一邊是各地“搶人大戰(zhàn)”硝煙重燃，吸引人才的各項(xiàng)政策密集發(fā)布；一邊是國(guó)家層面政策出臺(tái)，今年會(huì)有70多個(gè)中國(guó)城市放寬落戶(hù)限制，作為房地產(chǎn)發(fā)展最為核心的支撐要素，“人”的大量流入是否會(huì)讓已經(jīng)降溫企穩(wěn)的中國(guó)樓市再次出現(xiàn)波動(dòng)？  

人才政策再“開(kāi)閘”  

2019年以來(lái)，南京、大連、西安、廣州等多個(gè)熱點(diǎn)城市升級(jí)或者出臺(tái)人才政策，從人才落戶(hù)、購(gòu)房補(bǔ)貼、生活補(bǔ)貼、配套保障等各個(gè)方面加大政策力度，吸引人才。如：4月初，杭州市出臺(tái)戶(hù)籍新政規(guī)定，全日制大學(xué)專(zhuān)科及以上人才，在杭工作并繳納社保的，可直接落戶(hù)。  

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年中國(guó)發(fā)布各種人才引進(jìn)政策的城市已超過(guò)50個(gè)，其中，至少有9個(gè)城市出臺(tái)落戶(hù)新政，無(wú)論是從政策力度還是城市數(shù)量上均創(chuàng)新紀(jì)錄。特別是在二三線(xiàn)城市，人才落戶(hù)、購(gòu)房補(bǔ)貼等激勵(lì)政策“井噴”，不少城市直接出臺(tái)零門(mén)檻落戶(hù)政策。  

這并非首次。兩年前，上一波“搶人大戰(zhàn)”，由二線(xiàn)城市率先發(fā)起，隨后逐漸蔓延到一線(xiàn)和三四線(xiàn)城市，甚至吸引不少縣級(jí)城市加入。其結(jié)果是不少二三線(xiàn)城市人口快速增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)也節(jié)節(jié)升溫。以西安為例，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自戶(hù)籍新政實(shí)施以來(lái)至2018年底，西安新增落戶(hù)人口超過(guò)105萬(wàn)。2018年西安新房?jī)r(jià)格同比上漲22.4%，漲幅全國(guó)居首。  

多地自發(fā)出臺(tái)政策降低落戶(hù)門(mén)檻之后，國(guó)家層面也對(duì)戶(hù)籍制度做出統(tǒng)一安排。國(guó)家發(fā)改委近期發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》提出，要繼續(xù)加大戶(hù)籍制度改革力度，并對(duì)人口數(shù)量級(jí)數(shù)不同的各類(lèi)城市提出取消或放寬落戶(hù)限制的規(guī)定。如：城區(qū)常住人口100萬(wàn)—300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶(hù)限制，常住人口300萬(wàn)—500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶(hù)條件等。  

中泰證券地產(chǎn)首席分析師倪一琛指出，從官方此前公開(kāi)的城市人口數(shù)量來(lái)看，78個(gè)城市將會(huì)在今年放寬落戶(hù)限制，落戶(hù)放寬范圍涵蓋了幾乎全部一二線(xiàn)城市與部分強(qiáng)三線(xiàn)城市。可以想見(jiàn)，人口吸納能力強(qiáng)的大城市將會(huì)迎來(lái)一波人流。  

近日，全球知名房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行最新發(fā)布的《全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)展望》報(bào)告顯示，當(dāng)前全球在建寫(xiě)字樓面積超過(guò)7億平方英尺，預(yù)計(jì)在2017年至2019年三年內(nèi)投放市場(chǎng)；近60%的全球新建項(xiàng)目主要分布在亞太地區(qū)，尤其是大中華區(qū)，將引領(lǐng)這輪發(fā)展熱潮。圖為8月7日拍攝的正在建設(shè)中的武漢綠地中心。

局部“小陽(yáng)春”或延長(zhǎng)  

倪一琛認(rèn)為，考慮到限購(gòu)政策往往以戶(hù)籍限制為條件，這也意味著放寬落戶(hù)限制的一二線(xiàn)及部分三線(xiàn)城市也在限購(gòu)條件上有所放寬，大中城市滿(mǎn)足購(gòu)房資格的人群數(shù)量擴(kuò)大，推動(dòng)潛在購(gòu)房需求。  

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，落戶(hù)政策帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期刺激需求短期內(nèi)釋放。這或許意味著3月以來(lái)部分城市出現(xiàn)的樓市“小陽(yáng)春”將有所延長(zhǎng)。  

去年下半年以來(lái)，中國(guó)樓市進(jìn)入降溫通道，房?jī)r(jià)增速不斷收窄。2019年開(kāi)年首月，中國(guó)一二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)在時(shí)隔逾3年半之后，首次由上漲轉(zhuǎn)入下降通道，市場(chǎng)理性回歸。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策趨穩(wěn)，部分一二線(xiàn)樓市在3月份以來(lái)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，成交量?jī)r(jià)雙雙回升。如：據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一季度北京新房成交面積同比上漲超一倍，環(huán)京區(qū)域的樓市也出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。  

不過(guò)，這并不意味著樓市會(huì)出現(xiàn)新一輪大漲。許小樂(lè)指出，戶(hù)籍制度的放寬只是城鎮(zhèn)化發(fā)展的舉措，本身是為了打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的障礙，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，并不是調(diào)控政策的放松。  

而且，落戶(hù)政策并不必然會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，許小樂(lè)指出，還需要與當(dāng)?shù)貥鞘械墓┙o不足、信貸充裕相結(jié)合才會(huì)發(fā)揮作用。當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境下，房貸監(jiān)管較為嚴(yán)格，一些城市的庫(kù)存逐漸走高，人口進(jìn)入城市也不一定造成供需緊張。過(guò)去一輪人才政策的經(jīng)驗(yàn)也表明，落戶(hù)政策刺激起來(lái)的購(gòu)房熱情往往不可持續(xù)，比如天津和西安在人才引進(jìn)政策后，市場(chǎng)仍然隨著調(diào)控環(huán)境的嚴(yán)厲而出現(xiàn)回落。  

隨著“小陽(yáng)春”的預(yù)期升溫，深圳、合肥等城市近期再度發(fā)布收緊樓市的調(diào)控政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是2018年下半年來(lái)房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)，后續(xù)樓市調(diào)控政策將繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止大漲大跌。(完)