半年多前，北京上班族葛靖因低門檻吸引人才的“海河英才”計劃成功落戶天津。他的生活并沒有因此發(fā)生太多改變：他和妻子依舊在回龍觀地區(qū)租房，照樣一大早擠地鐵到中關村上班。只是，很快他在天津購入了一套房。
與他一樣，徹夜排隊落戶的人變成了天津各大樓盤里的購房人，一度帶火了當地樓市。
有“天津故事”在前，更多人對近來大城市放寬或取消落戶限制的政策心存顧慮：落戶限制取消了，人才進來了，如饑似渴的樓市會不會又被熱錢盯上？被引入城市的，到底是人才，還是炒房客？
人才落戶短期帶動購房需求
葛靖在天津買的房產很快對外出租，用來補貼小兩口在北京的租金。“我這就算天津人才了？”他也有些恍惚。
作出這樣的選擇也實屬無奈。他在北京一家不錯的高科技企業(yè)上班，收入不錯、前景也不錯。但一線城市嚴格的落戶限制和不斷攀高的房價，讓他不得不把目光轉向周邊的二三線城市。“天津教育資源不錯，即使沒法落戶北京，也比回河北老家強。”他說了實話，這么做不為自己，而是為以后的孩子。
天津樓市隨之大熱。來自諸葛找房的數據顯示，此前每月僅幾千套新房成交量的天津，在政策發(fā)布的2018年5月已經飆升至9000余套，此后的6月到8月更是突破了萬套以上。
根據國家發(fā)改委近日印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》，城區(qū)常住人口100萬到300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬到500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。這也意味著，全國更多城市或效仿天津。
“放寬戶籍制度一定程度上打破了限購門檻，也就意味著更多的人可以進入房地產市場，對一些住房供給本身不足的城市造成沖擊。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。在這一輪落戶政策寬松的背景下，近幾年部分二線城市紛紛出臺了人才引進政策，短期吸引了一定購房需求。除了天津，西安在實施人才落戶政策后，落戶人口大增，房地產市場明顯好轉，房價也快速上漲。
人才引進新政刺激效果分化
落戶放寬意味著人可以進來，人進來就勢必會帶來購房需求——眼下房地產市場如饑似渴，重磅政策一出，一向靈敏的開發(fā)商就嗅出新的生機。
“我們也知道政策是為了城市發(fā)展，但目前還是只看到了政策有推動房地產市場的可能。”石家莊一知名樓盤銷售對記者說。一個月前，石家莊出臺“零門檻”落戶政策。石家莊此舉也被解讀為調控松綁。世聯(lián)行發(fā)布數據顯示，2019年年初，石家莊整體可售面積約620萬平方米，去庫存“壓力山大”。
在業(yè)內看來，這類政策也將對城市群發(fā)展有較為明顯的導向作用，“尤其會影響成渝、哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州西寧、呼包鄂榆等城市群的規(guī)劃力度。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進說，從后續(xù)成長性來看，長江中游以及關中平原或是后續(xù)可以重點關注的區(qū)域。換句話說，這些有望成為房企未來重點進軍的區(qū)域。
如何平衡房地產開發(fā)和城鎮(zhèn)化水平、人才需求和穩(wěn)定樓市的關系，考驗著不同城市的管理者。
“對基本面較好的二線城市會帶來利好。”許小樂認為，對于部分仍有購房社保繳納年限的城市，其購房需求短期內可能會有所增加；而經濟基本面略差、人口吸引力不足的城市，影響相對較弱。常住人口300萬至500萬的大城市，全面放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制的新政，將使得濟南、青島、杭州等城市迎來利好，而西安、鄭州等城市落戶政策門檻已經很低，人口引進紅利已在2018年被消耗掉一部分。
此外，對于超大城市和特大城市，雖然要求加大落戶規(guī)模，但對于北京和上海來說落戶將依舊困難，需求難以短期內釋放。“深圳、南京、武漢等城市，人口仍有流入空間，長期來看會對其房地產市場產生利好。”許小樂說。
戶籍限制放松須防借機炒作
來自中原地產的統(tǒng)計顯示，截至目前，2019年發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過50個。
“從力度與數量看，都刷新了歷史紀錄。特別是二三線城市，人才落戶、補貼購房等政策發(fā)布井噴。”中原地產首席分析師張大偉說，這些城市吸引來了很多購房者，甚至有可能出現炒房客借助人才政策購房落戶的可能性。
因“人”而起的樓市波動很快受到了更嚴厲的調控。仍以天津為例，“海河英才”行動計劃公開之后不足一個月，天津市發(fā)布《關于進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，加強房地產市場調控。
有了前車之鑒，未來將享受到落戶政策紅利的城市應先做好準備，應對可能帶來的樓市影響。許小樂說，在放開戶籍限制時，也應該適當增加住房建設用地供應，實行“人地掛鉤”，避免供需矛盾擴大；繼續(xù)做好房地產市場管控，防止借機炒作，造成短期市場波動。
與此同時，這次政策發(fā)布也明確了租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶的概念，甚至提到了“壓實地方政府主體責任”的概念。嚴躍進表示，后續(xù)在租賃住房和落戶方面，各地可能會有更多的政策鼓勵內容，利好租賃用戶的權益保障。
人才對城市的作用應該是拉動產業(yè)發(fā)展，而不是炒熱房地產業(yè)。“人才政策不能成為房地產調控的窗戶，限購關上了投資炒房的大門，太寬松的人才引進政策又來擴大購房窗口。”張大偉說。
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