“目前限售政策仍在執(zhí)行。”4月10日，常州市12345政府公務(wù)平臺(tái)如此回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
與此同時(shí)，針對(duì)已經(jīng)到期的限售令延續(xù)情況，記者亦向常州市住建局求證，但截至發(fā)稿時(shí)未能獲得明確回復(fù)。
2017年4月8日，常州連夜發(fā)布樓市新政，成為江蘇省首個(gè)發(fā)布“限售令”的城市。新政將公積金二套房首付比例從30%提高至50%，規(guī)定新購(gòu)買商品住房（包括二手住房）的，取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年才可上市交易。
從庫(kù)存高企的“鬼城”，到投資客涌入房?jī)r(jià)暴漲，再到限售新政登場(chǎng)，這座長(zhǎng)三角三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了怎樣的變化？
如今，“限售令”已滿兩年，常州市首批限售樓盤已經(jīng)具備入市條件，加之國(guó)家發(fā)改委再度松綁落戶政策，已在搶人大戰(zhàn)中持續(xù)發(fā)力的常州樓市將走向何方？
“限售令”后房?jī)r(jià)仍持續(xù)走高
“限售幾乎沒(méi)有什么影響，這兩年房?jī)r(jià)一直在漲。”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了常州市多家房地產(chǎn)中介，業(yè)務(wù)人員給出了較為一致的答案。
“從我?guī)啄昵叭胄虚_始，常州房?jī)r(jià)就沒(méi)有跌下來(lái)過(guò)，二手房漲得更多。”中介小雨告訴記者：“2016年我代理的一套住宅，外地客戶60萬(wàn)元成交的，到2018年底，系統(tǒng)里看到同一幢樓又成交了一套相同面積的，不過(guò)已經(jīng)漲到了98萬(wàn)元。”
與多數(shù)三線城市類似，常州中心城區(qū)不大，市區(qū)優(yōu)質(zhì)二手房、學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于郊區(qū)新建樓盤。賣得最好的永遠(yuǎn)是學(xué)區(qū)房，但由于房齡都偏老舊，10年左右房齡的樓盤非常稀缺，單價(jià)30000元～39000元/平方米，而且通常銷售速度很快。
記者留意到，常州市在出臺(tái)“限售令”的同時(shí)，也同步調(diào)整了住房公積金貸款政策：辦理第二次住房公積金貸款（包括公轉(zhuǎn)商補(bǔ)息貸款）的，首付比例從30%提高至50%。
根據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，新政出臺(tái)當(dāng)月市場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)“末班車”效應(yīng)，成交量升至2015年以來(lái)月度成交面積第二高峰，僅次于2016年市場(chǎng)高熱時(shí)期的“金九”銷量行情。
盡管此后市場(chǎng)迎來(lái)一陣觀望期，但并沒(méi)有影響常州房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。
《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，常州市住宅交易均價(jià)經(jīng)歷了3年左右的調(diào)整期，自2016年年中一路上漲。2017年4月，常州市住宅交易均價(jià)為9853元/平方米，2018年4月均價(jià)12325元/平方米，同比上漲25.1%。2019年2月，均價(jià)繼續(xù)升至13707元/平方米。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“限售其實(shí)更多的是心理震懾，這段期間內(nèi)市場(chǎng)怎么樣，沒(méi)人能預(yù)測(cè)到，這種不確定性可以過(guò)濾很多投機(jī)投資客。一般而言，由于二手房交易稅費(fèi)限制，炒作成本高，1年內(nèi)就脫手不現(xiàn)實(shí)，更何況有的期房本身從買到交房要1年多時(shí)間，不具備短期炒作氛圍。”
甩掉“鬼城”目前仍是價(jià)格洼地
常州是江蘇省13個(gè)地級(jí)市之一，同時(shí)也是長(zhǎng)三角地區(qū)重要的工業(yè)城市，由于房地產(chǎn)庫(kù)存長(zhǎng)期高企被外界冠以“鬼城”之名。由于具備良好工業(yè)基礎(chǔ)和豐富的旅游資源，常州與蘇州、無(wú)錫，并稱“蘇錫常”經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。2018年，常州GDP位列江蘇各城市第五位，人均GDP超過(guò)2萬(wàn)美元。
易居地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)坦言：“常州經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，需求量很大，因此在庫(kù)存很高的情況下仍然去化較好；另一方面，常州受周邊城市影響，無(wú)錫跟蘇州房?jī)r(jià)上漲幅度都比較大，而目前常州房?jī)r(jià)仍然比較低，對(duì)購(gòu)買形成吸引力。”
事實(shí)上，在2014年前后，常州的房子還“多得賣不掉”，甚至商品住房去化周期在2014年達(dá)到最高峰——近22個(gè)月，遠(yuǎn)超15個(gè)月的警戒點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃稱，長(zhǎng)三角樓市整體上漲，已“蘇錫無(wú)常”。
公開數(shù)據(jù)顯示，常州房?jī)r(jià)也在2012～2015年經(jīng)歷了較長(zhǎng)的盤整期，直到迎來(lái)承接周邊城市溢出性需求的機(jī)會(huì)。
2016年下半年起，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈樓市整體嚴(yán)控，2017年3、4月間，南京、鎮(zhèn)江等周邊城市限購(gòu)政策頻繁加碼，大量非戶籍人員轉(zhuǎn)向常州市場(chǎng)尋求購(gòu)房機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，投資客也在周邊城市尋找價(jià)格和政策的雙洼地。
經(jīng)此一輪去庫(kù)存，到2016年底，常州市新建住宅去化周期已經(jīng)縮短至4.63個(gè)月。
但與周邊城市房?jī)r(jià)相比，南京均價(jià)已超過(guò)24000元/平方米，蘇州均價(jià)越過(guò)20000元/平方米大關(guān)，無(wú)錫超16000元/平方米，常州住宅均價(jià)則在13000元/平方米左右，相對(duì)處于低位。
限售期滿后房?jī)r(jià)上漲空間有限
如今，兩年限售期已滿，二手房供應(yīng)量是否會(huì)出現(xiàn)大增？嚴(yán)躍進(jìn)表示：“二手房掛牌出售與限售期無(wú)關(guān)，跟房?jī)r(jià)有關(guān)。”
中介小雨也坦言：“近期新增掛牌量和往常一樣，成交節(jié)奏也差不多，還沒(méi)聽過(guò)哪個(gè)客戶一滿兩年就拿來(lái)賣的。年后由于‘小陽(yáng)春’的關(guān)系，加上常州每年上半年都是學(xué)區(qū)房落戶的時(shí)機(jī)，因此每周可以成交3～4套。如果要投資，你還是早點(diǎn)買，接下去還是會(huì)大漲。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪獲悉，由于常州目前不限購(gòu)，非戶籍人員買房仍然可以貸款7成，多家中介機(jī)構(gòu)都對(duì)房?jī)r(jià)充滿信心，并預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。
但盧文曦分析認(rèn)為：“二手房交易可能要房?jī)r(jià)8%～10%的成本，如果幾年內(nèi)房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅沒(méi)那么大，甚至有浮虧的可能。其次，限售的房源解禁可以理解為市場(chǎng)供應(yīng)增多，新房是供應(yīng)，二手房掛牌了同樣是市場(chǎng)供應(yīng)。并且在實(shí)際出售的時(shí)候要低10%以上才有明顯競(jìng)爭(zhēng)力，所以還是對(duì)價(jià)格上會(huì)有壓制。”
值得注意的是，今年2月11日，常州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《常州市戶籍準(zhǔn)入管理若干規(guī)定》，取消了投資納稅落戶設(shè)置，放寬了準(zhǔn)入條件，在常州市就業(yè)居住5年以上人員可落戶，并降低了購(gòu)房和投靠準(zhǔn)入門檻。
“零門檻落戶”趨勢(shì)之下，人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)無(wú)疑將更加白熱化。盧文曦對(duì)此指出，常州是長(zhǎng)三角中比較有競(jìng)爭(zhēng)力的城市，放松落戶限制會(huì)加強(qiáng)對(duì)人口吸附力，但是由于其他城市也放松入戶限制，大家在同一起跑線上，相比而言，還是長(zhǎng)三角范圍內(nèi)的二線吸附力更強(qiáng)些。
也即，如果周邊二線城市落戶條件及購(gòu)房條件進(jìn)一步放寬，常州的外來(lái)購(gòu)買力可能會(huì)因此下降。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，目前全國(guó)大部分城市的人才政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來(lái)，并沒(méi)有留住人才的措施。這種情況下，吸引來(lái)的基本都是購(gòu)房者，甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策落戶購(gòu)房的情況。
“人才對(duì)城市的作用也應(yīng)該是在產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)。人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶。有些城市用限購(gòu)關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門，但用太寬松的人才政策來(lái)擴(kuò)大購(gòu)房的‘窗戶’。”張大偉說(shuō)。
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