從房地產(chǎn)私募基金角度來(lái)看，展望未來(lái)十年，基于租金收益型的廣義的商業(yè)地產(chǎn)，將是所有資產(chǎn)類別中房地產(chǎn)投資標(biāo)的首選。具體而言，有下列投資機(jī)會(huì)值得未來(lái)十年持續(xù)關(guān)注。
其一，核心資產(chǎn)以及核心增值型資產(chǎn)（Core Asset and Core Plus Asset）歷來(lái)是備受機(jī)構(gòu)投資者青睞的投資機(jī)會(huì)，未來(lái)該投資趨勢(shì)仍將持續(xù)。而這一類投資機(jī)會(huì)最受尋求高安全性的保險(xiǎn)基金的偏好。
核心資產(chǎn)主要是指位于核心區(qū)位并帶有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，例如，位于核心商圈并帶有穩(wěn)定租約的高品質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。核心增值型資產(chǎn)通常在核心資產(chǎn)的基礎(chǔ)上具備進(jìn)一步提升增值的空間，例如通過(guò)租戶組合的優(yōu)化可以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的提升；再如通過(guò)硬件改造實(shí)現(xiàn)樓宇品質(zhì)升級(jí)進(jìn)而提升資產(chǎn)價(jià)值。
其二，不良資產(chǎn)。在核心城市土地資源日趨稀缺的市場(chǎng)，不良資產(chǎn)未來(lái)將成為投資機(jī)構(gòu)持續(xù)聚焦的熱點(diǎn)，但對(duì)于重組的能力和效率以及通過(guò)市場(chǎng)化手段盤(pán)活資產(chǎn)的能力要求甚高。
不良資產(chǎn)往往是由于法律、金融、政策或市場(chǎng)等原因造成債權(quán)債務(wù)糾紛、閑置或有問(wèn)題的困境資產(chǎn)。不良資產(chǎn)投資最大的優(yōu)勢(shì)是資產(chǎn)價(jià)格通常被嚴(yán)重低估，但往往也伴隨著法律風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目層面的風(fēng)險(xiǎn)。
因此對(duì)于投資者在法律、金融以及資管專業(yè)能力等方面的要求非常高。通常處置手段需要多元化，需要熟練運(yùn)用法律手段剝離資產(chǎn)，綜合運(yùn)用金融工具、盤(pán)活資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)有效重組并多元化退出。
其三，物流倉(cāng)儲(chǔ)類資產(chǎn)包。隨著電商的持續(xù)升溫，物流倉(cāng)儲(chǔ)在中國(guó)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展，而未來(lái)十年這仍然是機(jī)構(gòu)投資者重要的投資機(jī)會(huì)之一。
此外，隨著資產(chǎn)證券化的發(fā)展，優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目將作為現(xiàn)金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)資產(chǎn)，為實(shí)現(xiàn)多元化的融資及退出提供了更多的渠道及可能性。由于物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目通常規(guī)模不大且地域分散，因此整合了多個(gè)項(xiàng)目的物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)包將受到機(jī)構(gòu)投資者的追捧。
其四，利基市場(chǎng)。如新零售、數(shù)據(jù)中心、停車場(chǎng)、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等。未來(lái)十年也將逐漸受到越來(lái)越多細(xì)分領(lǐng)域投資機(jī)構(gòu)的偏好。
隨著技術(shù)日趨完善，服務(wù)水平快速提升，有細(xì)分領(lǐng)域投資偏好的投資機(jī)構(gòu)將加速搶占利基市場(chǎng)。
其五，存量資產(chǎn)方興未艾。由于城市發(fā)展的不平衡，核心區(qū)位的閑置資產(chǎn)或低效資產(chǎn)面臨著城市更新存量改造的巨大機(jī)遇，未來(lái)將有更多投資者和運(yùn)營(yíng)商聚焦到該領(lǐng)域，這既是時(shí)代發(fā)展下面臨的時(shí)代機(jī)遇。
但對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，又面臨著諸多的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，例如項(xiàng)目本身的物理?xiàng)l件先天缺陷、改造過(guò)程中的不可控風(fēng)險(xiǎn)、工程延期風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)年限臨近的風(fēng)險(xiǎn)、存量改造政策層面是否支持、周邊鄰里是否支持等。城市更新、存量改造并非易事，對(duì)于改造能力、主動(dòng)資產(chǎn)管理能力、重新定位及招商運(yùn)營(yíng)能力等整個(gè)系統(tǒng)的配合度要求頗高。
如何做好城市更新存量改造項(xiàng)目？需要收購(gòu)改造、重新賦能，既要有“資本家的頭腦”，又要有“藝術(shù)家的心靈”，二者缺一不可。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)金融
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