近期，“我愛我家對西城區(qū)同房源、同承租人續(xù)租收取中介費”一事，引發(fā)外界廣泛關(guān)注與熱議。盡管我愛我家回應(yīng)稱該房源因?qū)?ldquo;相寓產(chǎn)品”，為長租公寓產(chǎn)品，因提供管家式服務(wù)，續(xù)簽收取的是服務(wù)費，并非中介費。但對于長租公寓續(xù)簽是否應(yīng)該收費？服務(wù)費和中介費應(yīng)當(dāng)如何界定？收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該如何制定？無論是租戶還是業(yè)內(nèi)專家均表示，在國家壓縮購房市場、發(fā)展住房租賃市場的政策背景下，有必要從立法層面規(guī)范中介收費，以維護良好的租賃市場秩序，給廣大租戶一顆“定心丸”。

中介費還是服務(wù)費

根據(jù)媒體消息，2018年4月，租戶劉先生通過中介經(jīng)紀(jì)機構(gòu)我愛我家租下西城區(qū)一房源。此房由我愛我家與房主簽訂租賃合同后，再租給劉先生，第二年續(xù)租時我愛我家要求劉先生繼續(xù)繳納中介費。雙方簽訂了一年合同。

對此，我愛我家方面在接受北京商報記者采訪時回應(yīng)表示，該房源并非普通租賃房源，而是“相寓產(chǎn)品”。“相寓產(chǎn)品屬于我愛我家旗下的資產(chǎn)管理類業(yè)務(wù)，與普通租賃管理方式不同。我愛我家的普租業(yè)務(wù)第二年如果是租戶與業(yè)主直接簽約，沒有通過我愛我家進(jìn)行居間是不收中介費用的。而相寓與其他長租公寓如自如等類似，收取的費用是為客戶提供了服務(wù)內(nèi)容。”我愛我家同時表示，目前公司與客戶詳盡解釋了費用的構(gòu)成，客戶表示認(rèn)同并達(dá)成一致。

北京市京師律師事務(wù)所律師劉松濤、喬喬向北京商報記者介紹稱，關(guān)于房屋出租的中介費用，目前沒有明確政策規(guī)定。但就“同一房屋、同一租戶”的收取續(xù)約中介費是不合理的，因為中介機構(gòu)在第一次完成居間服務(wù)所收取的費用，無權(quán)在續(xù)約中再次收?。ň娱g服務(wù)的延續(xù)）。

但合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也指出，中介費是針對房屋居間交易服務(wù)所收取的費用，收取此費用的先決條件，就在于中介機構(gòu)和中介經(jīng)紀(jì)人是否提供了相應(yīng)的服務(wù)。

買單服務(wù) 認(rèn)可度基礎(chǔ)存在

“住過普通租賃房源，簽約時除了繳納房租還有中介費；后來轉(zhuǎn)為租住長租公寓運營商提供的租賃房源，除去房租，中介費被替換成了服務(wù)費。乍一看，中介費及服務(wù)費似乎只是繳納費用名目上的不同。不過后者提供的對應(yīng)服務(wù)，似乎也給我?guī)砹艘欢ū憷?rdquo;自如客小徐表示，參照普通租賃續(xù)約時再行繳納中介費的爭議，只要長租公寓提供的服務(wù)及收費對等，他愿意為按年支付的服務(wù)費買單。

據(jù)了解，所謂自如“服務(wù)費”，即自如客為其在租賃住房期間涉及到的一系列生活服務(wù)買單，內(nèi)容涵蓋公共區(qū)域雙周保潔、供暖、網(wǎng)費、尋常維修等。

據(jù)了解，與普通租賃房源不同，以自如、相寓為代表的分散式長租公寓和魔方等集中式長租公寓，除了一次性租賃信息服務(wù)外，中介機構(gòu)都會提供管家式的服務(wù)，中介公司一般也會據(jù)此來要求在居間合同到期后、續(xù)簽后再次支付服務(wù)費。由于維修、保潔甚至鄰里關(guān)系協(xié)調(diào)都有管家?guī)兔?，比較省心，長租公寓的服務(wù)費在租房者中認(rèn)可度要好于普通房源續(xù)租中介費。

北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自如服務(wù)費的收取較比普通租賃而言，收取標(biāo)準(zhǔn)與方式更為清晰。自如App上明確標(biāo)注“服務(wù)費需要在簽約時一次交清，支付方式選擇自如白條和自如分期的按月繳納”。根據(jù)提示公告，自如友家房源收取標(biāo)準(zhǔn)為合同期內(nèi)總租金的10%；整租房源收取標(biāo)準(zhǔn)為合同期內(nèi)總租金的8%；業(yè)主直租房源收取標(biāo)準(zhǔn)為合同期內(nèi)租金的8%，1萬元封頂。

不過，也有對長租公寓按年收取服務(wù)費表示質(zhì)疑的聲音存在。在“黑貓投訴”平臺上，經(jīng)常充斥著對市面上常見的幾家長租公寓運營商收取服務(wù)費的吐槽與“差評”，投訴內(nèi)容包括租房續(xù)租以服務(wù)費名義重復(fù)收取中介費、服務(wù)不到位或拖沓、管家態(tài)度惡劣等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾在接受北京商報記者采訪時表示，不乏一些機構(gòu)服務(wù)費是中介費的“假面”,實質(zhì)上等同于變相收取中介費。張大偉認(rèn)為，服務(wù)費本身沒有問題，需要深層次考慮的是，長租公寓運營商所謂的“服務(wù)費”到底和中介費有無關(guān)系。“政策不允許中介又吃差價又賺中介費,長租公寓公司向租客收取服務(wù)費的行為就像打了個‘擦邊球’。”

“自如實際上把經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的‘中介費’包裝成了‘服務(wù)費’，按年收取的服務(wù)費對應(yīng)的是其對外宣稱提供的一系列服務(wù)。而我愛我家沒有包裝，中介費就是中介費，因而續(xù)約收取中介費這一問題在近年飽受外界質(zhì)疑，相關(guān)客戶投訴及媒體負(fù)面曝光不斷。”

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉說：“像自如之類的長租公寓運營商，其按年收取的服務(wù)費也是由租戶自己承擔(dān)，說到底，羊毛出在羊身上。這個錢花的值不值，還是要看提供的服務(wù)好不好。只有服務(wù)與收費相匹配，服務(wù)費才能名正言順，不被非議。”

監(jiān)管模糊 呼吁制度設(shè)計

事實上，就房地產(chǎn)中介市場存在的不規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，早在2013年5月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會便已會同北京市工商行政管理局、北京市發(fā)改委、北京市人力資源和社會保障局共同制定了《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（征求意見稿），其中明確規(guī)定：“同一宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得再次收取傭金。”也就是說，如果是同一房租的租賃雙方進(jìn)行續(xù)約，中介不能再次收取中介費。

但是直到2019年，“續(xù)約收取中介費”的亂象仍然禁而不止，眾多仍持僥幸態(tài)度按年收取中介費的中介機構(gòu)，頻登監(jiān)管部門“黑名單”。值得一提的是，北京商報記者于國內(nèi)多個搜索引擎上檢索“續(xù)約中介費”這一關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn)，諸多網(wǎng)站及貼吧內(nèi)，不乏各種關(guān)于“續(xù)約收取中介費是否合理”的問答與維權(quán)支招。我愛我家為近年來被曝光較多的中介經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之一。

行業(yè)相關(guān)法規(guī)缺失導(dǎo)致的監(jiān)管模糊，被視為“續(xù)約收取中介費”問題遲遲無解的背后主因。有專家指出，在國家壓縮購房市場、發(fā)展住房租賃市場的政策背景下，有必要從立法層面規(guī)范中介收費，以維護良好的租賃市場秩序，給廣大租戶一顆“定心丸”。

“到期房屋續(xù)約收取中介費，也說不上完全‘無解’。不過需要明確的是，當(dāng)前國內(nèi)對于中介行業(yè)的許多管理，都是事后管理，這便導(dǎo)致了相關(guān)負(fù)面事件‘禁而不止’。”胡景暉建言，首先從制度層面上，國內(nèi)應(yīng)該加快針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的立法工作，實現(xiàn)有法可依；其次，明確與之相關(guān)聯(lián)的職能部門的監(jiān)管范疇，以督導(dǎo)和監(jiān)控機制為抓手；此外，從民間調(diào)解渠道上，要充分發(fā)揮各地消費者協(xié)會和中介行業(yè)協(xié)會的協(xié)調(diào)作用。

就租戶層面的維權(quán)問題，上述多位行業(yè)專家均認(rèn)同，承租人不能一味退讓妥協(xié)，可以通過向消費者協(xié)會、市場監(jiān)管部門投訴舉報，或者向法院提起訴訟等方式積極維權(quán)。此外，市場監(jiān)管部門也應(yīng)加強對此類涉及“續(xù)約中介費”霸王條款的整治，聯(lián)合消費者協(xié)會等組織對收取續(xù)租中介費的中介經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行約談，要求經(jīng)營者糾正侵權(quán)違法行為。