總體來(lái)看，銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)完美，調(diào)控的干擾并沒(méi)有對(duì)2018年銀行個(gè)人住房貸款造成影響。

16萬(wàn)億元，這是2018年新增人民幣貸款的投放量，這些資金主要投向了哪里，這是人們關(guān)心的事情。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從近期漸次披露的上市銀行財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)，國(guó)有六大商業(yè)銀行（工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和郵儲(chǔ)銀行）2018年投向房地產(chǎn)業(yè)貸款及個(gè)人住房貸款的總規(guī)模達(dá)19.56萬(wàn)億元，較2017年年底的16.66萬(wàn)億元增長(zhǎng)了17.44%。其中，對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款體量1.9026萬(wàn)億元，個(gè)人住房按揭貸款共計(jì)17.66萬(wàn)億元。

在六大行合計(jì)新增的51305.59億元貸款中，個(gè)人住房貸款增加了25338.96億元，占全部新增貸款的49.39%；房地產(chǎn)業(yè)貸款增加3710.34億元，占新增貸款的7.23%?？梢姡诜康禺a(chǎn)調(diào)控嚴(yán)控的當(dāng)下，國(guó)有大行仍將半數(shù)以上的新增貸款投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

“由于國(guó)有大行在同業(yè)中體量上的優(yōu)勢(shì)，其涉房貸款的上升勢(shì)頭基本上也代表了行業(yè)整體趨勢(shì)。雖然房地產(chǎn)不屬于國(guó)家要求銀行重點(diǎn)支持的行業(yè)，但銀行會(huì)按照正常授信要求對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)。”有銀行信貸部門人士稱。

從央行數(shù)據(jù)上看，2018年房地產(chǎn)貸款增加6.45萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的39.9%，比上年占比水平低1.2個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，大部分上市銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的態(tài)度較為一致，即重點(diǎn)支持居民自住購(gòu)房融資需求；但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的態(tài)度則出現(xiàn)了差異。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額僅563.45億元，不僅低于其余五大國(guó)有商業(yè)銀行，甚至低于光大銀行、浦發(fā)銀行等股份制銀行；中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行2018年新增房地產(chǎn)業(yè)貸款僅105.57億元，占全部新增貸款的1.63%。中信銀行2018年新增房地產(chǎn)業(yè)貸款為-201億元。

民生銀行則大幅增加了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的投向，將2018年52.22%的新增貸款均投向房地產(chǎn)業(yè)，共計(jì)1318.15億元，在上市銀行中居首位。與此同時(shí)，民生銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額快速攀升，從2017年底的5.52億元增至2018年底的11.17億元，同比增長(zhǎng)102%。

六大行新增貸款超四成投向按揭貸但增速下降

建設(shè)銀行是個(gè)人住房貸款發(fā)放規(guī)模最大的銀行。建設(shè)銀行財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款余額47535.95億元，較上年新增5405.28億元，增幅12.83%，余額居同業(yè)首位。從投放比例上看，建設(shè)銀行2018年新增貸款中投向個(gè)人住房貸款的比例是61.45%，較2017年增長(zhǎng)了6.7個(gè)百分點(diǎn)。

建設(shè)銀行方面表示，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，重點(diǎn)支持居民購(gòu)買自住房需求。

工商銀行是個(gè)人住房貸款發(fā)放規(guī)模第二大銀行。截至2018年末，工商銀行個(gè)人住房貸款余額45899.61億元，同比增長(zhǎng)16.5%，占貸款總額的比重為29.77%，2018年新增個(gè)人住房貸款6512.72億元，是上市銀行中按揭貸增量最大的銀行。“重點(diǎn)支持居民自住購(gòu)房融資需求”亦是工行發(fā)放個(gè)人按揭貸的主要原則。

個(gè)人住房貸款發(fā)放規(guī)模第三名農(nóng)業(yè)銀行，2018年末個(gè)人住房貸款余額36605.74億元，比2017年末增加5271億元，較2017年末增長(zhǎng)16.8%，主要是由于農(nóng)業(yè)銀行落實(shí)差異化住房信貸政策，積極支持居民合理自住購(gòu)房需求。

交通銀行在合理安排房貸投放節(jié)奏和區(qū)域的基礎(chǔ)上，面向符合準(zhǔn)入條件的客戶提供“惠民貸”線上小額信用消費(fèi)貸款產(chǎn)品，2018年成功發(fā)行人民幣231億元房貸資產(chǎn)支持證券。2018年末，交行個(gè)人住房貸款余額達(dá)10075.28億元，較上年末增長(zhǎng)12.29%；“惠民貸”余額68.74億元，較上年末凈增62.81億元。

值得注意的是，近幾年來(lái)，個(gè)人按揭貸一直是國(guó)有大行新增貸款投向重心，但份額正在逐年下降。工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行新增貸款投向個(gè)人住房貸款的比例，從2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%，分別下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%，再進(jìn)一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。

另一個(gè)值得注意的變化是，雖然國(guó)有大行個(gè)人按揭貸投放規(guī)模仍在增加，但同比增速亦出現(xiàn)明顯下滑。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者整理上市銀行財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年幾大國(guó)有銀行個(gè)人住房貸款同比增幅均在30%左右。2017年，工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行的房貸增速降至20%以上，分別同比增21.5%、22.5%；建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行2017年房貸增速降至15%以上，增幅分別為17.5%、17.5%、16.49%。2018年，工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行的房貸增速降至17%以下，分別同比增16.54%、16.8%；建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行房貸增速降至15%以下，增幅分別為12.83%、14.44%、12.29%。

居民部門去杠桿大環(huán)境下，個(gè)人住房貸款增速已經(jīng)很難達(dá)到過(guò)去的高度，增速下滑至合理區(qū)間成為必然。

這是一種普遍現(xiàn)象。央行數(shù)據(jù)亦顯示，2018年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，增速比2017年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)；其中個(gè)人住房貸款余額25.75萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增速比上年回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款全年增加6.45萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的39.9%，比2017年水平低1.2個(gè)百分點(diǎn)。

在股份制銀行中，中信銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的支持力度最大。2018年末中信銀行個(gè)人住房貸款余額6292.15億元，同比增長(zhǎng)27.69%，這個(gè)增速甚至超過(guò)了國(guó)有大行；2018年中信銀行投向個(gè)人住房按揭的新增貸款達(dá)1364.52億元，占全部新增貸款的33.16%，份額較2017年增加11個(gè)百分點(diǎn)。

“繼續(xù)遵照中國(guó)各級(jí)政府房地產(chǎn)調(diào)控要求，開展住房按揭貸款業(yè)務(wù)。”中信銀行財(cái)報(bào)中這樣表述。

也有部分銀行在個(gè)人按揭貸款方面收縮得很明顯，典型如民生銀行，其2018年末個(gè)人住房貸款余額3355.02億元，同比減少4.84%，當(dāng)年個(gè)人住房貸款增量為-154.84億元。

從資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，個(gè)人住房貸款不良率較低，其風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。如，中國(guó)銀行2018年年報(bào)顯示，住房抵押業(yè)務(wù)產(chǎn)生減值貸款和墊款102.25億元，占比為6.12%，減值比率僅為0.32%，較上年末的0.35%有所下降。

民生銀行等對(duì)公房貸迅增不良率攀升

銀行一直是房企開發(fā)資金來(lái)源的最大金主。不過(guò)，在銀行新增貸款中，投向房地產(chǎn)業(yè)貸款（包括房企開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款及非房地產(chǎn)用途貸款）的份額普遍不高。

從房地產(chǎn)業(yè)貸款余額來(lái)看，中國(guó)銀行居銀行之首。2018年末，中國(guó)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額6428.33億元，同比增長(zhǎng)8.41%，在貸款總額中占比6.17%；但其2018年新增貸款投向房地產(chǎn)業(yè)的份額僅5.59%，房地產(chǎn)業(yè)貸款增量498.52億元。

農(nóng)業(yè)銀行是房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模第二大銀行，其2018年末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額6114.56億元，同比增長(zhǎng)19.07%，在貸款總額中占比9.4%。其2018年新增貸款投向房地產(chǎn)業(yè)的份額為8.03%，房地產(chǎn)業(yè)貸款增量979.44億元。

第三名工商銀行，2018年末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額5920.31億元，同比增長(zhǎng)17.99%，在貸款總額中占比7.4%。其2018年新增貸款投向房地產(chǎn)業(yè)的份額為7.61%，房地產(chǎn)業(yè)貸款增量902.62億元。

第四名建設(shè)銀行，2018年末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額5100.45億元，同比增長(zhǎng)22.94%，占貸款總額3.7%；其中，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額3656.54億元，較上年增加466.54億元，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項(xiàng)目。

中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額則在國(guó)有大行中墊底，僅563.45億元，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于浦發(fā)銀行、光大銀行、平安銀行等股份制銀行。

相比之下，股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的積極性更強(qiáng)一些。

2018年民生銀行新增房地產(chǎn)業(yè)貸款1318.15億元，居上市銀行之首，占全部新增貸款的比重高達(dá)52.22%，即民生銀行將半數(shù)以上新增貸款均投向房地產(chǎn)企業(yè)。2018年末民生銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3879.42億元，同比增長(zhǎng)51.46%，占全部貸款余額的12.69%，占比較上一年提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。在民生銀行“公司貸款和墊款”項(xiàng)目金額排名中，房地產(chǎn)業(yè)貸款排在第一名，超過(guò)了制造業(yè)、批發(fā)零售等其他行業(yè)。

招商銀行和光大銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款投放力度亦較大。2018年末，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3164.9億元，同比增長(zhǎng)25.58%；光大銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額1920.75億元，同比增長(zhǎng)35.25%。在光大銀行2018年企業(yè)類貸款項(xiàng)目金額排名中，房地產(chǎn)業(yè)排在第三名，僅次于制造業(yè)、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)。

但隨之帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率攀升，值得警惕。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，民生銀行2018年末不良貸款余額538.66億元，比上年末增加59.77億元，增幅12.48%，其中，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額11.17億元，同比增長(zhǎng)102%，房地產(chǎn)業(yè)不良率2.07%，較2017年增加1個(gè)百分點(diǎn)。

光大銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額5.76億元，不良率1.5%，較2017年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額增加了3億元，不良率提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。平安銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良率1.56%，較上一年增加0.79個(gè)百分點(diǎn)。

但真正的房地產(chǎn)貸款不良狀況恐怕遠(yuǎn)不止這些。天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬認(rèn)為，總體而言，各銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率仍處于較低水平，但是地產(chǎn)企業(yè)還有很多信托等非標(biāo)準(zhǔn)化融資，因此銀行不良率對(duì)地產(chǎn)行業(yè)不良貸款情況反映可能會(huì)有所失真。

房地產(chǎn)業(yè)貸款增速過(guò)快的民生銀行，自2018年以來(lái)屢次因違規(guī)提供房地產(chǎn)貸款而被罰。如，2018年12月，民生銀行因內(nèi)控管理嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則，同業(yè)投資、理財(cái)資金違規(guī)投資房地產(chǎn)，用于繳交或置換土地出讓金及土地儲(chǔ)備融資等行為，被銀保監(jiān)會(huì)罰款3160萬(wàn)元；因貸款業(yè)務(wù)嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則，被罰款200萬(wàn)元。去年3月份民生銀行廈門分行因支付清算業(yè)務(wù)違規(guī)情況被處以1.63億元“天價(jià)”罰單。

今年1月份，民生銀行廈門分行因向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等違規(guī)行為被罰90萬(wàn)元；民生銀行合肥分行因個(gè)人消費(fèi)貸款資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)被罰25萬(wàn)元。

對(duì)于不良貸款風(fēng)控，民生銀行方面這樣表述：按照監(jiān)管要求，積極主動(dòng)地調(diào)整信貸投向，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下加大對(duì)民營(yíng)企業(yè)、小微企業(yè)的融資支持力度；嚴(yán)控新增授信風(fēng)險(xiǎn)。做實(shí)客戶準(zhǔn)入管理，嚴(yán)格授信審批，從源頭減少信用風(fēng)險(xiǎn)隱患；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)排查工作等。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，雖然房地產(chǎn)業(yè)并不屬于政府點(diǎn)名金融部門支持的行業(yè)，但這類貸款的整體增速卻在提高。央行數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.6%，增速比上年高5.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，保障性住房開發(fā)貸款余額4.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.5%，增速比上年低3.1個(gè)百分點(diǎn)。

房貸仍屬被嚴(yán)控對(duì)象

2019年開年以來(lái)，市場(chǎng)上的資金多了起來(lái)。但需要指出的是，嚴(yán)控信貸仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，嚴(yán)防房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也是監(jiān)管部門2019年的重點(diǎn)工作。

今年兩會(huì)期間，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示，2019年銀保監(jiān)會(huì)仍將加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)測(cè)，繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個(gè)人貸款，要防止通過(guò)影子銀行渠道進(jìn)入房地產(chǎn)，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大的問(wèn)題。同時(shí)繼續(xù)保障住房貸款的基本需要。

中國(guó)人民銀行2019年金融市場(chǎng)工作會(huì)議指出，要進(jìn)一步落實(shí)好各項(xiàng)信貸政策。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

對(duì)于國(guó)有大行來(lái)說(shuō)，“房住不炒”是其信貸政策的基本底線。農(nóng)業(yè)銀行方面表示，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管要求，實(shí)行差異化個(gè)人住房信貸政策。此外，農(nóng)業(yè)銀行還開發(fā)了零售貸款欺詐風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)，精準(zhǔn)識(shí)別住房貸款假按揭等行為。

中國(guó)銀行表態(tài)，認(rèn)真執(zhí)行住房金融政策，嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策。繼續(xù)執(zhí)行差異化的個(gè)人住房貸款政策，穩(wěn)步投放個(gè)人貸款。

而房地產(chǎn)開發(fā)貸一直以來(lái)都屬于被銀行業(yè)嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象。中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合普華永道發(fā)布的《2018年中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告》對(duì)2380位銀行家的調(diào)查顯示，盡管地產(chǎn)公司抵押擔(dān)保品大部分時(shí)候是土地儲(chǔ)備或樓宇，理論上是中國(guó)較優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保品，但依然有45%的銀行家認(rèn)為2018年信貸投資應(yīng)該首先要限制房地產(chǎn)行業(yè)。

來(lái)自金融服務(wù)平臺(tái)Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨3850億元到期債務(wù)，是2018年的兩倍。企業(yè)償債困難很可能將導(dǎo)致銀行信用風(fēng)險(xiǎn)暴露。