為612億元、603億元和594億元。位列前十的其余城市分別為天津、蘇州、上海、福州、鄭州、佛山和西安。
在成交總面積維度，武漢、西安和天津居于前三位。鄭州、昆明、太原、青島、大連、南寧和菏澤分別位列第4？10位。
不難發(fā)現(xiàn)，武漢、天津、鄭州和西安四個(gè)城市在住宅用地總金額和總面積上均位居全國(guó)前10。這些一二線以及強(qiáng)三線城市也是多數(shù)房企2019年的投資重心。中國(guó)指數(shù)研究院2019年前三季度的報(bào)告指出，房企在長(zhǎng)三角城市群的拿地金額居于其他城市群的首位，此外受人才落戶政策的實(shí)施、地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因素影響，中西部地區(qū)的關(guān)注度也在持續(xù)提升。
例如融創(chuàng)中國(guó)，在重慶、西安、成都等中西部城市均有新增土儲(chǔ)。融創(chuàng)也是2019年一季度拿地總金額的大戶，僅次于萬(wàn)科位居排行榜第二位，達(dá)309億元。
綠地、新城、旭輝、
陽(yáng)光城、中海、恒大、龍湖和中南8家房企進(jìn)入一季度拿地總金額前十位。其他超過(guò)百億拿地總金額的房企還有禹洲、華潤(rùn)、金地、新希望和華僑城。
房企拿地?zé)崆榈母邼q，一方面離不開年初常規(guī)補(bǔ)倉(cāng)需要的安排。億翰智庫(kù)首席研究員張化東分析，從跑量的角度，一季度所拿地塊可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開發(fā)并進(jìn)入銷售，助力今年或者來(lái)年的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
“相當(dāng)多房企仍有沖規(guī)模的目標(biāo)，土地儲(chǔ)備是必不可少的。此外，市場(chǎng)在信貸融資方面相比去年有所松動(dòng)，所以，房企在資金面上有了一定的流動(dòng)性支撐。”他分析指出。
積極拿地的同時(shí)，多家房企在頻頻搶占融資的“小陽(yáng)春”。融資成本的下降擺在眼前，從3月的情況來(lái)看，境外融資成本大部分低于8%，境內(nèi)債也保持在5%以下水平，低于去年年末的成本。
風(fēng)險(xiǎn)猶存
但值得注意的是，在目前形勢(shì)下，貿(mào)然追高投資，會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。
融創(chuàng)董事局主席孫宏斌在此前的業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)時(shí)代周報(bào)在內(nèi)的媒體表示，對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不能太樂(lè)觀。限價(jià)政策大幅放松可能性不大。“2019年要小心一些，政策放松不會(huì)像大家想的那樣有力度。”他稱。
同策集團(tuán)首席分析師張宏偉發(fā)現(xiàn)，去年上半年土地的測(cè)算凈利潤(rùn)率均控制12%左右，凈利率在8%？9%區(qū)間的土地出現(xiàn)流拍，而現(xiàn)在大部分地塊經(jīng)測(cè)算的凈利潤(rùn)率已經(jīng)大幅下降，只有3%？5%甚至低至0。
房企面臨利潤(rùn)空間的瓶頸只是一方面。2019年，房企債務(wù)集中償付期也在到來(lái)，企業(yè)面臨的資金壓力依舊不減。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在4月的克而瑞地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上對(duì)時(shí)代周報(bào)在內(nèi)的媒體就判斷，土地市場(chǎng)的熱度不一定會(huì)持續(xù)下去，“房企第一季度拿地，年底前可以做到上市銷售，對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)的選擇，但到二季度末的時(shí)候，整體市場(chǎng)環(huán)境就會(huì)發(fā)生變化”。
“盡管土地市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一定的回暖跡象，但不可忽視的是，整體來(lái)看，這些大幅上漲地塊只是聚焦區(qū)域之下的個(gè)別案例，市場(chǎng)并未出現(xiàn)2016年那種瘋狂勢(shì)頭。”克而瑞的最新報(bào)告也指出。
克而瑞研究團(tuán)隊(duì)對(duì)全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的地價(jià)、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)分析后提示，在一些庫(kù)存高、去化慢、地價(jià)漲幅大的城市，例如鄭州、重慶、寧波、濟(jì)南等，未來(lái)投資拿地需要更加謹(jǐn)慎和理性。
此外，土地庫(kù)存并無(wú)較大風(fēng)險(xiǎn)，但地價(jià)漲幅較大的一些城市，如南寧、西安、濟(jì)南等，當(dāng)前并不是拿地的最佳時(shí)期。
部分地價(jià)回調(diào)但庫(kù)存高企的三四線城市，如湖州、嘉興等，更是需要謹(jǐn)慎對(duì)待。
而成都、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等中長(zhǎng)期庫(kù)存壓力小，沒(méi)有去化壓力的城市，只要市場(chǎng)銷售能夠保持穩(wěn)定，拿地保持理性即可。
“但這一輪回暖或許會(huì)跟過(guò)往幾輪不一樣，過(guò)去的統(tǒng)一調(diào)控已經(jīng)變?yōu)橐虺鞘┎?，以后?huì)不會(huì)再出現(xiàn)像過(guò)去一樣房地產(chǎn)行業(yè)的整體強(qiáng)拉升，要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。”海通證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊表示。
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