4月12日下午，全球房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯發(fā)布2019年第一季度北京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告。

上述報(bào)告顯示，2019年一季度，北京商品住宅銷售市場較2018年同期有明顯反彈，該季度一手普通住宅市場新增供應(yīng)達(dá)103.75萬平方米，同比上漲100.1%，成交面積為94.22萬平方米，同比上漲133.1%?？梢钥吹剑患径缺本鞘谐霈F(xiàn)了回暖趨勢(shì)，購房需求得到逐步釋放。

剛有起色的北京樓市，轉(zhuǎn)眼就被澆了盆冷水。國管公積金中心近日宣布，4月15日起，二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸款60萬元。

據(jù)中新網(wǎng)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，因?yàn)橹笆袌鲆呀?jīng)炒作收緊，這個(gè)政策落地，對(duì)市場直接影響不大，但從心理層面肯定會(huì)影響“小陽春”持續(xù)。對(duì)最近有所回暖的北京樓市將有非常大的心理影響。

二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”

每經(jīng)記者了解到，國管公積金是指中央國家機(jī)關(guān)及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機(jī)關(guān)分中心繳存的住房公積金，由中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。國管公積金部分可以異地使用，但主要是在北京，主要是央企職工等，其他城市非常少。國管在正常年份只占公積金貸款中的12%左右。

國管與市管的區(qū)別，基本上國家企業(yè)的公積金都是國管，地方省市的公積金是市管，一般的企事業(yè)單位的也是市管。國企大多是國管。

在去年9月，北京市管公積金就開始“認(rèn)房又認(rèn)貸”，現(xiàn)在國管公積金終于跟進(jìn)執(zhí)行。按照這一新政，借款申請(qǐng)人家庭（包括借款申請(qǐng)人、配偶及未成年子女）在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄（包括商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款記錄）的，按首套住房貸款政策辦理。

借款申請(qǐng)人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。換句話說，曾經(jīng)貸款買過房，無論是商貸還是公積金貸，現(xiàn)在賣小買大，從4月15日起按二套房認(rèn)定。被認(rèn)定為二套以上住房的，不予貸款。

調(diào)整首付款比例

新政此次也同時(shí)調(diào)整了首付款比例。首付款方面，根據(jù)規(guī)定，借款申請(qǐng)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于購房總價(jià)的20%；購買經(jīng)濟(jì)適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于購房總價(jià)的30%；購買二套住房的，首付款比例不低于購房總價(jià)的60%。借款申請(qǐng)人購買存量房屋的，購房總價(jià)以房屋評(píng)估值和購房合同總價(jià)兩者中較低者為準(zhǔn)。

貸款額度方面，首套住房貸款最高額度為120萬元，執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率；二套住房貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

新政還指出，在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下，根據(jù)借款申請(qǐng)人所申請(qǐng)貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不應(yīng)超過借款申請(qǐng)人月收入的60%。同時(shí)，貸款期限不得超過25年，最長可計(jì)算到借款申請(qǐng)人法定退休年齡后5年，最高不得超過65周歲。

購買政策房將給予支持

每經(jīng)記者注意到，新的政策仍然支持職工購買政策房。中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心方面解釋，新政對(duì)購買政策性住房的職工申請(qǐng)貸款在貸款額度、房屋套數(shù)認(rèn)定和審批時(shí)效上都優(yōu)先給予了支持。

據(jù)悉，職工購買政策性住房的，確定住房公積金個(gè)人住房貸款額度時(shí)不考慮繳存余額、繳存年限、配偶繳存情況及調(diào)節(jié)系數(shù)等因素；購買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)貸款，按首套住房貸款政策辦理；購買共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房申請(qǐng)貸款，按借款申請(qǐng)人名下實(shí)際住房和貸款情況確定貸款適用政策。

此外，證明材料也將進(jìn)一步精簡。借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)，只需攜帶身份證明、婚姻證明、購房首付款證明等材料原件，無需提供復(fù)印件；借款申請(qǐng)人一方在北京住房公積金管理中心繳存住房公積金的，無需提供《住房公積金個(gè)人查詢單》；通過全國住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)轉(zhuǎn)入資金中心繳存住房公積金的，無需提供原繳存城市公積金中心開具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》；部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)人員住房公積金繳存時(shí)間不滿足相關(guān)規(guī)定的，提供轉(zhuǎn)業(yè)證，無需提供其原所在部隊(duì)開具的《住房公積金繳存證明》。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)表示，此次政策調(diào)整體現(xiàn)了政策收緊的導(dǎo)向和管控思路，最核心的就是落實(shí)公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，有助于把控公積金貸款發(fā)放節(jié)奏。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次調(diào)整進(jìn)一步加大力度支持繳存職工購買政策性住房，滿足首套房剛需，遏制投資投機(jī)性的炒房需求，對(duì)北京市場影響比較明顯。未來剛需樓盤銷售預(yù)計(jì)好一些，改善型樓盤銷售將受到一定影響。

張大偉則表示，在國管公積金收緊，包括青龍湖等區(qū)域供應(yīng)井噴下，北京樓市剛起來的“小陽春”，很快會(huì)被打擊。預(yù)計(jì)5月北京樓市如果沒有其他信貸寬松政策的影響，市場很可能比3-4月有所下行。